盼望着、盼望着，真的把它盼来了！

日前，地铁28号线进行了评估前公示。这意味着，动工之日也近了。

那么，喜提28号线，即将告别地铁盲区的新塘楼市，又将迎来转机了吗？

01

填补片区地铁空白

地铁28号线又称佛穗莞城际，为东西走向160km/h级别市域快线，横跨广州、佛山、东莞，有着“湾区横轴”之称。

这样一条地铁线路，对填补板块的地铁真空作用还是非常明显的。

公示显示，28号线广州段串联起荔湾、海珠、黄埔、增城4个行政区。其中，增城有3站，都在新塘，分别是：陈家林路、新塘、坭紫。

28号线的落地，将填补新塘部分片区的地铁空白，不但缩短与中心城区的通勤距离，还将琶洲、老黄埔、新塘等板块有机串联。

其中，增城新塘陈家林板块就最具代表性。

该板块有合生湖山国际、碧桂园凤凰城、翡翠绿洲三大超级大盘，居住了超过20万业主。

△新塘陈家林片区航拍

这里距离13号线沙村站约直线1.8公里。白江站距离碧桂园凤凰城稍近，但距离翡翠绿洲和合生湖山国际都超过2公里。

片区业主日常出行，主要依靠自驾和楼巴。不过，由于人口稠密且道路设计过时，早晚高峰堵堵堵。

所以，区内居民对地铁呼吁已久，领导留言板上常常可以看到他们对地铁的争取和渴求。

02

库存大，价格内卷

都说“地铁一响，黄金万两”、“买房跟着地铁走”，那么问题来了，28号线，能带飞新塘楼市吗？

先来看下28号线新塘沿线楼盘的现状。

克而瑞数据显示，截至2022年9 月末，增城区去化周期长达19.5个月，全市第三高。而新塘板以7330套的货量高居全市第一，去化周期19.1个月。

△截至9月末广州库存TOP10板块 来源：克而瑞

供应量大，去货 困 难，后果就是价格内卷。

目前区内一手房最低已经出现“1”字头的价格。

△28号线新塘在售一手项目 数据来源：房天下、贝壳

如果算上“工抵房”、“特价房”之类的房源，价格还要更优惠。

如国庆期间碧桂园云顶曾推出一批特价房，单价低至20037元/㎡。要知道，云顶所在的地块的楼面价高达23963元/㎡，为2017年的增城标杆地块！

一手内卷，二手同样不好过。

如新塘板块的标杆盘之一，13号线白江站地铁口的东方名都，去年同期二手成交价多在2.2万-2.4万元/㎡之间，现在约1.9万元/㎡。部分挂牌房源甚至低至1.7万元/㎡。

03

地铁只是锦上添花

港真，一条地铁，真的能带动新塘楼市吗？

只能说，未必。

看看增城另外一个地铁沿线的板块朱村，就是最好的例子。

2016-2019年间，朱村接连获得碧桂园、保利等多家千亿房企争夺的对象，有部分项目售价一度高达2.8万元/㎡。

△楼盘林立的增城朱村板块

而今年，保利水木芳华以1.65万/㎡的价格开盘，比同板块的二手房还便宜！

随后，开盘曾达2万+的中奥方直明日公元也推出1.4万/㎡特惠单位；2.1万-2.3万/㎡的时代名著也推出了特价单位，最低1.8万/㎡……

而曾为朱村板块顶峰、一手售价曾高达2.8万/㎡的保利中航城，二手价格创下片区新低，不到1.2万/㎡！

21号线开通之后的朱村，是失落的，降价、站岗、内卷，成为三大关键词。

问题出在哪里？

大环境肯定是一方面，供应量大也是其中之一，但关键还是朱村利好出尽，但产业、商业、教育等配套兑现远不如预期。

也可以理解为，地铁开工时的上涨，价格已经透支，以至于开通后，价格已经达到一定的高位，再涨就难了。

地铁利好，固然能促进区域发展，但成就一个板块，从来都不只是地铁这一单一因素。

之前新塘楼市火爆的两大基础，一是新塘身为广州东进门户且不限购，二是新塘TOD概念的热炒。

△凯达尔国际枢纽广场

但这两三年，凯达尔烂尾、旧改停滞不前，叠加整体性的楼市下行，给新塘的想象空间蒙上灰尘。

所以，想光靠地铁一蹴而就，不大现实。