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昨天的日记，分析了中海麓府的价格是否合理，适不适合你买，可前往查看。
讲两个案例。
骏景昨天成交了一套法拍，顶复260平北向，单价4.1万，总价1070万。
而骏景目前的市场均价，是6.5万左右。
也就是说，哪怕加上法拍成本，这套房子的单价也比市场价便宜2万。
为什么？
因为两个地方错配了。
首先是产品错配。
骏景花园的定位，是刚需-刚改为主。
它流通性最强的户型，就是小三房到不超豪四房。
所以这种大面积高总价的房子，和板块定位脱节。
没有良好物业保养的骏景，撑不起这个总价的产品，流通性自然就弱，也就很难卖上价。
另外这种顶复豪宅产品，对居住舒适度是有要求的。
骏景这套顶复，是北向，影响居住体验。
其次户型设计太小气，没有豪宅感，和面积错配。
加上复式的舒适度，比不上平层，导致流通性进一步降低。
所以这套产品，和楼盘定位以及面积定位，不符合。
第二个错配是价格错配。
接近1100万的预算，有不少优秀的可选项。
比如华景的珠江俊园，比如牛奶厂的华润天合，比如金融城的兰亭盛荟。
这个价格，能买到刚改-改善楼盘的改善型面积段。
对比起买一个刚需盘中的豪宅产品，流通性要好上太多。
所以两个大的错配，导致了骏景这套顶复，必须要折价卖。
第二个案例，万博板块的标杆盘万科欧泊。
最近欧泊被爆出来两套低于指导价的放盘，差不多被一些人解读为价格崩盘了。
不过也是，4.1万的单价，比4.5万的指导价还便宜4000。
对一个定位刚需-刚改的楼盘来说，确实夸张。
那这里面的折价原因是什么？
除了急售这个因素，户型是个大问题。
80平只做了两房，这面积段和房间数的错配，是硬伤。
大两房，注定会越来越不受欢迎，流通性越来越低。
特别是70平就能做2+1，80平就能三房带主套的新式户型冲击下。
大两房在功能性上的劣势，更是被放大。
通过这两个案例，我们要在其中学习到什么？
一个是错配这东西，是真的会影响房子的流通性和价格。
所以买房的时候，务必要了解清楚板块的总价约束，楼盘的定位约束。
市场的喜好，得把握好。
另一个是，现在是淘笋季，我也在文章中讲过，年底可以积极淘笋。
但真笋还是假笋，得会辨别。
4万的骏景未必是真笋，6万的骏景或许是真的笋。
4万的欧泊未必是真笋，5万的欧泊或许是真的笋。
得会看，房源是因为有硬伤才便宜，还是真的急售标杆笋盘。
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