这种时候，果然还是要看万科。

昨天，前海颐城瑧湾悦家园 （以下简称瑧湾悦） 开盘，现场人声鼎沸、热闹非凡，

淘哥得到最新消息，截至当天晚上21:00，瑧湾悦选房结束，大卖289套（线上273套、线下16套），去化高达9成，总揽金37亿+，一举拿下深圳四季度开盘战绩王。

瑧湾悦的热销，其实在意料之中，项目共备案321套建面约108-170平的住宅，自取证以来，短时间就吸引超1000组意向客户登记，成功认筹的客户达到460批，认筹比达到了1:1.43。

10月份以来，深圳大部分入市项目，开盘去化仅1-3成，大环境如此冷清，为什么瑧湾悦能逆势热销？我们该如何正确看待当下的市场？

01.

对深圳楼市的4大看法

临近年底，深圳楼市热度再次下探，很多人心头的疑云正在加重：楼市到底还能不能行？金融16条、万亿大输血不是在救市反攻吗？信心哪里去了？

关于如何正确看待当下楼市，如何预判2023年楼市发展，淘哥有4大观点：

1、金融16条、万亿大输血，楼市大反攻，明年一线城市大概率会松绑。

不需要否认，目前市场很冷，新房、二手房都如此，甚至有进一步下探的迹象，新盘 认筹遇冷、二手成交长期低于 2000套 都是表现。

不过，淘哥更愿意理解为这是临近年关，各种因素叠加导致的“市场谷底”，反转近在眼前。

一方面在于顶豪成交还算坚挺，另一方面，更重要的在于，已经有拐点信号出现了。

金融救市16条发布后，银行在迅速落实，据财联社统计，仅11月23-24日两天，5大行就密集向万科、中海、华润等头部房企大输血，授信额度达到近万亿。

不过，金融16条给开发商输血，只能应急，救得了一时，救不了太久，只有恢复开发商的自我造血功能才能真正救楼市，避免出现系统性金融风险。

如何实现自我造血？唯有刺激市场，让消费者买房。所以淘哥预判，当前救市，第一步是救开发商，第二步就是救市场。

回看今年，二三四线城市能放松的基本都放松了，只有一线城市没有放松，这是最后的底牌。

事实上，淘哥一直认为，一线不放松，其它城市放松没有用，因为一线才是火车头，是发动机，是源头。

所以2023年，包括深圳在内的一线楼市，放松概率极大，因为没有其它战略选择。

2、现在是20年一遇的买房好时机。

当前，我们很大概率处于一个经济＋楼市的双重底部，明年很可能开启新一轮的经济、楼市周期。

一线城市这张底牌，目前还有很多招数没有出，出来以后，明年GDP和楼市是有保障的。

底部和反转交叠，可以说，现在是底部的终点，也是反转的起点，能用超合适的价格买到超优质的物业，机会20年一遇。

因为现在楼市就好像是股灾连续跌停的谷底，失去了流动性，叠加很多个人、企业要卖房救命，所以给出的价格非常优惠，是骨折价。

比如前海，如果不是大环境压力过大、年关冲刺业绩，怎么会有单价8万多、9万多买到品牌房企打造的优质住宅的机会？

3、只不过，新一轮周期和过去不一样的是，城市、区域、资产之间的分化会加剧。

和过去不同，本轮周期不会普涨，有些地方 严重供过于求，房产完全没有了金融价值、资本价值 ， 已经没有希望了，这个确实很遗憾、很残酷。

但是还有一些地方，供不应求的基本面没有根本扭转，只是需求被严重压抑了，给点利好就会像最近的股市一样：牛回、速归，深圳就是典型。

淘哥判断：这一波救市后，城市之间、房子之间的分化不是缩小，而是会扩大！

4、深圳也会继续分化，未来，优质稀缺资产才有价值。

深圳也要分区域 具体分析 ，稀缺资产无疑会受益于此轮经济＋楼市新周期。

最大的原则还是：核心、优质、稀缺。比如前海，完全可以闭眼买。

02.

大资金已经开始抄底

此时果断买瑧湾悦的 都很睿智

其实，很多有前瞻性的买家，也看到了楼市探底、反转在即的事实和趋势，都在果断出手。

比如，前几天南山某公寓开盘，有大客户直接拿下10几套、20几套、6整层，这种做派，俨然是经过深思熟虑后的伺机抄底。

大资金往往有更多内幕消息，对市场有更精准的判断，他们都如此直白的狂扫优质资产了，普通买家真不用再纠结了。

再比如，昨天拿下瑧湾悦的289批业主，能在市场充满犹豫情绪的时候，理性判断性价比，果断出手，无疑非常明智、敏锐。

昨天下午，就有一个粉丝问淘哥：瑧湾悦能不能买。

淘哥答：完全可以。

7点多的时候，粉丝告诉淘哥：选了房了。

对于这种爽快的买家，淘哥只能说：恭喜，抽到大奖了，回报将是丰盛的。

03.

咫尺就是地铁/学校/公园/商业

约115平做4房 配套先行

瑧湾悦产品力太强了

除了市场时机，深入思考，这个节点，为什么买家会选择瑧湾悦？这其实是楼市分化的一个细分问题。

深圳楼市的分化，首先是区域、地段的分化，其次是产品的分化，再次是品牌的分化。

区域、地段的分化很好理解，深圳这一轮楼市调整，之前炒作比较厉害的热点郊区，如沙井、光明一些二手房，跌幅接近约30%，但是香蜜湖、深圳湾、宝中、前海等核心地段，房价依然相对坚挺。 （数据源于中原）

未来，随着核心区域开发进一步饱和、供应进一步收缩，深圳核心地段和非核心地段的价值分化，会越来越明显。

而瑧湾悦所在的前海，就是深圳未来十年的龙头地段，是兼具现实价值和明确成长性区域的典型，这点已经是市场共识。

在此基础上，瑧湾悦又是前海配套非常出色的项目，地铁、学校、公园、商业，全部都在家门口。

瑧湾悦紧邻地铁5号线铁路公园站，规划中的15号线也拟在项目附近设站点；旁边就是荟同国际学校，附近是英国哈罗公学，周边还汇聚了多所九年一贯制学校（规划中）。（资料参考自深圳市城市轨道交通第五期建设规划）

注：本内容仅对周边教育氛围进行宣传，具体学校建成、开学时间及入学条件、学区划分均以政府相关政策及学校相关规定为准，不作为开发商承诺。

为大致标注 仅供参考

此外，瑧湾悦自带一个Commons开放式复合商业街区，一路之隔就是已经开业的印里，待Commons开业后，两个商业连成一片，预计会成为前海的一个主力消费核心。

商业实景图

更惊喜之处在于，瑧湾悦周边被多个公园环绕，其中比10个标准足球场还大的铁路公园 （建设中） ，打造了一个二层玻璃长廊，将地铁站出入口、印里商业街区、瑧湾悦串联在了一起。

铁路公园示意图 图源：网络

其实，配套齐全的社区很多，但像瑧湾悦这种，配套都在家门口，下楼就能在商场逛街、聚会、看电影，晨起就能去公园跑步，走路就能接送孩子上下学，步行几分钟就能乘坐地铁的高效率生活社区，真的是可遇不可求，对精英有更大吸引力。

那么，同样的区域，为什么瑧湾悦更受买家认可？因为产品竞争力太强了。

万科本次打造的户型，一经面世，就成为了业内讨论的焦点——建面约115平就做了4房2厅2卫，而且是5面宽真4房。

注意，建面约110多平做3房很容易，但是做4房非常考验开发商功力，毕竟从第一个住宅盘入市至今，前海只有瑧湾悦做到了4房，非常稀缺。

此户型采用经典的双龙抱珠+横厅设计，四个卧室两两分列两端，独立性和隐私性拉满。

网络上约115平户型示意图，仅供参考

整体格局方正、面宽大于进深，更有利于采光，入户有独立玄关，厨房为U型设计，阳台、客厅、餐厅、过道连为一体，几乎做到了零空间浪费，开间达到了约5.65米。 （开间轴线尺寸，部分存在变截面）

空间功能也非常灵活，可塑性很强，从三口之家到多孩家庭，或者三代同堂，都能满足使用，契合了国家鼓励生育的政策，非常符合未来人居趋势。

对于更加追求尺度和享受的买家，瑧湾悦还有建面约170平的大四房可以选。

这个户型，结构上实现了3个带独立卫生间的完整居住空间，主卧还带浴池和独立衣帽间，私密性和舒适性拉满，如果是终极改善置业，买它就对了。

网络上约170平户型示意图，仅供参考

万科的预见性和匠心，不仅体现在户型上，更体现在对人居生活氛围的打磨上。

淘哥最初探访瑧湾悦的时候，很意外的是，万科现在做社区，已经又先人一步，开始配套先行了。

当时万科刚开放展示空间，但是已经有两家商店在试营业了，这种招商前置的做法，意味着以后业主入住就能享受比较成熟的商业配套，而不是住了一两年，社区店铺还有空置，想下楼喝杯咖啡都无店可去。

商业实景图

而且，在基本靠PPT卖房的前海，瑧湾悦花费很多财力、物力、精力，打造了一个高标准实体示范区及创意展示空间。

五星级的集中大堂、部分园林、商业界面，在这里都能亲眼所见，产品的匠造工法、户型空间比例在这里也可以亲身感受。

T102-0038地块集中大堂效果图（与T102-0337地块大堂存在差异，T102-0338地块尺寸更大。）

更令人敬佩的是，高压市场环境下，万科还在给产品做加法，丝毫不对品质做任何牺牲，打造了星级酒店配套标准的Commons尊享会所，非常考究，完全是接轨国际的豪宅居住享受。

项目效果图 仅供参考

在很多楼盘品质堪忧、买房维权不断的当下，这种让客户能直观感受到产品细节，而且把细节兑现非常到位的社区，无疑更能打动买家。

示范区实景图

04.

市场底部

买房人更认万科

最后至关重要的一点是，品牌。经过最近一年多的沉淀、洗礼，淘哥注意到行业发生了一个重要变化——

如今的深圳楼市，已经从区域分化、产品分化，进入到了品牌分化，即：购房者越来越认品牌了。

细心的朋友会发现，同样的区域，地段禀赋类似的条件下，品牌房企操盘的项目，往往容易吸引更多的购房者关注和出手。

为什么出现这种现象？淘哥思考认为：前几年，市场处于上升期，深圳房子买到就是赚钱，大家都抢着上车，至于开发商是谁、品质如何，购房者并不是很关心。

如今潮水退去，投资需求大量退场，自住需求主导下，购房者对房子越来越挑剔，甚至开始忧心能不能交房，这种时候，品牌力越强的房企自然就越受青睐。

因为好品牌往往意味着选址中心、信誉好、实力强、品质高、服务好，不仅保质保量保交付，而且资产升值潜力也更加优越。

而万科两个字，本身就是安全稳健、精工品质、优质资产、贴心服务的代名词，是市场公认的头部房企。

这种地位和实力，是获得官方盖章认证的，最近银行为优质房企输血，万科就是重点对象之一，据不完全统计，中农工建交五大行和邮储银行，全部都在给万科授信，额度已达3000亿。

而且，万科有30多年的行业深耕经验，不仅对人居诉求、产品设计拥有深刻洞察，还能整合很多其它房企难以涉猎的资源，给到更好的产品兑现，以及更完备的服务。

要知道，市场底部，很多房企都在忙着“保命”，竭尽所能也只能做到基础的保交付，而万科就不一样了，逆周期之下，还在不断钻研创新，以期带领行业走的更远、给业主创造更舒适的生活。

更重要的一点，万科产品是经过市场检验的，是热销+价值优等生的代名词，比如香蜜湖瑧山府，开盘均价仅9.7万/平，目前二手房价翻了2倍多，而且一房难求，业主非常惜售。 （数据源于中原）

所以，这种时候买万科，不仅能买的踏实、住的舒心，还能持有的安心，自然更受买房者青睐。

昨天，万科双盘齐开，不仅瑧湾悦大卖9成，尖岗山的未来之光，也卖了近7成，这种双盘逆势热销的事实，就是万科品牌号召力的强有力证明：市场底部，买房人更认万科。

看懂了当下的市场形势、未来的楼市变化，深入了解了瑧湾悦的区域、配套、产品、品牌优势，就能明白，瑧湾悦的逆势热销并不是一种偶然，而是基于万科对市场、人居需求深度洞察的一种必然。

据悉，瑧湾悦本次登记、冻资时间紧迫，很多人前期准备不充分，以致于未能成功认购，后续等这批客户资料到位，预计剩余的少量房源很快就会清盘，建议有买房计划的朋友，抓紧去现场看房，不要与高性价比买万科前海住宅的机会擦肩而过。

约170平展示空间示意图 非开发商交付标准

声明：本文仅代表作者个人观点，本文中引用的数据及图片并非开发商提供，与开发商无关。

特别提示：

1、本文对项目周围交通、商业、文化教育（包含学区）以及其他市政条件的介绍，旨在提供相关信息，具体以政府规划及现场实际为准。

2、效果图是规划意向的概念设计展示，非最终规划方案，不作为开发商承诺，最终以政府报批报建的方案为准。

3、本文所提及一切图文资料以政府最后审批之法律文件为准。

4、本文所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易依据和投资建议。