年度观察丨“央国平”的年代成都中海怎么了？排名跌至19|中海地产|天府新区|央国平|成都中海|新川|现房销售面积|锦江

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“央国平”的年代，中海在成都怎么了？

据易居·克而瑞联合发布的2022年成都房企销量榜单，中海成都以53.18亿名列第19位。

※ 限于篇幅，此处仅展示易居克而瑞2022年·成都市房企销售榜单（流量榜）第15-20排位情况

在不同榜单上排位略有不同，中指数据CREIS发布的2022全年销售业绩上，中海地产排名排名第17。

※ 限于篇幅，这是中指数据CREIS年度销售业绩排名局部展示

这显然是一个令人吃惊的排位。

时间拨回到2020年，同样据易居·克而瑞榜单，中海在成都以172.07亿位居第5。实际上在2020年前10个月中，在这份榜单里，中海仅次于保利位居第2---只是在最后两个月的争夺中，又被万科、龙湖超过。

回望曾经紧跟成都城市发展方向的中海，以神仙树为起点，两河、大源、新双楠、金融城、天府新区等热点板块几乎全数“踩准”，排名长期位居前列；但在进入成都市场的23个年头，排名第19随之带出两个问题：

若以全国一盘棋视之，中海地产很稳。但成都公司呢？

中海地产成都公司过去很赞，但现在呢？

这两个问题，在央企角逐成都的2021-2022赛季，已有答案。

数据：中海地产全国稳健成都排位下挫

不同口径、不同机构的数据和排位可能略有差异，这是常识；但成都中海的排位重挫，亦属事实。

此前据中指研究院统计，2022年1-10月，中海地产全国销售额约2340亿，销售面积约1056.6万㎡，分别位列中国房地产企业销售业绩排行榜第4名、第6名，仍是头部阵营。

但中海地产成都公司的表现却已露疲相。同样据中指研究院，2022年1-10月中海地产成都公司销售额约54.9亿元，销售面积约37.4万㎡。

这一成绩，在当时勉强进入成都前十。但对比榜单上同样作为央企的保利发展（销售额125.4亿）、中国铁建（销售额118.8亿）、华润置地（销售额118.6亿），差距明显。

龙湖集团、新希望地产也在成都销售金额和销售面积上，双双超过了中海地产。

事实上，通过以上这两组数据，也可以粗略计算出：成都作为近年大热的“第四城”、新一线榜首城市，但中海地产成都公司2022年1-10月销售额在中海地产整体销售额中，占比仅约2.35%。有资深业内人士指出：“对比同样作为央企的保利发展、中国铁建、华润置地等，这一占比明显低得多”。

据中国海外发展有限公司发布的《截至二零二二年六月三十日止六個月之未經審核中期業績公告》，以成都为代表的中西部大区2022年上半年合约物业销售为98.1亿元人民币，占比仅7.1%，为各个大区占比最低。

曾在城南“称王”的中海地产，在成都究竟怎么了？

迟来的南拓：“补课”与急就章

曾经的中海是“城南之王”。在成都一路向南的开发进程中，其一手打造了中海名城、城南1号、城南华府、中海锦江城等一系列作品。从神仙树到天府新区，从板块拓荒者到区域领头羊，革新城市居住品质的前沿开发奠定了中海“地标高端”的招牌。中海城南1号的二手房，在金融城目前仍压誉峰一头，独孤顶流。

但今天最为悲苦的，莫过于对昨天荣誉的回忆。

成都中海2022年的主题是：城南四子。

※ 中海城南四子

在今年4月成都首次集中供地中，中海拿下高新和天府新区三宗地块，随后又宣布与天投合作开发天府前湾约70亩地块，一时间，四个新项目让中海今年在成都的土储新增近300亩。四个地块，成都中海投入资金超过60亿元。

但有业界资深人士认为，中海在此时动作已属“补课”。与保利发展、招商蛇口相比，中海的这次“南图”已经错过了最好时机——尽管中海锦江城作为锦江生态带的“垦荒者”有一席之地，但此后中海在之于城南的“停滞”还是令人不解。“我相信每个地方公司都要秉承集团的战略，但对具体一个城市的预先判断和投入来说，地方公司本身的专业判断、决策和实操能力，对‘上面’影响更大，也更有意义。”

2021全年，中海地产在成都的销售额为69亿元，排名未能进入TOP10榜单。但2020年的销售额达到了158亿元（数据来自 @西部城事）。

这一对比是否触发了中海在城南启动追击，外界不得而知。但从中海城南四子位置来看，都在城市热点板块。中海麓之山、天投中海天府合印、中海天府麓湾位于天府新区万安街道，中海新川华府位于高新南新川板块。

但最终，业界人士眼中的“定位混乱、产品同质化”，导致战绩平平。

从中海名城开始，中海在神仙树、金融城、锦江生态带留下深刻足迹，开发了系列明星项目，制造多个热门板块。但这四个项目，居然全部推出了143㎡以内的刚改面积段产品！

也就是说，从2016年改善元年来，那个一贯主打高端&改善的中海，在2022年城南四子中，拒绝了大户型，谜之定位，至今费解。

结果呢？我们逐一来说：

中海麓之山：地处天府新区，占地约31亩，清水限价2.6万/㎡，与中海新川华府直线距离仅约500米。在整体定位上，中海麓之山竟然比清水限价价格更高的中海新川华府更为纯粹：中海麓之山规划了6栋纯板式结构洋房和小高层，户型只有建面约139㎡和143㎡的套四。

※ 中海麓之山开盘去化情况图据克而瑞四川，首钢璟悦里首次开盘数据为人才选房数据，未列入本表格

认购率很清楚了，完败。

中海新川华府：位于高新区新川板块，占地约140亩大盘，清水限价2.8万/㎡。项目所在的新川板块，高改气质早已确立，区域内不乏建面约170㎡+甚至200㎡+的儫宅级作品。但中海新川华府选择了反其道而行之，将产品设计为洋房、小高层、高层等，户型面积框定在建面约117-143㎡。

天投中海天府合印&中海天府麓湾：都位于天府新区麓山板块，两项目直线距离约2公里，都规划为2T4的小高层，且两项目户型面积段接近，天府合印主力户型建面约92-133㎡，天府麓湾主力户型建面约95-132㎡，但天府合印清水限价2万/㎡，天府麓湾清水限价2.5万/㎡。

一样的区域，相似的产品和户型面积段，但清水限价却差5000元/㎡。