在征地拆迁实践中，房屋建筑合法性问题是影响补偿利益的关键因素之一，尤其对于房屋证件不齐全或存在手续瑕疵的建筑。违建拆除效率高，补偿低的特征，导致“拆违促征”成为征收单位节省征收补偿成本、加快征收进程的常见手段。今天，圣运律师结合一起胜诉案例为大家详细讲解拆迁中违建认定的问题，在这起案件中，律师经过系列法律程序的启动，最终帮助委托人撤销了限拆决定书保住房子，简单粗暴的违建定性不能经得住法律的检验。
案情：用2008年《城乡规划法》认定2005年的房屋为违建
安徽省某市张女士房屋建于上世纪九十年代，近几年当地征收项目开展，她的房屋正处于拆迁红线之中，在补偿谈不拢之际，拆迁部门竟拿着2008年的《城乡规划法》来认定违建，并对张女士下发了《限期拆除决定书》。
这是圣运律师代理的一起真实案例，律师经过调查后，了解到张女士的老房子早在2005年就因完成翻修之后因未取得《建设工程规划许可证》被处以5000余元的罚款。当年执法部门处罚依据是《城市规划法》第40条对的规定，认为张女士的房屋尚可采取改正措施，无需进行强制拆除，仅需要补证并缴纳罚款。张女士一家收到处罚通知书后也立即提交了罚款。
后，当地开始启动征收项目。张女士再次收到了违建认定的相关文书。文件上称，张女士的房屋属于违法建设已无法采取改正措施，要求限期进行拆除，而依据的法律规定正是2008年才实施的《城乡规划法》。
行为在相关法律出台之前，新法不能翻旧账
现在实施的法律不能约束过去的行为，也是我们常说的“法不溯及既往原则”。
在本案中，征收方企图通过钻新旧法之间的空子，来认定房屋违建，但并不能站住脚。张女士房屋系2005年建设完，而《城乡规划法》系2008年1月1日正式实施，涉案房屋建设早于2008年，仍然适用城乡规划法，违背《立法法》第93条规定的“法不溯及既往”原则。若该房屋缺证严重影响城乡规划，有关部门直至今日征收才发现？
办案律师：拆违有促征的嫌疑
针对此案，办案律师表示，前后违建认定的处理结果差距巨大，并且在处于补偿谈判的关键节点，其动机存在疑问，有拆违有促征的嫌疑。退一万步讲哪怕真的被认定为违建，那也不是说拆就拆。
《城乡规划法》第六十四条已经明确，即使真的因为缺证甚至是无证被认定违建，是应该根据违建的严重程度，采用不同的处理方式。如果能采取改正措施消除影响的，罚款并限期改正。比如可以通过拆掉一部分就能符合规划要求了，或者虽然没证，但建设活动符合要求，就可以补办手续。只有严重违法，不能改正的，才必须拆除。
后，圣运律师协助张女士提起了撤销限期拆除之诉的程序，最终法院支持了张女士的诉讼请求，判决书中明确，依据《城乡规划法》的规定以该违法建设现已无法采取改正措施为由作出《限期拆除决定书》,该行政行为明显不当为由，撤销了限拆决定书。
律师提示
值得一提的是，张女士配不配合征收，签不签补偿协议，都不能导致房屋的性质发生改变。无证房不等于违建，被征收人一定要清楚地认识到自己房屋的情况及权利归属。同时关注征收部门的主体资格、征收程序等是否有违法之处，做到有备无患。如果有无法判断的法律问题一定要及时咨询专业律师，积极维护自身的合法权益。
圣运律所王有银主任主编《专业化律所办案规程》，将征地拆迁案件标准化运作起来，整个办案流程分为108步，开创了我国征收拆迁领域办案质量标准化之先河。
文章 | 圣运律师
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