郭德纲老师多次讲过，不可能所有徒弟同时红起来，德云社的计划是一年捧红一个。

其实上海的区域开发也有明显先后，热点区域也是每隔几年就换一批——中山公园、徐家汇、陆家嘴、莘庄、联洋、碧云、大宁、新江湾城、森兰、长风、前滩依次登场。

如今前滩已经大成，大虹桥算是小成，有几个区域可能成为下一批热点。

当然这几个都是备选，具体落地时间还需要看LD计划。

01 徐汇-华泾

徐汇这样发达的区域，竟然还有一个“乡镇”——华泾镇。

之所以迟迟没有改称街道，是这里城市化进程的确不太理想。
华泾原名龙华乡，1992年才并入徐汇，后来一直是徐汇的“工业基地”，负责给区里输血。

华泾的工业产值一度占徐汇区的半壁江山，然而却并没有得到太多城市资源，大家来华泾工作就像农民下田一样，晚上要回家生活的。

华泾这里就给了位育中学高中部，全区都可以读；

给了民办初中华育中学，全区都可以读；真正实用的应该就一个华泾公园。

不仅如此，还把龙华殡仪馆火化功能迁到华泾闵行交界处的益善殡仪馆——你们不想要的才迁过来。

龙吴路依旧尘土飞扬，商业配套依旧匮乏，看病依旧需要远赴市区，公共出行依旧依赖公交车——闵行都有了地铁1号线5号线10号线12号线。

其他的，就是零零散散开发了一些小区——卖地赚钱继续养着区里。
总体而言，华泾一直不像是徐汇的亲儿子。

不过徐汇外环内差不多开发完了，徐汇滨江虽然尚未成熟，大多数地块基本名花有主，是时候关注一下华泾这个干儿子了。

区域开发通常以地铁规划为信号，华泾这里15号线已经通车，机场联络线已经动工，23号线年内开建，中期还有19号线要落地。

华泾居民再也不用羡慕闵行了。

地面道路还是主要依靠外环和龙吴路，去浦江的银都路隧道已经在施工，只是龙吴路快速化尚未确定。

当然更重要的是华泾几片大空地的规划，也是即将开发华泾最核心的动力。

华泾西成片的空地

华泾这里核心规划是北杨小镇园区和华之门综合体，一方面导入优质产业，一方面填补徐汇南部商业空白。

第三次土拍中华泾预告了两幅宅地，是华之门启动开发的号角。

徐汇区+天量规划组合在一起，不能不让人虎躯一震。

02松江南站

松江新城是开发最早的五大新城，如今已接近成熟，改造空间不是很大。

由于沪苏湖高铁转向，彻底带火了松江南站，将成为五大新城下一个热点。

2016年之前，青浦凭借着沪苏湖高铁的概念疯狂卖房，然而2017年规划出来，人家决定不走青浦了，而是向南转弯去松江。

据说是青浦居民认为高铁会割裂青浦城区，破坏城市环境，破坏当地风水。

不过这条高铁一来，松江的战略地位明显超过青浦，因为这条铁路太重要。

江浙沪交界处高铁一直不发达，现在规划了一个“十字架”：通苏嘉甬、沪苏湖高铁。

通苏嘉甬南北走向，沪苏湖东西走向，串起了江浙沪交界处大部分核心地段。

松江南站原先妥妥的是一个小站，只有两台四线，跟安亭、南翔站差不多。

沪苏湖高铁一来，直接升级为9台23线，运力翻了六倍！现在是仅次于虹桥站、上海东站的第三大枢纽。以后南通、宁波的朋友都可以乘高铁来松江，甚至在合肥可以接上京九高铁，辐射全国，松江也成为长三角一体化最受益的区域之一。

而且与9号线无缝衔接，从而可以带动松江大部分区域。

这样重磅的地段自然不能浪费，今年4月28日公布了核心区控详规划，大量商办项目使得这里定位超过普通新城。

这里规划了17个商办地块，以及大量教育、科研、文化用地，高度超过100米的项目就有14个，其中包含了320米的商办地块。

巧合的是，今年青浦新城核心区规划也公示出来，超过100米的商办项目仅有5栋，地标绿地中心也仅180米，商办氛围弱了许多。

不过松江南站只是公示了规划，尚未正式启动开发，具体进程我们将持续关注。

03闵行前湾

随着几个边角地块的拍出，西虹桥的开发正式进入尾声。

目前西虹桥核心区待开发宅地，只有中核锦悦府东侧两幅空地，以及蟠龙天地隔壁的三幅保障房用地。

去年开始，大虹桥的重心就开始向南虹桥转移，南虹桥核心区就是前湾

大虹桥真正的核心开发片区就三个：新虹街道、西虹桥、南虹桥，东虹桥、北虹桥更像是凑数。

现在新虹街道已经成熟，是近些年大虹桥受益最大的片区。

西虹桥以会展中心为核心，零散分布着产业项目，整体商务氛围并不浓厚。

前湾地区是全新规划，不仅有规模化的商务区打造，也规划了大量公共活动中心，甚至还要挖一个人工湖。

西侧是生物医药产业区，东侧是电竞文娱产业区，西北部是大量住宅用地，前湾更像是一个完整的独立新城，是将来的区域公共活动中心。

这里即将有13幅商品房用地入市，无论是开发商还是地方政府，都有很强的动力广泛宣传，前湾的热度会突然爆表。

不过前湾始终是外环外的区域型规划，整体能级并没有达到市级商圈。这里是13号线延长线，进出市区并不方便，地段优势尚不如莘庄CBD。

04浦东新杨思地区

大家一直对浦东的操作义愤填膺——明明有很多空地，就是不开发

比如杨思这里的恒大市场，2017年就基本拆迁完毕，却一直按着不开发——新房供应上不来，眼睁睁的看着二手房越炒越贵。

前一阵浦开仁恒的项目上市，算是开了板块新房的第一枪。

今年第三批土拍中，杨思这里还成功出让两幅重磅地块，浦东中环内不缺房子了。

不过这几个项目都是新杨思地区边缘项目，真正核心区61.45公顷的土地还在等待机会。

核心区总建筑面积高达105万平方米，将成为另一个中等规模商务中心。

这里处于浦东金色中环发展带，距离前滩仅3公里，前湾基本成熟后也该轮到杨思。

而且几个地块联动价都在9万上下，入手门槛并没有过高。

05桃浦+南大

南大智慧城2010年开始规划，原计划2020年建成，其实直到现在也只建了两个小区：保利熙悦和招商中环华府。

南大智慧城效果图

桃浦智创城2012年就确定定位，至今一砖一瓦都没落地。

桃浦智创城效果图

桃浦与南大的规划，良好的诠释了普陀与宝山两个难兄难弟的执行能力。

今年两个片区都有不小的动作，桃浦已经拍出两幅宅地，第三批土拍即将再推出两幅。

之前举行的土地推介会上，宝山区也拿出了南大祁连山路地铁站TOD综合体地块以及多达5幅住宅地块，可能于明年集中上市。

对于桃浦而言，不管产业落地如何，几个优质住宅入市对当地人口结构也是一次集中优化。

今年第二批土拍中两幅地块分别被金茂、宝华拿到，两个开发商产品力出众，给大家带来了相对美好的预期。

而且拍地前已经明确要求，外立面不允许使用涂料、真石漆等廉价材料，优先采用大理石、玻璃幕墙。而且装修标准要求不低于4000元。

对于宝山而言，南大提上开发日程，之前的热点规划可能要冷却一段时间。

宝山的特点是全面出击，有热度的规划多达十几个，不过财力却不足以支撑。

这两年比较火的是新顾城、北郊未来产业园、上海长滩等等，可能这几个片区热度都会有所下滑。

以上六个新片区，你更看好哪个呢？

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