我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为8800+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。

我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过10年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。PS：从不接受第三方充值。

虽然有所风声，但还是突然就来了，成都最新的楼市政策想必大家都知道了，主要涉及到了限购范围的松绑以及摇号政策的调整，成都又是一把四两拨千斤，把楼市情绪调动得心痒痒。

我们身处其中，没人能够逃避，只有正视它，才能战胜它。房段子可以迟到，但是不会缺席，今天我们来分析一下，这一轮政策，对成都各方面的影响以及对大家的楼市建议。

先总结一下——

刚一大乱，棚改哭泣，刚四窃喜，普通内心毫无波澜；

天高欢喜，二圈被吸，略有反哺，五城内心毫无波澜；

利好新房，利好土拍，利空二手，商业内心毫无波澜。

将天府新区成都直管区、成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区统一为一个住房限购区域，具备该区域内任一区购房资格的居民家庭以及具备成都高新区南部园区购房资格的居民家庭，均可在该限购区域内购买住房。该区域购房套数、户籍社保年限等住房限购要求保持不变。

解读：政策很明确，就是高新南区可以放开买龙泉、双流、温江、郫都和新都（以下简称二圈层），甚至天府新区还和二圈层直接互通了。

为什么没开放这些区逆流买高新南呢？

一方面是害怕蜂拥进入高新，再次导致高新房价抬升，高新对各区购买力进行了虹吸和洗劫；另一方面是大哥颜面的需要绷住，假设全面互通，价值情绪难以维持稳定，成都需要楼市高地，需要城市样板间；最后则是目前高新楼市基本稳定，不论是新房还是二手房，都稳中向好，没有踩踏趋势，从购买力购买人群来说，也并不缺乏，或者直白一点，高新资格并不难获取，本地楼市能够进行运转。

从资格和楼市走向来详细说说——

高新区：增加了买入二圈层的资格，尤其是双流华府、怡心湖、航空港，龙泉十陵、行政学院、大面等板块，但这种分流的比例不大。如双流华府的二手房单价不算便宜，在天新或者五城区好好找找类似价格，或者略加预算，上车不难。如怡心湖、行政学院的新房，总价也不低，有这个预算的，可以在主城区横加比对。

高新楼市的购买力，依然是动辄300W+，新房甚至还不止，这样的预算，会屈居二圈层吗？

当然，凡事没有绝对，一些低顺位的新房党，或者低预算的二手党，也会被吸引着看二圈新房，航空港、大面二手房。但我还是那个观点，这类客群占比不大，影响较小。

天府新区：天新表面上看起来是赢家，想着虹吸二圈层的购买力，但我觉得前期效果不错，中后期又趋于平缓。此前“5+1”都没能强势拉动天新楼市，现在依靠二圈的购买力，再叠加天新的放缓、全国楼市的转冷，还有天新的资格也其实非常松垮，因此要想有一波大的提振效果，不是区区近郊五区能完成的任务。

这次政策，并不是要拯救谁，侧重谁，而是看中了当前大环境下，躺平后互通也无伤大雅，因此本着切实的刚性需求，才有这轮互通。

住建解读里有一句“部分区域群众购房选择范围较小，尤其是...无法在龙泉驿、双流等相邻区域购买住房，增加了...购房压力，不能切实满足刚性住房需求”，我想是发自肺腑的。

但还是不排除的确有一些二圈层需要升级/投资的，比如华府卖一套，再上手隔壁南湖、生态带，并无多大压力，学区还能更好。也有一些温江、郫都、新都的客群，和外地来蓉上车天新一样的心态，并不寻求自住，就是想浅浅地投资一把，这种需求也会存在。

当然，天新也可以流出到二圈层，比如前面说过的，低顺位、低预算，顺便去隔壁看看新房、二手房，并无不妥，只不过这种流出的比例，会小于流入。

整体对天府新区楼市，轻微利好。

二圈层：对近郊五区而言，最大的特点就是可以流入买天府新区了。对二圈资格的人来说是利好，可选范围进一步扩大，对二圈楼市来说，是相对利空，因为购买力有较大可能性跑到天府新区升级/投资。

也正因为如此，所以二圈层新房，甚至于二手房，都有所利空，开发商们拿地众多，如何去化，当前来看，只能大打价格战，不过这倒是很多购房者喜闻乐见的，不论是二圈，还是高天的人，都是如此。

当然，能促使高天外溢或者说反哺二圈层的板块并不多，基本还是会集中在华府、怡心湖、十陵、行政学院等板块。

任何事物都是存在动态平衡的，没有绝对的一边倒，当二圈新房性价比无比突出的时候，买家的内卷又会重新出现。

整体来说，对二圈的楼市，存在一定利空（对开发商热度、去化的利空，对购房者买入机会，优惠力度的利好），近郊核心板块会有楼市反哺。

五城区：这里的五城区，包括高新西区，可以说是受影响最小的一个群体，限购政策完全没变化，唯一担心的是：二圈的跑去买天新了，高天的跑去买二圈了，最终五城区等了个寂寞。

但这种占比，依然很小，能左右情绪的，只有前面提及的近郊核心板块，基本不影响大局面，因此我才说，五城区内心毫无波澜。

总的来说，二圈和天新互通，高新直接上手二圈，从本地楼市概念来说，高新、五城区基本没影响，对天新轻微利好，对二圈轻微利空。最大赢家，或许是点名的几个近郊核心区接受高天反哺。

从购房群体来说，都是政策利好的，可选范围扩大，但也可能存在踩踏碾压，比如天府新区涌入二圈购买力后，原有的天新资格，还能那么傲娇吗？

接着看下面的顺位、资格调整。

首先，不再区分居民家庭购房资格的顺位。登记购房人的资格复核不再按照户籍所在地、稳定就业地及社保年限进行顺位排序。将原来的无房居民家庭、棚改货币化安置住户、普通购房家庭三类优化为两类，即无房居民家庭（含棚改货币化安置住户，以下简称“无房（棚改）家庭”），以及普通购房家庭。

解读：“刚一棚改，却成了资格围城”，我微博评论区有人直接哭了起来——当初说好的“限售3年”，好不容易熬到满3年了，咔嚓一下“限售2年”，涌进来一大群砸盘的；当初说好的要熬资格，熬户口、社保时长，双双满12个月后，咔嚓一下，“不分顺位”了。

这顺位资格的调整，主要分为2个意思。

第一是不再有顺位概念了，不再按照户口、户口是哪个区，社保时长有多长来排序，以前的“刚一二三四”概念统统废除，大家都统称刚需，刚一变刚四，刚四变刚一，你中有我我中有你。

刚一阵脚大乱，刚四喜极而泣，社保怪，淡出江湖。

第二是棚改也丧失特权，不再是有单独的房源分配，也不会有刚需之前（未三倍熔断）或者之后（三倍熔断）的说法了。

很多辛辛苦苦弄到的棚改资格，一夜之间，白纸一张。其实也不确切，现在并入到了无房（棚改）之列，和前面说的一二三四，平起平坐。

具体来说，从利空到利好的角度来说，刚一长社保=棚改>刚一短社保>刚二>刚三>刚四，至于普通，此时还属于氛围组，要留到后面摇号范畴来说。

刚一长社保，本就是准备打新为数不多网红盘的，现在一夜之间，苦熬多年全完了，已经有高天刚一从侧面突击/自我安慰，表示多年来屡战屡败，相当心累，此番放开二圈层，刚需顺位扁平化，准备放弃网红盘，正视普通盘。

棚改资格也是如此，今年成都主城区大拆大建，好些拿钱拿资格的人，本就是看中棚改的打新能力，试图在网红盘身上力挽狂澜，现在等同于原来的刚四，尤其是我知道有人还花大钱做棚改资格了，现在泪如雨下，面如死灰。

当然，刚二、刚三心里也不太好过，只有刚四觉得翻身农奴把歌唱，简直“喜形于色”，纷纷问我是不是可以去冲刺网红盘了？

我能理解，但我也要泼一盆冷水——被稀释后的概率，人类的欢喜并不相同。

如今成都网红盘非常少，我列举一些主城区，非人才公寓项目——

高新区：长冶南阳御龙府，朗基紫境府，南城都汇，嘉悦汇（又名天府天玺）、红树湾三期、远达天屿城，中洲锦城湖岸、CFC成都金融广场、西派澜岸、朗诗熙华府...

天府新区：蔚蓝卡地亚花园城，新鸿基悦城，万达一号，天府公园未来城，川发天府上城...

锦江区：ICC，锦江统建华发牛市口项目...

青羊区：光华壹号、金沙鹭岛壹品、华府金沙名城...

成华区：华侨城滨江一号、锦尚府、SG珊顿香木府、雪松雅居乐IN天府...

金牛区：顶峰水岸汇景二期...

并不多了，放在整个成都楼市，内卷加剧明显，刚四虽然可以和刚一平起平坐，但是从概率上来说，尤其是没有熔断机制后，是“损人也不利己”。

本就不着急买房，纯粹在楼市误打误撞，持币观望的，我是支持尝试打新网红盘。

但如果购房目的性比较强或者说时间紧迫的群体，包括此前的刚一、棚改资格，我建议避其锋芒，认清形势，趁着很多人头脑发热的时候，侧面突围，一举拿下心仪已久的非网红盘。

总结一下：刚一、棚改，哭晕在厕所，真是人算不如天算，上头或许是看准了并没多少网红盘，又或许感受到了社保的舆论压力，越来越多的棚改内卷，因此趁着楼市转冷，一举放开，避免大家深陷其中，不能自拔。

但刚四也别突发奇想，就觉得大大利好，一门心思打新房，挥霍运气和耐力。整体来说，量力而行，适可而止，不要好高骛远，而应脚踏实地。

对人才资格，也有轻微影响，随着外部商品房大环境的变化，或许有同时持有刚需普通、人才资格的人，愿意出走选筹商品房，但外面风高浪急，相信绝大多数人才还是愿意守着人才公寓，因此从某种程度上来说，人才资格走向内卷，人才公寓去化看好。

还有此前人才新政里的C类，按理说可以变为刚一，当时还有人打算火并中洲锦城湖岸的，如此一来，还没开始，已经梦碎，也存在轻微利空。

至于普通资格，这里掺和不进来，需要看接下来的摇号政策。

当然，随着刚需资格的扁平化，那么代办户口、代办社保熬刚一二的生意经，也会有所消散。现行政策是落户后，即可有购房资格，所以好些户口在成都的，尤其是户口在高新的，那么通杀全城，不再需要社保加持。对户口在其他区，但想买高新区的话，平时自缴个人社保（非常便宜），需要摇号的时候，当月临时调整为高新公司社保（需累计连续满12个月），轻松获得高新资格。

符合下列三类情形之一的，由开发企业自行组织销售，不再实施公证摇号：

1、首次开盘的“双限地”项目及其后续批次房源；
2、建筑面积在200平方米及以上的房源；
3、登记购房人数在房源数（不含200平方米及以上）2倍以内的房源。

解读：万万没想到，有些楼盘房源，甚至说未来的大部分都可以直接不摇号了。

1、首次开盘的双限地及其后续批次，不摇号。

有人问我，双限地是什么意思？不是政府的预售批复限价地，事实上目前每一个楼盘的预售价都是收到“限价批复”的，但双限地是指土拍的时候，政府限地价（拿地成本，楼面价，最高xx万，超过就房企抽签），限房价（清水限价，今后该楼盘预售的时候，平均的清水单价不得超过该价格）。

双限地在2020年底的成都土拍就出现过了，当时是成华和新都各试水一宗，成华这宗地就是后来大名鼎鼎的万科和园。

后面2021、2022年就来了多次集中土拍，都是按照双限地的模式出让。比如在我的《双限地机会清单》里，记录了主城区和近郊核心区的一些重点楼盘，2021年大概有50个，目前还没首次开盘的，都还剩20来个。

2022年，截至目前的双限地更多，我记录了大概76个楼盘，如果没记错的话，当前只有怡心湖的龙湖御湖境是上市了，其余的都按兵不动。

目前成都新房市场，双限地和非双限地，大概50:50，但即便是市面上的双限地，好些也开过盘，依然要走摇号模式。

现在迎来新政，这意味着越到后面，很多楼盘越是不需要摇号，直接开启认购模式，对房产网站和楼市咨询行业，都迎来了大洗牌。

按照不摇号的模式来看，是有利有弊的。

好处在于本身顺位较低的人，可以放肆拼子弹，只要有钱，就能所向披靡，这也是我前面预判过的2023年成都楼市大环境。

但坏处在于无疑增大了信息闭塞程度，很多房源信息，选房时机，楼盘消息，更多地掌握在开发商手里，兜兜转转，成都还是回到了多年前的“粗放模式”。

当然，也不乏很多此前开盘过的双限地和非双限地，未来一段时间依然会走摇号模式。

2、建面在200平以上的房源，不需要摇号。

有人开玩笑说，这是界定刚需和改善的标准，以后就按照200平以上的房源征收房地产税。

显然夸大了，144平以上我就觉得挺改善了，真要收税的话，也不可能按照极少数的200平+来薅。话说政策出台的背景，还是认为面积过大的房源，整体去化较弱，一再摇号，存在成本浪费，也人为干预过多。

那么200平以上的房源，有哪些呢？

热点楼盘说一些，中洲锦城湖岸、西派澜岸、西派少城、恒大天府半岛三叶草、麓湖生态城等...

其中中洲的叠拼比较有意思，1、4的底跃、顶跃超过200平不需要摇号，中叠的2、3楼刚好199平需要摇号，那么问题来了，到底是按房源开盘呢，还是同一楼栋开盘后，只针对200平以下的单独摇号呢？

当然，此举也会促成某些豪宅加速开发200平以上的大户型，目的是规避繁琐的摇号程序，充分吸收购买力，也完美贴合口号里的“支持改善型住房需求”。

反过来说，对低顺位而言，上手200平以上的豪宅，迎来了最公平的机会，尤其是普通资格，捡漏网红盘概率再次打骨折，只有不断推高预算，才有机会尝试以上热点楼盘。

3、登记购房人数在房源数（不含200平方米及以上）2倍以内的房源。

这一点是以前政策的扩展和放松，以前是人房比1.2倍以内的，就不需要摇号，现在放宽至2倍以内的就不需要摇号了。

这对很多本就去化不佳的楼盘来说，反而是一个优势，省去摇号的环节（之前甚至有楼盘劝退大家报名，不到人数，反而能加快销售流程），是很多人喜闻乐见的。整体来看影响不大，算是一个楼市小利好。

建筑面积在200平方米以下且登记购房人数在其对应房源数2倍及以上的房源，实施公证摇号排序选房。
其中，登记购房人数在其对应房源数2倍（含）至3倍之间的，按照无房（棚改）家庭、普通购房家庭两类实施公证摇号排序选房；无房（棚改）家庭优先选购的房源不低于对应房源数的70%，剩余房源用于普通购房家庭选购。
登记购房人数在其对应房源数3倍及以上的，对所有报名成功的无房（棚改）家庭实施公证摇号排序选房；若无房（棚改）家庭不足房源数3倍的，由普通购房家庭按照公证摇号顺序递补。

解读：一个轮回的结束，大摇号时代又回来了。

除了前面提及的不需摇号的情况，当报名人数在2-3倍的时候，则按照刚需（含棚改）不低于70%房源的政策分配，普通资格捡漏剩余的30%，这一点除了棚改依然愤愤不平，和以往并没有什么大的变化。

要较真的话，以前是棚改至少有20%，刚需至少有48%，普通至多有32%。

这一政策最关键的点在于，人房比3倍之后，不再有熔断的概念，意思是开盘100套，理论上1万人去报名都可以。

不禁感叹，一个时代的轮回，大摇号时代又回来了。

但这里也有个前提，刚需（含棚改）是应收尽收，但是普通只有当报名人数里的刚需不足3倍时，才可以卑微地“替补”。

不是说没顺位概念了吗？刚需都没刚一二三四了，普通还有普一二三四？

其实这里的“替补”，不是“顺位替补”，而是“摇号替补”。比如房源100套，刚需报名250组，普通报名300组。那么刚需全部进入摇号池，300组普通资格摇中前50组的，再和前面250组刚需汇总一起，二次摇号选房。

就这点残羹冷炙，还得摇号呢，普通资格不如狗，再次石锤。

因此话说回来，没有熔断机制，是针对刚需报名就超过三倍了的。成都的网红盘前面也罗列了好些，今年大家也见证过新鸿基悦城的魔力，5月开盘360套，刚一60个月熔断，8月开盘546套，刚一64个月熔断...

说实话，相关部门也害怕这种万人摇的社会舆论，但当前的楼市行情，也需要万人摇来拉动市场预期。

卷起来，买起来，热闹起来，让楼市还原本身的面貌，这或许才是真实目的。

——总结——

1、此次楼市新政，并没有取消限购，只是调整了分区限购，“住职平衡”是个伪命题，“刚性需求”才顺应民生。政策也没有对刚需资格、普通资格的认定，重新界定，依然需要户口、社保（满12个月）二选一。

2、从分区限购（房企、热度）来说，对高新、五城区影响很小，对天新轻微利好，对二圈轻微利空，但是市场有反哺二圈核心区的趋势，因此华府、怡心湖、行政学院、大面、十陵等板块轻微利好。但短期的利好，不代表长期的安稳，房企依然要在产品、价格上释放更多诚意，而不是趁着新政收割一波恐慌情绪。

3、从各区资格来说，对高新、二圈资格利好，对天新资格利空，对五城区影响很小。

4、从刚需普通来说，对刚一、棚改资格极其不利，对刚二三、人才资格轻微不利，对普通资格有利有弊、对刚四资格有所利好，但不能夸大稀释后的战斗力。总之，让大家卷起来，动起来，这也是一场零和游戏，有危也有机。

5、从楼市业态来说，这次是大大利好新房，从限购到摇号，都松绑明显。成都此番新政对外的吸引有限（大环境不好，成都新政没释放吸引力），更多的还是内部资源分配，购买力必须在新房和二手房之间做选择，如此一来，短期大家倾向于新房的概率增加，二手房持续利空，持续捡笋，但明年上半年会逐渐回归二手房市场。这一政策属于针对新房的短期输血。

6、当前政策的大背景是很通透的，成都楼市依然需要徘徊在一松一紧之间——没有需求创造需求，没有预期营造预期，没有资格释放资格。

7、不排除某些楼盘会有更多的提价操作空间（全款、车位、装修包等，已有连夜调整销售策略的楼盘），未来直接认购后的销售模式，会更加灵活，周边二手房也会有拉涨的可能，政策放松，市场化就会显现，核心的板块，价值会持续走高，伪核心板块，房价还会在这一轮周期中跌入冰点，整个成都楼市，分化的脚步或将加速。

8、假设还没有成都购房资格，那么落户和社保，都应该缴纳在高新南区，懂的都懂——限购范围以及刚需评定。

9、购买建议：①人才资格紧紧抓住人才公寓；②刚一棚改学会释怀，刚四对网红盘浅尝辄止，需要把精力放在务实的新房和二手房上来；③楼市游资，刚需好运，可以坚持不懈打新网红盘；④低预算、普通资格建议考虑二手房年末年初的捡漏；⑤高预算可尝试新开双限地或200平+网红盘；⑥新房市场买入难度加剧，短期依然侧重成华、高新、天新。

——（本文完）——

声明：『房段子』在各媒体平台发布的文章及留言评论，仅为个人观点。不作为指导、引导您进行相关投资、买卖的依据或风险担保。若无授权，原创信息禁止转载，包括且不限于制作视频、洗稿、抄袭，或者商用行为。