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能不能买别墅呢？

文/羊

网友私信（后附胖羊回复）：

羊羊，您好，关注您好多年了，同在广州，每天看您的文章好多观点感同深受，您是我关注众多博主中最接地气和实在的一位博主。

您对广州楼市有研究，我想找你咨询一下买房问题（我的信息可匿名公开）。

从疫情开始那一年我就想再买一套改善型房子，一直到现在还没有看好，希望您能给我一些建议。以下是我的基本情况。

家庭方面。

我和老公是外地农村来的，来广州13年了，今年都是36岁，感情稳定，性格沉稳、吃苦耐劳，均无不良嗜好。

我不买奢侈品，生活较节俭。学历他本我专，女儿10岁，儿子8岁，不打算生三胎。

小孩一年的教育费用支出约45万（我们对教育非常重视，故教育费用不低），对小学的学区房则没有要求。

工作及经济状况。

夫妻档创业7年，一直从事外贸，从2个人到现在40多人的团队。

有个小工厂，重要的事情都亲力亲为，每天工作超14小时，忙到周末陪孩子时间都特别少，生病住院为了不担误工作都是提前出院。

目前，我们有一套黄埔区约90平小三房自住（2013年入手，总价约140万，现约380万左右）；广州地铁口复式精装公寓一套，总价现约200万（2018年入手是120万+车位15万），现租7000元/月；两套房子均无贷款，有2台车无贷款（2台车总价约160万）。

现我们手上有现金1000万，500万+流动货物。目前仓储压力会较大，疫情放开后，明年应该会更好。

我们的经营会受人才及市场影响，有很多风险，所以，我们时常因工作焦虑不安、工作压力特别大，也会因为对小孩陪伴少而愧疚不已，自己也因休息不好，这2年身体下滑，一体检就各种毛病。

需求及迷茫：目前我家的情况是人多房子小，小时候俩姐弟同住一间房，现在孩子大了要分开住。

这几年口罩原因持续只看但不敢下手，买第一套房时（2013年）掏光所有存款+借款，2014年房价跌了，同小区比我们大30多平的房子总价比我们还低。

有过上次的经验，这次买房我们较谨慎。这次要换房的话，总价更高，跌了10%都是不少钱。

我们偏向二手现房，再自己装修，前年和去年陆续有看黄埔区的大平层，现在想买小别墅，前几天看了白云某半山别墅和大平层，我们很喜欢楼盘的港式设计、户型也好，但我又想往天河或海珠区中心城区看，很纠结，可目前手上的存款只有这么多。

1. 您说是再等等，等存款多一点再买地段好、满意的别墅一步到位？或者现在把手上房子全卖了，再卖一套好一点的?

2. 或者在天河和海珠中心城区看看户型小一点的？

3. 还是买眼下的白云区某半山的联排小别墅或平层？

平时我们已经非常努力了，在朋友、同学圈子里，我们起点不高但却是最勤奋努力的。这也是7年努力的最大结果了。这些年我们确实也过得太累了，我也想放慢一点节奏，回归生活。

房子我陆续看了三年了，都没有下手。我爸希望我们手上有多少钱就买多少钱的房子，不要给自己太大压力。

我想以后房子不会再大涨，那选的房子至少要保值、不掉价。如果现在买了总价1000万的房子，又会想两年后经济条件再好一点，可能会后悔没有买更好一点的？给点建议吧。

胖羊回复：

你的纠结，完美印证了一点：人生的纠结和内耗，一大部分来源于“选择多”，而不是“没得选择”。而我们做选择的时候之所以会纠结，是因为——既要，又要，还要。

你的问题，有一个关键点我没看懂，那就是你们手上的现金问题，到底是有1000万现金+500万的应收帐款（流动货物）？还是一共有1000万，包括现金500万+应收账款500万？

看您的口吻，我按照后者来理解吧。

还有你说的那个区域的别墅，我刚上贝壳查了下，大平层和联牌别墅大概都是两千来万（独栋别墅好像是四五千万）？您没说清楚预算，我感觉真的好难给你提建议，那我们就当您目前的预算是两千万吧。

我个人是建议你买，因为我们赚钱的目的是为了让自己舒心，没必要家里有那么多钱但一家人还蜗居在一套小房子里。而且，你们都快四十岁了，吃苦耐劳那么多年，在经济条件允许的前提下，可以对自己好一点（居所变更好了以后，心情会变好很多）。

现在买房是买房市场，而你需要变卖房产才有钱买新的，那也会受大环境的制约。

你在黄埔区的住宅，只要比别人降几万块钱，就很容易脱手，但公寓就未必了（总价那么低但能租到那么高租金的，只可能是公寓）。

公寓这种东西，收租可以，但你想要卖出去的话，税费高企，而且非常难以变现，所以，你说的200万只是你认为的成交价，不一定是市场买帐的成交价。

如果住宅降五万就可以卖到抢起来，那公寓估计得降五十万。

综合以上因素，你想要在短期内出手这两套房子的话，其折现后的价值可能是：380+150（都不一定有人买）=530W。

两台车买的时候价格高，但变二手车后，未必能值那么多钱，而且你们要做生意，未必有卖车的想法。二手车拿去抵押，也抵押不出来多少资金，所以，这部分资产在此次买房时，几乎可以忽略不计。

满打满算，你们用于买房的预算大概能达到1600万，可能还是需要贷点款才能缓解资金压力。

生意人最怕流动性枯竭，那是企业的生命线，你们怎么着都要给自己留点子弹，而不是全部押宝押在房子里（我不大能理解2013年的时候你们为啥全款买房，那时候你们那么年轻，贷点款真没啥，而且2015年全国房价普遍都翻倍了）。

我一直在强调一点：如果是买自住房，别考虑太多房价涨跌的趋势。

任何人，都没有办法在做买房决策时让自己买在最低点，卖在最高点。

你要是真有这样的聪明劲儿，把它用在股市里，那......早就实现财富自由了。

如果你只有那一套房子，而且那套房子你自己要住，那你在乎这种心理上的资产涨跌真没太大意义。

如果你在这个城市只能买一套房，那就好比......你坐在一个船上，船行驶在河面上，河水是涨了还是落了，你依旧在那条船上，你的生活质量依然由那条船决定，河水涨落最多能给你形成一种“我的船变高了”或是“我的船变矮了”的幻觉。

你们是生意人，对学区房没要求，买房只是为了自住的话，买白云区的别墅也不是不可以（大平层就算了），毕竟，别墅相比大平层也算是稀缺资源。

但南湖这个地段，你们确定不考虑一下孩子的日后上学的通勤问题以及你们自己的通勤问题嘛？而且，别墅装修比大平层费钱，将来要卖房子，这些装修未必能卖得上价钱。

真正说到房产的保值增值，那还是在广州金三角（珠江新城、金融城、琶洲），因为规划、人流、车流都是往这边走的，不信你哪天在上下班高峰期体验一下地铁的人流。而且，买了这个金三角区域的房子，你将来要是卖房子，也很好出手（买房时确立“将来把房子卖给谁“的思维，简直太重要了）。

所以，总体来说，你在这个区域找房子并且往贵里买，基本能达到你说的抗跌目标。

我预测一线城市的房产以后会出现分化，强者恒强，弱者恒弱.......别的东西或许有价格壁垒，但房子真是”一分钱一分货“的东西，均价贵一千都有贵的道理。

我要是你，可能会把黄埔区的住宅卖掉（用于公司和家庭的流动资金，让自己具备买”买首套且贷款利息不上涨“的资格），把地铁口的公寓留着收租（反正不猛降价也卖不出去），然后去”金三角“区域内找一套大点的大平层。

而且，你们夫妻俩现在才36岁，可以适当用一点金融杠杆，让银行帮你承接现金流压力。这样一来，你们短期内不至于流动性枯竭，将来有钱了也可以提前还款。进可攻，退可守。

普通人这一生能从银行里搞到的最大一笔钱就是房贷，你们赚钱能力强到这样子依然不敢用这个杠杆，我不大理解啊。

想象下2013年若是你们只付三成首付买了更大的房子，现在再把房子卖掉，是不是家庭资产都翻倍啦？

现在想要通过贷款买房让家庭资产翻倍当然不大现实，但让银行帮你们承担一部分流动性风险，我觉得很可以。

真的不要害怕给银行利息，生意人最重要的就是流动性，而银行能把你的资金盘活，关键时刻救你的命。

以上只是个人想法，不构成投资建议，具体主意还得你自己拿。

ps：我说的也只是这位网友的情况，其他人别生搬硬套，具体问题还得具体分析。比如你每个月收入只有五千，还特别不稳定，那这种形势下就别瞎借助金融杠杠了。

再P个S：关于家庭资产配置问题和买房问题，可以向我发问，但请介绍清楚自己家的情况，不然很难给出更中肯的建议。信息同意匿名公开，就可以免费咨询。

全文完

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