上周，上海易居房地产研究院与上海房产经济学会联合发布了《上海城市更新十大典型案例》。旭辉瓴寓旗下上海浦江华侨城柚米社区作为唯一一个租赁住宅项目成功入选《上海城市更新十大典型案例》，并收录于《城市更新：迭代模式与创新推进》专题研究报告。

近年来，在“房住不炒”、“租购并举”的房地产长效机制政策导向下，住房租赁行业驶入了发展的快车道，住房租赁的来源也向着多元化发展转变。在政策引导下，非居改租的城市更新方式已成为解决租赁住宅短缺及商办物业过剩、职住不平衡的重要。在此背景下，上海浦江华侨城柚米社区完成了一个典型存量商办楼改造为租赁住宅项目的华丽转变。

项目地处闵行区浦江镇核心区位，周边有20余个产业园区，产业资源丰富，租赁住房需求较大。而浦江镇板块内个人住宅租赁房源多为较大面积户型，优质的低总价整租房源稀缺，与实际租赁需求存在较大差距。这让区域内的年轻工作人群不得不面临长时间的通勤疲劳或是配套较差的租住环境。旭辉瓴寓在观察到区域内这一供需矛盾后，着力将该商办物业打造为集居住、办公、商业、娱乐等于一体的综合型租赁社区，帮助周边居民实现长效、稳定、优质的居住。

项目改造对比

上海浦江华侨城柚米社区是旭辉瓴寓首个综合型租赁社区，总投资约20亿元，占地面积6.3万方，共1869套房源。项目开业2年以来，出租率稳定保持在98%以上，客户满意度超91%，GOP率超90%。出色的运营成绩让项目于去年12月顺利完成资产退出，成为住房租赁领域内首个“投融建管退”资管全周期跑通的项目。

随着千禧一代成为租房主力军，对于品质生活的追求也带动了租赁需求的升级。在此市场需求变化下，具备“更低使用成本、更丰富生活配套、更便捷服务以及更优质居住体验”的租赁社区产品无疑是满足租客需求的最优解。上海浦江华侨城柚米社区在功能结构上保留了原商办楼的建筑结构，将改造重心放在内外部居住环境的改善和社区配套功能的提升；服务运营上，凭借旭辉瓴寓丰富的项目管理实践经验，为租户提供了高质量的入住体验。

室内空间改造上，针对目标客群对独立居住空间的需求增长设计。产品主力户型为紧凑型一室，满足市场需求的同时又能控制租金。在室内功能上，均配置餐、厨、卫一体的功能，且95%的房型都配有独立外阳台，可保证晾晒需求和充足的房间采光。此外，为解决个性化自有职业群体的租赁痛点，房间将住家和办公结合，通过家具的创新组合及墙体互借，运用2米长桌，既照顾日常起居，也匹配在家工作的需求。最后，是创新家具组合系统，在原先“强收纳”基础上，将桌、柜、床及沙发等家具组合，使睡眠、工作及移动空间都更宽裕。

室内空间改造

外部空间改造上，针对客户的需求打造丰富的生活配套。围绕“吃好饭”、“跑好步”、“读好书”的设计理念，社区规划了700㎡的超大公共空间，涵盖共享厨房、阅读角、咖啡吧、健身房、多功能影音厅及办公区等功能区，可满足租赁人群日益多元化的生活日常。在社区主入口沿街两侧还配有丰富的社区商业，便利店、餐厅、水果店等涵盖日常生活所需。在景观和室外空间设计上，高达35%绿化率和恰到好处的楼栋间距，极大提升了社区生活的舒适感。此外，项目配备500个车位的超大地下停车库，为驾车出行提供了充分便利。

外部空间改造

社区服务上，社区管理团队为客户提供包含保洁保绿、保安值守、故障维修等基础服务；以及搬家、入户保洁维修等个性化增值服务，为租户提供全方位的入住体验。同时，社区还通过构建社群，为住户们形成更有温度的邻里文化。社区在公区会定期举办音乐会、厨艺趴、健身局、读书会等系列社群活动，让拥有不同兴趣爱好的租户找到组织，彼此之间联结互动。另外，社区还通过组建租户自治委员会的方式，将社区租户与社区运营管理结合起来，鼓励租户投身社区自治。

社区文化服务

城市的发展与更新离不开人才，而留住人才的核心在于解决其居住问题。上海浦江华侨城柚米社区，是租赁住房赋能城市更新的典型项目。在城市更新背景下，旭辉瓴寓积极响应政策，贴合市场需求，以非居项目改造为租赁住宅，助力区域职住平衡，促进城市空间功能进一步优化。