北京四环以里的地区，是北京城市的中心区所在。

在2017版的北京新版城市规划中，这个地区大概占地334平方公里，被定位于“

城市中心地区

”，包括了92平方公里的东西城。

从范围规划上看，这个地区大部分属于四环以里，同时北四环以外的“奥森”地区，也纳入了“

北京中心地区

”范围。

这个片区是北京最繁荣的地区了。

中心地区

”的具体功能在北京新版城市规划文本基本没有提及，在之前我们的判断是：

“中心地区”是“东西城核心区”的拓展预留空间

其功能主要也是服务于“中央政务”及文化、外交等首都功能，未来可能会持续降低经济功能和产业功能。

但从目前的一系列动作看，“中心地区”的功能定位可能也要面临调整。

2021年9月7日，朝阳区宣布要打造“

一核两带五片区

”的国际商圈格局，要成为北京建设“

国际消费中心城市

”的主承载区。

其中这个“

一核

”指的就是“

三里屯太古里地区

”，将成为

北京打造国际消费中心城市

的重要商圈节点。

“国际消费中心城市”在国务院的名单中一共有五个，分别是北京、上海、天津、重庆和广州。

北京争取到“国际消费中心城市”，意味着

北京又可以大规模兴建及扩建“商业设施”了

，而这一次商业扩建甚至已经拓展到“四环以里”。

朝阳区本次宣布：

三里屯太古里北扩方案落定

朝阳区政府、北京公共交通控股公司、太古地产签署合作框架协议，将改造东三环边的北京公交集团维修场站，成为三里屯“北区”，太古里的“二期”。

这就相当于北京在三环里地区扩建出了一个“太古里商业区”，甚至规模要比原来的太古里还要更大，档次和品牌也要更高。

甚至有可能会引进“

进口商品免税店

”。

而在南三环地区，丰台大红门的疏解升级改造要正式启动了：

北京大红门服装商贸城将会在10月31日正式关停

因为这个丰台大红门地区已经被确定为“

首都商务新区

”，整个片区都需要进行大规模的“疏解”及“升级改造”。

而疏解后腾出来的空间，进行改造后全部用来发展“产业”，也就是说小商户走了，但企业要进来了，“腾笼换鸟”了。

根据规划，丰台区的“

首都商务新区

”标准要高于

“丽泽商务区

”。

首先“

首都商务新区

”是北京所有的商务区中，唯一用“首都”这两个字来命名的，很显然它的定位是“国家级”的，承载的也是“中央级”的资源外溢。

它是“首都”的，而不仅仅是北京的。

其次是位置也要优于“丽泽商务区”。

北京的发展重心首先是“两轴”，长安街是“政治中心轴线”，南中轴线是“文化中心轴线”，是北京两条最重要的“国家功能展示区”。

首都商务新区

”就位于南中轴线上，与南苑国家功能区紧邻，地段优势及发展后劲不低于丽泽商务区。

首都商务新区的范围是：南三环以南、南四环以北、马家堡东路以东、光彩路以西的范围，总占地7.6平方公里。

占地规模几乎是丽泽商务区的两倍。

而且“

首都商务新区

”在功能定位上，同样也是定位于“

科技金融服务的融合发展区

”，这简直就是“丽泽商务区”的翻本。

而且在定位上要更加精准：

首都商务新区要推进中心城区功能疏解提升，优化提升首都功能，增强城市综合竞争力和国际影响力

由此可见，丰台的这个“

第二个丽泽商务区

”就是要承接首都的金融资源外溢和科技资源外溢，进一步提高丰台区在北京的经济站位。

其地位在丰台区基本上排名第一位，比代表着科技创新的丰台科技园、代表着金融服务的丽泽金融商务区的位置还要靠前。

所以在这个“南三环”的首都商务新区，未来恐怕也要聚集大量的企业，从而带来一批新的中高端居住群体。

而在

“北交所”落户金融街

后，西城

金融街的北扩

其实也已经基本成型，那就是

西城“金科新区”

的亮相。

“金科新区”的原身就是“动批市场”，也是把30万平米的动批市场疏解掉之后，整个片区进行了“改造提升”，打造成为“

金融街北扩区

”，取名“

金科新区

”，这里的写字楼空间高达20万平米以上。

如果再加上周边的中糖大厦、阳光大厦、新大都等建筑，一共有近60万平方米的楼宇空间。

目前西城金融街的办公空间已经非常有限，空置率不到5%，加上北交所的影响辐射，“金科新区”其实已经被当成了“第二个金融街”来使用。

综上所述，我们可以看到，北京四环里地区其实正在发生“剧烈变化”，金融街的“北扩”，三里屯的“扩张”，大红门的“第二丽泽商务区”等等，都说明北京四环以里，其实也在开始形成新的产业新区和商业区。

原来的批发市场，小商小户等功能已经逐渐被疏解出去了，而进来的都是金融、科技等更高层次的产业空间，商业空间更加“高大上”。

也就是说，北京不存在“城市中心空心化”的问题，而是在不断的进行产业更新，人群更替，从而形成新的“虹吸效应”，好的企业和有钱人又重新回到了城市中心。

这种“虹吸效益”不仅可以稳定北京城市中心的高价房，并有可能进一步提高城市中心的房价和租金。

这种趋势的变化，让北京城市发展以“四环为核心”的向外辐射格局，长期很难改变，杀进“四环”仍然是北京“居住”的最大梦想。

四环以里，仍然是北京最值钱的地段！

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