我是北京房姐，资深楼市投资专家。目前已为5000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩地让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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提问模板：

1）首付及总价：总价800以下

2）买房资格：首套

3）贷款资格：首套

4）买房需求：改善、投资

5）居室需求：两居及以上

6）已看板块小区：朝青、望京、新北苑、东坝、望京樾和崔各庄四兄弟

7) 通勤时间要求：一个小时

8）预计买房时间：今年年底，或者明年上半年之前

9）其它：目前看好望京樾，虽没地铁和周围比较荒，但看好升值空间。二手房户型、小区及学区有溢价，故看了看新房。

房姐回复：

前段时间有粉丝咨询过望京樾的房子，记得那位粉丝是高杠杆买望京樾，我当时给出的答复是建议不考虑，原因也很简单，新房交房时间晚，中间几年还需要再出去租房子，租金+杠杆，这两个部分加起来成本也不低，同时几年内望京樾不一定能有很好的涨幅，毕竟周边配套的成熟是需要时间沉淀的。

如果你们是现金+按揭贷买的话，我觉得可以考虑，房子新、品质好，也有一定的产业配套，能涨多少不敢说，但肯定是不会跑输大盘。至于二手房，我建议有合适的也可以考虑，二手房灵活性强、流通性更快，即使不住，也会有一部分租金收益，近期市场房源量大，可以淘笋，付款方式好还可以多砍砍价。

最后，提醒广大粉丝，每个家庭的情况都不一样，收入不同、需求不同、预算不同，所以我们给出的方案自然也就不同了，上周有一个粉丝留言说“前年还说天通苑的房子能买呢，今天又说天通苑不能要”，我们助理很委婉的回复了：“我们是根据每个家庭每个人的需求来提供建议的”，我想说，你们两口子过日子都有分歧，更何况如此复杂的房产交易，再说了“前年”，时过境迁，都已经过去2年了，请问市场还能一样吗？当下的市场背景纵横交错，口罩、中美关系、美联储加息、俄乌战争、房地产等问题，要随时调整方案，半年都不太敢预测（这是我非常负责任的说法），谈何2年？

所以，大家要及时沟通方案，及时调整，才能有时效性。

近期，市场利好频出，具体实操可方案与助理沟通。