2022年渐入尾声之际，广州迎来第四轮土拍。

毫无悬念，番禺兴业大道南侧地块，由越秀地产竞得，地块总价约33亿元！

地块位于广州大学城二期，这里可谓越秀“大本营”，目前在售新盘已有越秀·大学城·和樾府、越秀·大学·星汇城，以及越秀·星汇文玺。

随着本轮拿地再“押注”，近3年越秀地产大学城投资金额已突破200亿！

发现没有，从三文社区（星汇文华、星汇文宇、星汇文瀚）到如今在售的三大热盘，甚至华工二期的打造，深耕大学城近十年的越秀地产，无疑成为最懂大学城的开发商。

持续重仓之下，四盘鼎立的“越秀大学城时代”已到来，越秀地产将以连片开发的姿态，带来一座真正属于广州的“国际人文住区”。

越秀重仓大学城，赌得过？

不少人好奇，大学城到底凭何魅力，竟引得眼光独到的越秀地产频繁进场？

湾叔认为，要理清这个问题，得从大学城这个板块说起……

根据规划，广州国际生物岛+大学城（一期）+南部起岸区总计面积约73平方公里，形成“一核两翼”连片开发。其中，南起岸区又被称为大学城二期。

大家都知道，大学城之所以扩容，主要还在于弥补一期板块的不足。

早在2013年，大学城一期就停止批复房地产开发用地，这样的规划带来了明显弊病：

板块内居住人口数量少，医疗、老人服务、教育、社区服务设施方面建设滞后，被人诟病“只见大学不见城”。

为了解决这个痛点，大学城2.0版本“上线”。

根据规划，大学城板块将以科创极点的身份，发展成一座年产值破千亿，建设“产、学、研、商、居”于一体的产业大城。

如今，这里多所国内外高校云集，光是国家双一流高校就占了6所（二期板块占了3所），未来估计有近30万大学师生聚集于此，可谓人才齐聚。

人才的扎根，造就了这里科研、产业孵化的根基。从亟待开发到成为有7个国家重点实验室、77个省部级重点实验室，超算中心“天河二号”的地方。

更引进了包括北京先进数通、华润电力等多家世界500强、上市公司与高新技术企业入驻，筑巢引凤。

叠加一二期的多重利好，如今的大学城板块产学研一体化趋势明显，区域价值早已不可同日而语，加上政府重视，未来板块的价值兑现速度也会更快。

另一方面，板块位置和交通，也必将成为未来可反哺板块发展的“杀手锏”。

以大学城板块为圆心，琶洲、珠江新城、金融城全都稳稳地落在约15公里的通勤圈内。

地铁4号线、7号线和12号线（在建中，支线规划中），可实现1站到大学城，4站到琶洲，5站到金融城。

预计明年年初贯通的金光东隧道，将打通南、中、北翼的任督二脉，让大学城一二期资源得以链接、整合，牢牢把握下一个板块发展爆点。

与此同时，南大干线（2023年全线开通）、新化快速等构成的路网，不仅将串联广州南站、万博等价值高地，更能便捷通达全城、抵达湾区城市腹地。

大家想想琶洲10万+/平、大学城一期7-8万/平的房价，4.5-6万/平房价的大学城二期，完全可以承接这些板块外溢的居住需求。

与此同时，大家发现没有，至此，大学城板块"产、学、研"和交通、价值拼图已日益补齐，如何进一步激发板块价值，就要看"商"和"居"了。

而前面也说了，大学城扩容就是为了弥补一期配套不足的短板，所以在规划上商业用地面积也从一期的1%提升至4%，“商”的解决只是时间问题。

如此一来，越秀的布局，正好补齐了板块最后“居”的拼图，不得不说，很具前瞻性。

所以，回到开头的问题，越秀重仓大学城，湾叔觉得那都不叫赌，称得上是精准拿捏了。

新地块入局，将为大学城板块带来什么？

当然，越秀大学城再拿地，不仅仅只是看中这里的价值潜力，更多的还在于要形成连片开发，好互相辐射配套。

细研越秀地产于大学城的布局，不难发现，“造城”一把好手的越秀地产，为大学城带来的不只是房子的迭代升级，还有配套的完善。

好比华工广州国际校区二期的建设，不仅是是全省最大面积的国A级装配式建筑群，传统与现代相融合的风格打造，更让这里成为大学城一大重要地标。

华工广州国际校区实景图 图源：华南理工广州国际校区公号

如今，随着大学城一期、华工广州国际校区二期的成功打造，越秀地产“造城”的实力早已毋庸置疑。

然而，越秀地产深谙，虽说都是众人追捧，但CBD可以通过大干快上来复刻，唯独人文底蕴需长时间积累、沉淀，无法揠苗助长。

如此一来，想依托大学城的人文氛围，造真正属于广州的“国际人文住区”，一样需要靠策略、靠沉淀。

而这次新地块的入局，正好就契合了这样的逻辑。

为什么这么说呢？因为湾叔去扒了下越秀地产这次拿下的地块，乍一看地价不高很多人会先入为主觉得质素一般，但实际上却“很有料”。

地块周边配套一览

从地理位置上看，地块在兴业大道南侧，对比越秀在售的三大项目，离地铁站、南大干线，以及暨大、华工国际校区更远，所以地价自然要低。

但是，地块用地面积约26万平，体量与和樾府旗鼓相当，和星汇文玺、星汇城则大大拉开差距，空间施展上就极具优势。

且根据地块出让要求，需配建9班幼儿园、42班小学、36中学、文化宫、公交首末站、综合服务设施等，自身配套就够全够优秀。

图源：广州公共资源交易中心官网

如此一来，大学城板块的配套也得以靠此地块提升，可谓利好再加码。

另一方面，由于新地块地价低，也意味着未来项目定价也会低一些，那么大概率会主做刚需产品。

纵观越秀创新城三大在售项目，覆盖90㎡以下户型的，一个是清盘中的星汇文玺，目前主推商铺；另一个是星汇城，只有一个88㎡三房户型。

换句话说，板块目前户型偏改善，而地块偏刚需的错位打造，不仅保障了板块从刚需到改善的全面覆盖，也能自成市场一网打尽，真正进入“越秀大学城时代”。

可以预见，待新地块项目入市，必将进一步搅热片区楼市，值得拭目以待！

一座和樾府，重塑板块改善“天花板”

面对区域价值加速兑现的大学城板块，不止是房企，当下无疑也是购房者入手的窗口期。

随着板块高知人群、科研新贵改善需求的日益增长，越秀地产更直接于此落地“和樾系”。

作为越秀地产至高端系列产品，足以看出越秀地产对大学城的高度肯定，自然，匠造出的越秀·大学城·和樾府，也是惊艳市场。

约90万㎡中央公园，超奢侈

大城市寸土寸金，不少开发商为了控制成本，精简公园与园林。

但越秀·大学城·和樾府却背道而驰，它极度“浪费”土地，将公园做大，展示的是对资源的极尽奢侈与占有。

项目享有珠江后航道最长、建面约65万㎡的滨江公园，还有建面约25万㎡的中轴古树公园，总计约90万㎡，相当于1.5个二沙岛，1.6个花城广场。

872户业主尊享约90万㎡公园，相当于人均绿地面积超300平，如同每个人拥有超1000平生态公园，说越秀·大学城·和樾府是种在公园里一点也不为过。

重要的是，滨江公园请来了RLA、SWA、TLS等国际设计天团参与竞标，无论最终花落谁家，都注定其国际顶尖的高逼格。

这还不止，这里还拥有难得一见的古树群落，39棵超百岁乌榄树遍布其间，让建筑与古树和谐共生。

漫步其中，移步易景，古今对话中何尝不是一场唯美的心灵洗涤与治愈？

九年一贯制名校加持，超给力

高知人群、科研新贵对下一代教育的讲究，越秀·大学城·和樾府一样拿捏到位。

项目配建了一所6班幼儿园、一所48班九年一贯制学校，其中48班中小学将提供多达1440个学位，配比高达3:5，入读有保障。

据说学校将引进广大附或华师附，要知道，这两者可都属于广州第一梯队教育品牌。

在近5年高考中，两者重本率均超90%，每年都有不少学生被北大、清华和“985”大学录取，妥妥的重点名校。

试想，未来孩子上学只需穿过公园，没有车来车往，免去父母长辈辛苦接送与担忧，上学、放学不过只是悠闲的散步时光。

而于孩子而言，最最幸福的莫过于“我”的同学，既是邻居也是发小，共同玩耍、学习与成长，青梅竹马度过悠长的求学时光。

这样的由内及外的书香氛围与成长环境，赋予越秀·大学城·和樾府业主的，又何尝不是一种难能可贵的幸福感？

当然，光是配套就如此重磅的越秀·大学城·和樾府，产品打造标准更是严苛。

光是设计稿就经历了20+个版本的精雕细琢，为的就是满足高端改善人群“既要又要”的挑剔需求。

项目采用纯南向+纯板楼设计，加上约2.7的容积率，多种低密、舒适元素叠加，又是市面稀缺。

如此一来，不仅户户南北通透，还能拥有长度近280米、广度近200度的景观面，让窗外绿意成为家中私藏风景。

项目在售建面约110-175㎡纯四房，不仅保证了居住纯粹度，更自成同质而居的圈层氛围。

其中，建面约160㎡全景大平层，4房2厅2卫设计，私梯入户，配以独立照壁玄关，自成居家隐私、防疫第一道防线，尊贵感、安全性高。

超21㎡南向场景式阳台，是所有户型中最大的，相当于别人两间次卧大小！加上南向两大卧室180°飘窗设计，坐拥16m米宽面屏IMAX视域，阳光清风拂面，中央公园景观尽收眼底。

LDK无梁柱大方厅设计，足足实现约8.8米进深、约5.5米面宽，大到能在客厅跳舞、玩滑板。

近30㎡主卧套房设计，配以巨幕观景飘窗、私属衣帽间，且被置于最远离门口处，大大提升了景观性、私密性和尊贵性。

不得不说，从项目名诞生到细节落地，越秀·大学城·和樾府的到来，无一不体现越秀地产对板块乃至全广州改善客户的洞察入微与极致满足。

星汇城&星汇文玺，刚改投资通通拿捏

除了匹配高端改善人群的需求，越秀地产在大学城打造的越秀·大学·星汇城、越秀·星汇文玺，一样也是诚意满满，为不同人群而来。

全能刚改系

越秀·大学·星汇城

要说越秀·大学·星汇城最出圈的，则非其全能配套莫属。

项目以著名的伦敦国王十字街区为蓝本，以三条轴线为骨架，将滨江公园、高校，以及住区的公共配套进行有机缝合。

约3.6万㎡社区公园+约8000㎡商业街区，轻松享有下楼逛公园、园中喝咖啡、街区看园林的生活。

人文、艺术、生态，各类空间的高度聚合，让这里成为了独具活力的中心磁场。

目前，越秀·大学·星汇城建面约88-125㎡三至五房热销中，全南向+超宽楼距打造，使得户户南北通透、景观最大化。

加上超9成的户型实用率，尺度感吊打市面不少同面积产品。

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多元化综合体

越秀·星汇文玺

与前二者不同的是，越秀·星汇文玺打造的则是多元化综合体，助力高阶菁英再进阶。

项目目前在售建面约94-117㎡三至四房洋房，多开间朝南+创意空间设计，用高品质生活，一步到位满足家庭进阶需求。

同时，项目也有建面约32-80㎡双钥匙小型商办，参考周边月租高达70元/㎡的回迁房，湾叔认为，不管是自住还是出租，都是不错的选择。

另外，还有建面约22-200㎡人气餐饮旺铺热售中，仅41席，可明火，首付45万起，一样也是投资佳选。

且不说周边社区一二手小区林立带来的地缘消费群体，周边覆盖的多所高校，释放的超强外卖、堂食消费力，个中价值，从目前周边商铺租金200-400元/㎡已能窥探一二。

不得不说，造城势、做配套、打磨产品，越秀地产真的从未辜负大家的期待。

如此一来，也更让人对新地块的入市多了几分期待，相信大家也十分好奇，这一次，越秀地产又将带来怎样突破与颠覆……