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当下：资产整合，正在向你发出提示预警

今天继续给大家码字，上午接待了一位粉丝，名下有几套房，至于几套就不在此透露了，粉丝来之前做好了一个房产清单，当我看到这份清单，其实我挺差异的，交了不少学费，也踩了不少坑，从06年左右开始买房，主要集中在北京，北京的这几套房子目前看是稳稳地跑赢大盘了，北京有西城的学区房和朝青次新商品房，这其实还算得上是一个不错的配置了，但是从2018年开始画风转变了，开始进攻外地房产，2018年-2021年这几年期间，先后在重庆、珠海、武汉、香河入场，到目前为止这其中有2套房子产权证还没有发放，1套差点烂尾，先不评价在这几个城市买的房子怎么样，就从这个购买逻辑和城市资产配置来看，指路人“实力坑爹”，你可以假想一下，如果那些年、那些子弹扔到了北京，会怎么样？可想而知，当然机会就是一纵即逝。

最近我一直在强调，房地产的周期性发生了根本性的改变h过劫难经过漫长岁月存活下来，之后迅速进化，才形成了现在的人类，这就是进化过程。

房地产也如此，现在进化到了成熟的阶段，过去是野蛮生长，现在是“精耕细作”，所以这个时候选择购买目标的时候，就要“精挑细选”了，闭眼睛买的年代过去了，所谓的“资产重新评估价值”其实就是资产的重新配置和升级，以至于抵抗由周期调整带来的房产贬值风险。

所以，你现在知道如何选择了吗？

针对这位粉丝我给出的建议是：重庆、珠海、武汉、香河全部出货，最快的速度回笼资金，把银子板留在北京，选一个楼龄新点的，符合三要素的房子，长期持有。

虽然，这其中有些房子赔钱了，但也要果断出货，“舍不得孩子套不着狼”。

这是另外一位粉丝的情况，参考如下：

基本情况：

1.丰台区七里庄区域望园东里小区70平一居（目前改成了两居住），户型朝北，满二唯一，目前自住，有贷款。今年孩子出生，居住稍显拥挤。主要担忧这个区域未来升值空间，这里距离丽泽不远，大家也一直讨论丽泽概念，但目前感觉辐射效果一般，不知道未来丽泽能否有些支撑。考虑置换一套升值潜力较好的房子，工作在国贸，未来可能会在西二旗、金融街、国贸、望京等。卖掉手里的房子后预计有350万子弹，计划用抵押贷，总价650万左右。

2.如果置换，现在是否考虑直接置换学区房？房姐对区域怎么选？对于北京楼市未来怎么看。当前房地产调控下，全国范围房价下跌，核心城市和核心区域分化的逻辑我很认同，但疫情后北京已经涨了一波，担心中短期北京有回调风险，对于上车时点把握不准。

回答：先来看看望园东里这个小区，是否属于丽泽概念，概念这个东西其实是属于一个抽象的定义，没有界定标准，也没有统一答案，所以只能从物理距离和配套以及品质这三个方面来衡量了。从距离上，离丽泽3站，其实不算远，从配套上，学校商超等都不占优势，从环境上，2000年之前的老楼龄，没有任何品质而言，所以这是影响这个小区跟不上大盘的原因。但也有一种情况是例外的，如果品质足够好，比如西府大院、西宸原著、懋源璟岳、昆仑域、中国玺，这几个距离上都不算很近，但是价格12+，就是品质过硬。

是否考虑学区房，如果你们未来有对学区的计划，也可以考虑，可以看一些弱学区版块，强学区面临的政策调整风险较大，但是650万左右的预算，东、西、海只能上车老破小，如果老破小不能接受，缓缓也倒可以，毕竟孩子现在还小。

如果不考虑学区，你们现在可以看丰台的万年花城、草桥、马家堡，朝阳可以看常营和东坝，将来换到北边工作，可以看回龙观。

第三个问题就是你们关心的，北京楼市将来怎么发展，会不会降价？

首先看，为什么迄今为止在房地产市场变幻莫测，房企暴雷，地方财政赤字，信心持续削弱的情况下，政府依然没有抽掉所谓“卡脖子”的钢丝绳呢？

尤其是北京，其实所谓的利好都是在“挠痒痒”，没有“一针见血”，那么为什么会这样呢？大家一定要去看背后的规律，纵观回看房地产20多年的发展历程，调控+刺激双管齐下，楼市不好的时候，通过放松政策和金融杠杆来激活市场，楼市上涨的时候，收紧政策来“踩刹车”，原因是房地产是中国经济的支柱产业，房地产市场好的时候，经济就会繁荣昌盛，房地产市场不好的时候，经济下滑，与此同时，双向调节也给市场带来了一些负担，大量的货币流入了房地产，所以导致房价涨幅过大，那么房价过高的涨幅其实对市场更是直接的摧毁，这是背景和发展规律。

目前市场出现的萧条是严格执行政策调控之后的结果，那么这个时候如果大放水的话，又会让历史重新上演一遍，结果可想而知......别忘了“房住不炒”是总基调。

至于现在给经济带来的下滑，其实除了政策层面的原因，还有一个更为直接的就是“口罩”问题，所以在如此错综复杂的市场环境情况下，不仅仅只是放松房地产政策就能够改变的，此处省略一万字......

言归正传，话说问房姐：北京的房子还能不能买，能买，策略是“精挑甄选、优中择优”，那什么时候买？目前北京的二手房市场确实平稳且局部板块有下降趋势，可以静观其变。