近日，记者从保利发展陕西公司微信公众号获悉，其旗下项目保利·锦上推出了“首付7万元起”的营销活动。据调查，在保利·锦上之外，外围区域的部分项目如金辉城、万科四季花城等项目也纷纷效仿。

一时间，项目的热度得到了提升，部分购房者也掏出了真金白银，但这种营销活动合规吗?北京金诉律师事务所主任王玉臣分析认为，对于房企而言，这虽然能够提高销售业绩，尽快实现资金回笼，但通过一系列融资方式将风险转嫁到了购房者身上，利大于弊。且这本身属于违规行为，有被处罚的风险。

保利·锦上首付7万元

对于项目首付分期的政策，一位置业顾问对记者介绍道：“签约时支付总房款的10%，2023年3月30日前付至的20%，2023年6月30日付清首付，相当于首付款在7个月内支付。此外，项目还有一些优惠政策，比如不参加首付分期的话，可以在总价的基础上打97折，首付分期是98折。”

“我们做分期主要为了缓解客户年底的首付压力。”上述置业顾问表示。在一位不愿具名的业内人士看来，之所以通过首付分期来获客，除了年底冲刺业绩之外，也意味着项目在销售上面临着一定的压力。

西安市住建局官网显示，2022年5月份，保利·锦上首次推盘，均价14853.36元/平方米，共计132套房源，最终核验人数超过房源套数，摇号开盘。不过这种热度并没有持续多久，自5月至今，保利·锦上共进行了10次推盘，合计1670套房源，只有前3次推盘需要摇号，其余均平销。

作为陕西保利在港务区开发的第一个项目，保利·锦上无论是在品牌、开发能力还是交付力上都是有优势的，项目之所以平销离不开港务区新盘的集中入市。

资料显示，保利·锦上位于国际港务区港兴三路、和泰路交会处，产品为毛坯高层、小高层，户型面积为95平方米、105平方米~108平方米、128平方米，主要聚焦刚需及刚改客群。此外，还有少量130平方米~140平方米的四室产品。

该板块是目前港务区新房供应量最大的板块，同时也是竞争最为激烈的板块，仅一路之隔就分布有雲玥府、龙翔奥城·珑樾府两个项目，无论是产品还是价格，这三个项目均不相上下。其中，雲玥府主力户型为100平方米及125平方米的三室，均价约1.52万元/平方米;奥城珑樾云璟府的户型为122平方米的三室和143平方米的四室，最新备案价为1.59万元/平方米。而放眼整个港务区，还有华润·紫云府、港悦府、玖峯悦、中冶奥体云璟等20余个在售、待售项目。

激烈的竞争环境叠加业绩压力，倒逼保利·锦上在营销上不断创新，这一行为是值得肯定与鼓励的，不过效果如何还要看购房者是否买单。一位购房者对记者表示：“这个政策没有什么吸引力，能够在7个月内筹集到剩余资金的人就不会选择首付分期。”

警惕风险

保利·锦上之外，外围区域的部分项目也给出了首付分期的政策。

如位于泾河板块金地乐华翰林艺境、滨江锦樾纷纷推出了首付5万元~9万元起的营销活动;位于蓝田的万科四季花城推出了首付5%，交房前3个月补齐剩余首付款的活动;位于泾河新城的金辉城，首付只要7万元，在签约后3天内交总房款的10%，剩余的20%需要3个月内交齐。

首付分期的操作是否合规?易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，首付分期跟首付贷有相似之处、但不完全相同，前者可先草签锁定房源、不涉及贷款，首付贷涉及贷款、相关流程也会走完。首付贷肯定违法，但首付分期存在灰色地带，如果还没过户仅锁定房源、逐步交款，只能说存在购房及收房风险。

广东省城乡规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，首付分期跟首付贷不完全一样，前者比如三成首付一个月或半年内缴纳，这种属于打“擦边球”，不算明显违规;如果购房者在分期首付的时候，有对接金融机构做融资的行为，那就相当于首付贷。

此前，市场上就一直存在房贷“首付分期”的现象，尤其在市场整体表现不佳时，一些房企常常会用“首付分期”方式吸引购房者，从而拉动销售。李宇嘉分析道，设置首付比例要求，便是为了衡量购房者的还款能力，如果能拿出相应首付、月供和流水合格，后续按揭便可保障;如果首付都要靠融资，后续还款压力会很大，违约概率比较高，这是上述问题的关键所在。

对于购房者而言，也需仔细甄别。王玉臣对记者分析道：“首付分期看起来似乎没有手续费，但是为了及时支付剩余首付款，有些人通过消费贷、金融机构、小额贷公司、中介进行筹措资金，既会产生新的成本，又会产生更多的融资风险。尤其是有一些机构提供的融资利滚利，不小心就会掉入金融陷阱。”

而为了保护各方的利益，维护房地产市场健康平稳发展，监管部门曾多次重拳出击。2018年，住建部就曾会同六部委开展治理房地产市场乱象专项行动，其中就包括整治提供“首付贷”或者采取“首付分期”等形式。同年，西安市房管局等11个部门联合发布通知，明确规定房地产开发企业不得通过提供“首付贷”或者采取“首付分期”等形式，违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款。

此次，在首付分期重出江湖之际，多个城市也加大了监管，郑州便是其中之一。倘若“首付分期”在西安市场持续蔓延，相信西安也会类似监管动作。另一方面，这也提醒购房者，在购房时要擦亮眼睛，结合自身情况仔细衡量利弊，切莫迷失在眼花缭乱的营销活动中。

来源：中国房地产报