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· 本文来源：刘胜军经济学大局观（刘胜军微财经出品）
文｜刘胜军
2022年12月15日，国务院副总理刘鹤在第五轮中国－欧盟工商领袖和前高官对话致辞时说了一段很重要的话：
• 对于明年中国经济实现整体性好转，我们极有信心。房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。
这段话“含金量”很高：
第一，对2023年经济“极有信心”；
第二，在中国-欧盟对话会上专门提及房地产，凸显全球对中国房地产的关注以及房地产已成为决定当下经济表现的关键变量；
第三，与前几年高频率出现的“灰犀牛”不同，刘鹤这次用了“房地产是国民经济的支柱产业”这样一句表述，充分显示中央对2023年“稳地产”的重视程度。
房地产究竟是“灰犀牛”还是“支柱产业”？答案是：两者都对。
从长期和全球经验教训看，房地产是灰犀牛，是导致脱实向虚、债务危机、资产泡沫、社会阶层固化的重要因素，被冠以“金融危机之母”称呼。日本90年经济危机、美国2008年金融危机都是沉痛的教训。
从短期看，有理想但不能理想化，房地产绝对称得上国民经济支柱产业：大约20%的经济增长、40%的地方财政、50%的银行贷款、70%的居民财富与房地产息息相关。就此而言，哪个行业能与房地产相比？因此，在短期内对房地产如果采用过于激进的办法进行调控，社会经济是难以承受的。
虽然灰犀牛与支柱产业都对，但“支柱产业”导向显然更符合当前的形势。2022年全年经济增速预计在3%左右，大幅度低于潜在增长率，2023年稳增长的压力前所未有。2022年12月的中央经济工作会议明确提出：
• 明年经济工作千头万绪，要从战略全局出发，从改善社会心理预期、提振发展信心入手，纲举目张做好工作。
对症下药，影响社会心理预期的哼哈二将是：新冠疫情、房地产。只要在2023年扭转这两个因素，大局可定。新冠疫情闯关已经是“时间确定的极限战”，接下来就要看房地产了（2023，我的十大新年祈愿）。
当前房地产的压力非同小可：2022年1-11月房地产开发投资同比下降9.8%，这是极为罕见的一幕。1987年至2018年，全国房地产开发投资累计完成99万亿元，年均增长24.8%。即使在上一次全国房价普降、库存压力山大的2015年，全年房地产投资增速也仅仅下降了1%。
首先必须厘清导致当前房地产市场空前压力的复杂因素：
1、“三条红线”导致行业流动性危机，导致一些开发商“骨折价甩卖”，甚至出现不少烂尾楼，影响了购房者的信心。
2、“供大于求，价格下跌，进而供需在新的水平重新平衡”这个市场经济的普遍规律，在房地产并不适用。原因在于：消费者买房，有“买涨不买跌”的强大心理惯性。
3、疫情导致青年人失业率升高，大量人群对未来收入甚至就业前景悲观，在这种预期下，压缩“大宗非必需支出”成为理性选择，而住房、汽车属于最大的“大宗非必需支出”。
4、2015年以来，在政府、企业、居民三部门中，加杠杆最为激进的是居民部门。结果是，居民家庭债务占可支配收入比重飙升至危险水平。换言之，居民买房“六个钱包”也不够了。
当然，这些都是短期问题。中国房地产长期并非无解。要实现房地产软着陆，必须多管齐下、长短结合、结构性突破：
1、货币问题才是房地产泡沫化的根本原因，一要坚持货币政策中性化，釜底抽薪；二要将资金导入资本市场，扭转“中国楼市、美国股市”是全球两大最刚硬泡沫的局面；
2、稳步推进城市化进程，以增量消化存量。正如刘鹤副总理所言，“未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。” 从比较效率角度看，大部分农村人口未来需要城市化，农村发展“大规模现代化农业”，这是一场规模极其宏大的社会资源重新配置。
3、“空置税”优于“房产税”，是结构性的最优解。与房产税可能对整体市场带来冲击不同，空置税可以一举两得：一方面不限制资金充裕者购买多套房，从而避免对房价的过度冲击；另一方面新房必须在规定的时间内装修出租，不仅可以减少社会资源的闲置，而且可以增加租赁市场供应，压低租房价格，形成“买房+租房”两条腿走路的新格局。
4、以抓石留痕的功力推动改革，释放改革红利创造新的增长点，为摆脱“房地产依赖症”创造“可能性空间”；
5、推动地方财政收支体制改革，严格控制地方“投资冲动”，终结土地财政；
6、推动住房“双轨制”，发展保障性住房满足中低收入阶层住房需求，缓解房地产导致的社会阶层固化，避免“房奴”现象；
7、设立“住房开发保险公司”，破解“烂尾楼恐惧症”，把购房者烂尾楼的风险以保险的形式分散化；
8、对开发商不搞一刀切，鼓励高质量开发商，重点限制规模过大、过度金融化的头部房企，防止“开发商金融机构化”；
9、真正落实“因城施策”，赋予地方政府更多灵活性；
10、坚决推广REITS（房地产投资信托基金），推动房地产证券化，降低过度依赖债务融资导致的系统性金融风险。
刘胜军
山东·菏泽·定陶人
坚持讲真话的经济学家
2014 年参加总理经济座谈会
致公党上海市经济委员会委员
山东省人力资源发展促进会首席专家
刘胜军微财经创始人
著有《下一个十年》
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