今天，海珠区康鹭片区（除高风险外），终于也迎来了大面积解封。

城中村，一直是最近的热搜，但你可能不知道的是，单单11月一个月，广州就有8个旧改项目的控规获批并悄咪咪上架！

对，也就是在过去封控最集中的这段时间里，在城中村处于漩涡中心的时候，广州的旧改并没有躺平，而是一直加紧去“去库存”。

甚至，在大解封后的次日，荔湾区更一口气公布了全区20个旧村经联社的产业升级发展规划，为各区日后更新改造或产业升级时，指明了产业导入方向。

△广州城中村

另外，还有部分推进较快的项目，融资区住宅正在酝酿着今年末或明年初入市，为市场补充一波新血。

01

旧改扎堆“去库存”

刚刚过去的11月，虽然包含多个旧改村庄在内的各区都分别经历了封控管理，表面上看似乎旧改因疫情停摆，但当中竟有8个项目控规悄悄获批挂网，并未停下推进的步伐。

如果将时间线再往前追1个月，10月份里还有5个项目已先上架为敬，即短短两个月共有13个旧村改造项目控规获批，其中黄埔7个，白云、荔湾各2个，海珠、番禺各1个。

相较于2021年7月至2022年9月这1年多的“空窗期”，广州旧改明显在加快旧改“去库存”。

△近期旧改相关控规获批公告（部分）

尤其是前两年旧改一下迈开大步子的黄埔，近两个月共有文冲石化路以西、宏岗、黄陂长安片、沙步、萝岗大塱、凤尾、萝峰等7个项目获批，大部分都是对项目规划的学校、公建设施、商务用地、住宅用地等方面的优化提升。

比如近期科学城较火热的全新改善项目星河湾萝峰，所在的萝峰村获批控规主要提及总人口约3.4万人，落实公服设施共105处，并且将萝峰小学扩建至60班，南部小学调整为54班等。

△星河湾萝峰规划效果图（以实际规划为准）

中心区的荔湾，控规获批的鹤洞村、大坦沙岛沙中涌+河沙村都已在改造进行中，主要涉及公服设施的优化局部调整、部分河涌线位的优化调整，总体看变化不大。

△鹤洞村周边航拍（9月拍摄）

海珠区唯一获批的沥滘片区，涉及总用地面积超580公顷，其中424.33公顷都是建设用地，规划总建设量达716.1万㎡，是中心区难得的“旧改航母”。

控规主要优化了13条道路设置，并规划了公交首末站15处、社会停车场/库11处，较大程度提升片区出行环境。

另外，控规明确了居住用地61.7公顷，建筑面积310.65万㎡，建筑限高120米。旧改项目珠光海珠新城，首个住宅组团悦湖玺目前已入市，均价约6.7万-7.5万/㎡。

同样值得关注的还有番禺里仁洞村，改造后将打造成集总部办公、科技研发、时尚设计、产品展示于一体的时尚科创总部集群，商办建筑限高245米，较上一版规划的300米地标高度有所降低。

△里仁洞村改造规划鸟瞰图

项目改造范围用地约162公顷，规划建设总量约392万㎡，其中复建住宅约155万㎡、融资住宅约111万㎡，是万博商圈中的网红旧改村。

毕竟，里仁洞周边的红盘越秀和樾府，价格已高至6字头，在番禺属于数一数二的水平。

02

荔湾旧改产业导入有指南

12月1日，荔湾区科工信局发布了关于公开征求《荔湾区城中村产业升级发展规划及导入准则（征求意见稿）》意见的公告。

主要提及白鹅潭商务区、海龙围科创区范围内20个经联社，在开展城市更新或产业升级时，相关产业规划和招商导入工作的参照准则。

在区域范围36平方公里的白鹅潭商务片区，就涵盖了西郊、花地、白鹤洞、沙洛等15个经联社，并大致划分为大坦沙健康产业、岭南茶花产业、沿江总部经济产业、东沙先进制产业共4大组团。

其中，大坦沙健康产业组团主要包含大坦沙岛内西郊、河沙、坦尾等村，目前由凯德在推进更新改造中，规划建设以国家呼吸医学中心（广东）为代表的高层次大健康产业中心，打造龙头项目，形成大健康和健康服务产业链。

△河沙村旧改

实际上，大坦沙早已有建设国际医疗健康城的规划，目前已落地广医一院国家呼吸医学中心、广州呼吸健康研究院等，大健康产业已现雏形。

△广医一院国家呼吸医学中心、广州呼吸健康研究院

沿江总部经济产业组团，是整个片区当中最精华的部分，涉及花地、茶滘、鹤洞、东漖、坑口、西塱6个村，当中的鹤洞、茶滘等村更是已在推进旧改拆建中。

该组团主要发展高端服务业、现代商贸业、特色制造业、新一代信息技术、特色建筑与设计业等千亿级产业集群，目前率先推进建设中的就有290米高的白鹅潭国际金融中心、珠江太古聚龙湾、“三馆合一”工程等，将为白鹅潭商务区注入一波新活力。

△9月拍摄

岭南茶花产业组团，包括五眼桥村、山村和葵蓬村3条村，依托现有的南方茶叶市场等具影响力的茶叶专业批发集散平台，以及岭南花卉市场等，重点打造茶叶、花卉国际采购中心枢纽。

△岭南茶花产业组团内现有产业

东沙先进制造产业组团，包括东塱、南漖、沙洛3个村，以广州国际医药港等一批重点项目为引领，发展高端医疗大健康服务。

组团内推进较快的东塱、南漖分别已引入奥园、中核工为旧改合作企业，沙洛村也在10月公布了基础数据，估计正式公开招商已不远。

最后再来看看海龙围科创区，整个片区主要打造广佛科创产业组团，涉及海北、龙溪、增滘、海中、海南5个与佛山接壤的旧村，重点发展新一代信息技术产业、医药健康产业、绿色产业等。

截至今年上半年，科创区起步区已出让13个产业地块，落地绿瘦、名创优品、大参林、侨银环保、宏悦航空等一系列战略性新兴产业项目。

同时，片区还将依托良好自然本底，升级发展花卉产业，以水系和绿地为核心，打造“产业+生态+景观”的美丽新城。

△海龙围科创区效果图

03

低调的Ta，3盘酝酿入市

说到广州的城市更新，不得不说近4年在旧村公开引入合作企业中，那些争抢进驻分食旧改“大蛋糕”的新脸孔，比如升龙、勤诚达、大华、瀚宇等。

尤其是最早涉足深圳城市更新领域之一的勤诚达，2020年进军广州先后拿下增城庆丰村、下元村，荔湾海北村，黄埔洋田村、黄登村、长龙村，用地面积816.82万㎡，比珠江新城（约619万㎡）还大。

其中，位于黄埔的3个旧改项目目前推进较快，目前融资区都已公布项目案名，正在酝酿着年底或明年初入市。

洋田村项目位于知识城板块，与增城中新镇接壤，直线距离主干道九龙大道约2公里，但临近预计明年通车的新白广城际新龙站，区位不算差。

改造总用地面积393.34万㎡，规划打造特色农旅综合体，主要发展科技农业+乡村旅游业，并配置1所36班高中+1所66班九年一贯制学校+1所72班九年一贯制学校+6所幼儿园，教育资源相当丰富。

△洋田村改造效果图

融资区部分定名为勤诚达悦城，具体产品有待公布。周边在售一手项目主要有升龙学府上城（约3万/㎡）、越秀星汇城TOD（约2.3万-2.6万/㎡）。

△星汇城TOD（2021年7月拍摄）

黄登村项目临近长岭居板块，具体位于广汕公路以北、从埔高速穿过的自然山体内，周边还有木强水库，生态环境不差，融资区定名勤诚达悦峯也是比较符合所在环境。

△黄登村旧改用地示意

按照规划，整个旧改项目总建面约100万㎡，结合当地优质自然环境，以生态健康为主题发展颐养产业，并配置54班九年一贯制学校、15班幼儿园、肉菜市场等设施。

△黄登村改造效果图

至于长龙村项目，则定名为勤诚达悦府，位于科学城与长岭居的过渡地带，紧靠广汕公路，距地铁21号线长平站约1.6公里。

△长龙村位置示意

项目规划体量约52万㎡，规划集住宅、商业、办公、教育等配套于一体的生态宜居城市综合体。

周边一手项目主要有中铁建信达花语天宸（约4.7万/㎡）、越秀星樾山畔TOD（约3.5万-4.2万/㎡）。

△星樾山畔TOD（2021年11月拍摄）

04

旧改用地面积超1万公顷

据统计，2019年至今，通过广州公共资源交易中心公开引入合作企业，并且顺利完成表决的旧改项目共有108个，涉及用地面积10040.5公顷（约合100.4k㎡），比天河区（约96k㎡）面积还要大。

在这当中，尤其以2020年最猛，完成公开招商+表决的项目达41个。最少的是今年，至今仅有4个项目。

按照公开招商后普遍经过1个月再表决的流程，至今天无新增旧改项目公开招标，意味着广州今年旧改引入合作企业很可能已暂告一段落。

别看广州今年招商项目不多，实际上推进旧改的相关动作不断，暖风频吹。

比如7月开始在网上流传《广州市2022年城市更新项目年度计划》，全市有123个城市更新项目纳入到今年续建、新开工的计划中，另外还将启动101个城市更新项目的前期工作。

9月，市规自局颁布了5个有关旧改的指引性文件（2022年修订稿），提及三个管理圈层城市更新产业建设量占产居总建设量比例较2020年9月所要求的降低。

此举被认为是增加旧改利润、降低开发难度的重要措施。一定程度提升开发商推动改造的意愿。

可以看出，在旧改储备用地超100k㎡的当下，加快条件成熟的旧村全面改造将是接下来的重点工作，未来几年也将会有一大波旧村以全新面貌与大家见面。