环线新增【板块测评】栏目

接下来会逐一测评各个上海主要板块

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shanghai yuqiao

01.浅谈长风

有人说，长风是特立独行的板块，优雅得不像普陀；

有人说，长风是人群混杂的板块，商务氛围降低了居住舒适度；

有人说，长风是非常宜居的板块，公园、商场、品质小区，一应俱全。

普陀，向来是独立于大众喜爱之外的区域。

老破小遍地、界面破旧、资源匮乏......是大家对于普陀的固有印象。

曾经有一个机会摆在普陀面前，叫“真如副中心”。

普陀没有抓住。

因为拆迁困难，城市副中心+市级商圈的使命至今未能完成。

铜川路水产市场

如今真如想二次创业，却已经错过了最佳的发展时机，再无和徐家汇一较高下的机会。

而在李嘉诚还在犯愁拆迁进度的时候，长风的规划已经逐渐开始落地。

毕竟这里曾是工厂区，搞定一家企业总比搞定几百户人家要容易得多。

工厂成批拆除，重新抹平，重做规划，重建城市，定位生态商务区。

这才有了如今长风相对统一的界面、完备的配套和优质的生态。

核心区汇聚了沁和园、雅戈尔8号等一众高档住宅，以及长风中心、苏宁天御国际广场等办公集群。

住宅超130万方，目前仍有部分空地；办公超150万方，360、罗莱家纺等企业相继入驻。

长风公园提供生态保障，华师大附属的几大学校带动教育提升。

长风不仅仅是一个能够为舒适居住提供保障的板块，在真如二次创业成功前，长风打破了人们对普陀区破旧、工人新村集中区的固有印象。

真正地承担起了区域中心的职责。

02.环境测评

长风地理位置优越，普陀内中环之间，一路之隔便是中山公园。

距离人广也不过7.62km，自驾通勤陆家嘴只需要28min。

板块区位图（来源：脉策科技）

谈起长风的环境，我们不得拆成2部分来看。

橙色分割线以北，是长风的老城区，以曾经工厂区配套的工人新村为主。

以南是长风核心区，高档居住区和商务中心的气质，显露无疑。

长风的老城区，只旧，不破。

很多小区完成了美丽家园改造，街道干干净净，店铺规规整整，道路两旁的树木也很茂盛。

梅川路、中江路、怒江北路等底商林立，烟火气虽重，却鲜有河鲜店门口的腥味和食品店门口油腻腻的步行道。

当然，老城区依然要小心头上的晾衣架有没有在滴水。

中江路沿街商铺

转步核心区，首先感受到的不是传说中的高档居住区，而是浓厚的商务氛围。

在保障居住舒适之前，长风首先定位商务区。

地铁口的华大科创园人来人往，大悦城周边楼宇错落。

华大科创园

沁和园等一众小区，也没有让远道而来的十郎失望。

清一色的外挂石材和高级面砖，街道整洁，保养完好，只是建成时间尚短，树木还不够茂密，时间久了居住舒适度也会更加舒适。

丹巴路街景

说到环境就不得不提长风公园这一城市绿肺。

占地36.4万方，其中水域面积接近一半，是浦西最大的湖面，拥有上海市区唯二的水族馆。

每逢双休、节假日，长风公园门口永远是人头攒动，银锄湖永远是船来船往，海洋世界永远是小朋友最喜欢的娱乐项目。

当然，长风的公园不止一处，其他景观分布十郎附在下图，大家自行查看就好。

长风人文景观分布图（来源：脉策科技）

长风虽好，但依然逃不脱万物都有两面性的法则。

发展的快，自然有永远在施工的工地，不过是一家停了，一家又起，距离全面建成，还有些时日。

泸定路上的高压线，金沙江西路上的电缆和老旧楼宇，实在是大煞风景，以至于许多人对长风的印象，也止步于此，实在可惜。

金沙江西路街景

总体而言，长风这样的城市界面，在上海中环内也是稀缺的，更遑论工人新村遍地的普陀。

【评测指数】

03.氛围测评

在长风，北侧的老城区和南侧的融合区，是完全不同的氛围。

工作时间，长风的日间活跃人口占比达109.57%，主要分布在南侧核心区，北侧老城区以赋闲在家的老人为主。

可见，长风商务区的定位并非虚有其表，各个写字楼的招商也是很努力了。

日间人口分布图（来源：脉策科技）

夜晚降临，长风的夜间人口密度达22.3k人/平方公里，主要分布在北侧的老城区，南侧主要是几大商业周边比较活跃，毕竟整个沁和园的户数还不抵梅四小区的1/3。

夜间人口分布图（来源：脉策科技）

除商务氛围外，南侧的娱乐氛围也很浓厚，大悦城和电竞中心到了晚上，年轻人聚集，非常热闹，这里的商业吸引的不仅是长风的居民，还有西上海的年轻人。

主场ESP

最后，长风还是一个老龄化氛围明显的板块，22.75%的老龄人口占比，是上海市老龄占比的1.4倍，当然这更多体现在北侧的老城区。

长风人口比例图（来源：脉策科技）

这不是长风一家的现象，一众市区板块都是如此。

04.配套测评

长风的配套，几乎没有短板。

两条地铁、6大商业、学校也很出色。

如果说遗憾，还是没有大型的综合医院吧。

1

轨道交通

轨交及站点分布图（数据来源：脉策科技）

长风共有2条轨交，分别是13号线和15号线，都是有现在有未来的线路。

其中13号线能级最高，贯通东西。

向东连接过去和现在，穿过原普陀中心-长寿路，连接南京西路、新天地、张江等核心商务产业区；

向西连接未来，正在建设中的华漕，也就是传说中的前湾。

15号线贯通南北，连接上海西站和南站，并可直达漕河泾，向北可抵规划中的桃浦智创城和南大智慧城。

两条线人流不大，乘坐舒适度也较高。

15min步行地铁覆盖图，见下方~

PS：需要了解地铁真空带的，可以私信安琪小美女哦~

地铁站15min步行等时圈（数据来源：脉策科技）

【评测指数】

2

道路交通

快速路分布图（数据来源：脉策科技）

长风地处中内环之间，两条环线的意义自然不用多言。

当然，两条环线的拥堵，也不用多言~

中环还可连通北横通道，横穿长宁、静安、普陀、虹口、杨浦、黄浦等市六区。

沿着大渡河路一路向南，上延安高架也非常方便。

如果想过过双城生活，最北侧的武宁路可直接进入京沪高速，苏州1日游，说走就走。

30min自驾基本可以覆盖整个西上海，具体等时圈分析图，见下方~

自驾30min等时圈（数据来源：脉策科技）

各商圈自驾通勤时间

高峰Mon.8:00，平峰Mon.13:00（数据来源：高德地图）

【评测指数】

3

商业

商业分布图（数据来源：脉策科技）

长风内部，商场林立，总体量达33.7万方。

长风大悦城是原长风景畔广场改建，虽不是七宝万科这样超大体量的商场，却是周边最热闹的商场之一。

即便在后疫情商业萧条的现在，周六日大悦城的溜冰场、攀岩馆、乐高中心等，都是娃满为患。

十郎为了吃个哈根达斯，愣是排了20min的队。

长风大悦城1F

总觉得作为新一代年轻中产群体，喜好被大悦城拿捏得死死的，这里虽不是消费品轻奢商场，却是生活服务类轻奢商场，更加贴合生活。

主场ESP，说是商场，却更像一个体验馆，作为全国首家电竞主题的商场，引进了全国首家王者荣耀职业联赛（简称：KPL）专业赛馆，真的是年轻人的天地！

其余生活类商场也分布四周，生活不要太方便~

最重要的是都走得到，具体可以看下方的15min步行等时圈分析图~

商场15min步行等时圈（数据来源：脉策科技）

商业体量及排名（数据来源：脉策科技）

【评测指数】

4

医院

长风拥有普陀区唯2的三甲医院之一——上海儿童医院，这也是浦西最大的儿童医院。

上海市儿童医院普陀新院

虽然没有大型综合医院是个遗憾，但好在六院、同济医院、中山医院等老牌三甲都不远，看病也还算方便。

【评测指数】

5

学校

小学分布图（数据来源：脉策科技）

中学分布图（数据来源：脉策科技）

既然是高端居住区，好学校也不能少，长风是典型的双学区板块。

区政府请来华师大，将其升级为华师大四附中。

建成后一直接收普陀最好的小学——华师大一附小的生源，经过几年沉淀教学水平已经得到认可。

现在小学部也开始招生，九年一贯制教学具备相当吸引力。

即便是北部的新普陀小学，也是二梯队的学校，虽然普陀二梯队好不到哪去，但也是瘦死的骆驼比马大。

值得注意的是，这片区域的对口情况比较复杂，涉及多个学校，多个居委和板块，具体可以参照下方的学区对口表。

公办小学对口表（来源：2022普陀公办小学招生划片范围）

公办初中对口表（来源：2022普陀小升初对口方案）

【评测指数】

05.外部资源测评

外部资源5km雷达图（数据来源：脉策科技）

在长风自身就是商务区的情况下，5km内还可覆盖中山公园、静安寺等核心商圈，徐家汇和虹桥也在5km边缘地带；

将范围扩大到10km，浦西核心CAZ都不在话下~

外部资源10km雷达图（数据来源：脉策科技）

从工作散点图来看，除了本地就业外，大家也没有特别明显的倾向性，相对比较分散，毕竟都不远。

当然，作为商务区，本地就业的人数不能少了，要不丢面子。

工作地Top10中，长风、长征两兄弟，就占了长风总工作人口的15%，其他的也都在浦西，毕竟住在长风，没事去浦东工作干嘛。

居民热门工作地Top10（数据来源：脉策科技）

【评测指数】

05.楼市测评

现状分析

长风均价在8-15W，价格高地分布在南部核心区沁和园、国风等几个高档小区。

北部虽然多为老房子，但学区属性提供了较大的加成，整体价格并没有被落下很多。

虽然学区资源分布较为均衡，但溢价依然非常明显。

第一梯队自然是对口华师附小和华师四中小学部的双学区房，高档居住区的沁和园等均价已破13W，师大二村等老破小均价也在9W上下。

第二梯队对口新普陀小学的邮电三村等一众老破小，均价在8W上下。

第三梯队对口金沙江路小学的小区，就更低了。

二手房龄统计

长风的房子新么？新，南部核心区基本看不到老房子。

长风的房子旧么？旧，北部的老城区基本看不到新房子。

从房龄来看，长风80%以上都是2000年以前的房子，不过这并不影响是剩下的20%重新塑造了长风。

不可否认的是，长风仍有大部分区域是老化区域，新城只占一小部分。

走势分析

长风的二手房交易量在2015年到达顶点，交易价格在2022年到达顶峰。

长风二手房交易走势

和其他板块不同的是，在交易量受到大幅影响的时候，长风的价格几乎没有什么波动，而是稳定持续上涨。

2022年是公认的寒冬，长风的价格却是在2022年到达目前的顶峰，这也不是所有的市区板块都能做到的。

与上海大盘相比，长风的交易套数走势和大盘几乎保持一致。

长风&上海大盘走势对比图（成交套数）

长风&上海大盘走势对比图（成交均价）

价格却是遥遥领先。

2012年，长风高于上海大盘3601块钱，约22%。

截止2022年9月，长风较2012年涨幅209.22%，是大盘的1.67倍。

究其原因，还是界面中环内及其稀缺，配套各方面没有短板，产品足以吸引高资产客群定居。

无论是界面还是价格，长风真是给各方面垫底的普陀挣了大面子！

Suitable for the crowd

长风是一个中产、中产+、豪宅人群汇集的板块。

首先适合在浦西的上班族或企业主，通勤方便自不用多说，长风自身的办公选择众多，租金性价比高，地理位置也不偏僻，企业主完全可以做到步行上班。

其次适合对学区有要求的家庭，不过这里适合中产的好房子并不多，学区or房子品质，只能二选一。

最后适合对社区环境有要求的人，南部核心区配套完备，生活方便，长风公园又是天然氧吧，即便是北部社区的居民也可共享配套。

06.不利因素

01

核心区开发带来的影响，无论是地铁上盖的华大科创园，还是儿童医院旁边的长风中心，这几年都处于持续建设中，更遑论其他的预留空地，持续开发带来的界面观感差、噪音、大车往来等影响，还会持续下去。

同样，也能看出，长风仍在发展之中。

02

人群混杂，长风的核心居住区夹在商务区中间，不是纯粹的居住区，自然会带来人群杂乱的影响，毕竟不是所有人工作和居住都在长风。

好在都是白领，人群相性并无明显冲突，影响相对有限。

【不利因素影响指数】

07.未来规划

长风的生态商务区，已经基本建成，目前并无其他的大型规划。

只需要按照规划的预留空地，进一步补充写字楼和住宅即可。

接下来普陀的重点发展区，还是真如的海纳小镇、桃浦的智创城、长征的左岸中和城以及曹杨的地区转型。

决心很强，动作很大，实际效果让我们拭目以待吧。

【评测指数】

大V点评

Butch

Butch

环线房产咨询

资深咨询师

长风板块是西北区最宜居的片区，次新准豪宅的聚集地，以优雅生态为特色的成熟板块。

虽然定位不及胞兄真如，发展却遥遥领先后者。

未来3-5年长风的二手房市场依然值得肯定，会保持稳中有升的态度。

其一，长风是中外环间唯一结合了中上水准产品、教育、生态、商业以及交通的五边形无死角板块。

其二，板块内目前唯一的一手住宅，国浩旁边的宸嘉地块，场地刚刚平整，入市遥遥无期。

周边也已无土地出让，未来不会有大量限价新房干扰区域内的二手价格。

虽然没有更多的规划，但长风凭借目前的底蕴，依然足以让其傲视西北。

以上，Enjoy~

编辑 | 环线咨询

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