曾经292套房源上市，吸引了2257人报名认购，自住、投资、投机等各类购房者蜂拥而至，为的就是能买到一套房子，中签率仅15%。

如今，这个拥有540套房源的新盘交付了，刚交付不足一个月，目前就已有70-80套房源挂牌。

与高企挂牌量相比，二手房价格却丝毫不低，沿路房源起始报价普遍在4万+元/㎡，瞰江房源多数在5万元/㎡，个别甚至能到6万元/㎡。

当时认筹排队现场

今天说的这个新盘就是华润九悦，曾经的红盘，短时间挂牌量大，二手房价却坚挺无比。

到底怎么回事？我们一起来看下。

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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

华润·九悦位于鹿城区滨江街道江滨东路与杨府山东路交汇处。

小区北面为在建的滨江万象城，滨江万象城西面规划一幢高度约318米超高层建筑（办公，推广名：置地时代中心），东面规划一幢高度约200米超高层公寓（推广名：雲玺）；小区南侧为江滨东路、滨江外国语小学及加油站；西侧为在建幼儿园、公园绿地；东侧为在建约150米超高层公寓（推广名：悦玺）及底商、菜市场。

项目无疑是位于CBD核心区位，而且紧邻上陡门浦公园、杨府山公园等休闲配套，交通等方面要素条件也不错。

只是因周边正处于建设期，形象面不佳，等到周边各大项目建设完毕后，将会迎来崭新的面貌。

华润九悦占地不大，仅约26亩，可腾挪的空间较小。

目前小区出入口仅为东大门，北门因周边道路尚未建成，暂未开通，而且仅为人行出入口。远期城市快速路和M2线的建设或将影响靠近江滨东路的出入口。

小区外立面为玻璃及铝板，局部采用涂料，现代风格，质感不错。同时因南北两侧玻璃面占比较大，通透感、反射效果也很好。

华润北侧外立面

华润南侧外立面

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该小区共4幢楼，共计540套房源，面积段为121、139、155、182㎡，装标为3000元/㎡。

当时一期开盘毛坯均价约3.8万元/㎡，开盘248套房源，有近1300组客户定存，中签率仅19%，热度较高。

2021年5月，二期开盘毛坯均价约3.89万元/㎡，上市292套，最终有2257组客户报名，中签率仅13%，是当时温州为数不多的红盘。

到了交付的时候，红盘的二手房价似乎延续了之前的辉煌。

目前二手报价价差较大：南侧121㎡房源（2幢）报价相对最低，普遍4万元/㎡，部分低楼层房源3.7万元/㎡起；南侧139㎡房源（3幢）报价略高一些，在4.3-4.7万元/㎡；

北侧瞰江155㎡（5幢）房源，报价直接跃升至5万+元/㎡，17层房源报价约5.5万元/㎡；

北侧瞰江182㎡超高层房源（6幢）报价也在5万元/㎡以上，高层报价5.4万元/㎡，个别房源报价6万元/㎡。

从当前的二手挂牌价来看，同楼层的182 方房源报价要略高于155方房源。

总体来看，尽管在市场极其低迷的背景下，众多房东的心理预期仍然很高。

目前市场上都还只是二手房报价，暂时尚未有房源成交的案例。尽管这样，这个新盘已领先其他众多新盘交付房东亏惨的事实。

当然，二手房报价高企，其挂牌房源也不少，明确市场上有约70-80套，诚心卖的房源在一半以上，价格要更可靠。

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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

那么九悦的房东，哪来的底气敢于挂出高价呢？

首先，小区北侧的滨江万象城即将于2023年下半年开业，东侧的鹿角湾美术馆也已经开建，邻近的商业、菜市场、办公楼、过江通道都在建设中，远期还规划有城市快速路和轨道交通。

周边一大波想象空间尚未完全兑现，这就是他们的潜力逻辑。

瓯江路美术馆及沿路效果图

2022年是滨江CBD的关键一年。温州提出“拥江发展”战略，将滨江CBD打造成“城市之窗”，通过对优质资源的集聚，形成一座国际化服务业平台。

2022年9月底，正泰、万洋、华峰等企业总部已正式落地滨江CBD。温州民商银行、浙能、中广核等也签约入驻滨江CBD，共同打造总部经济集群。市城发集团还与青山控股、人民电气、省交投集团、省机电集团、物产中大、中电集团等本地名企、省级国企、央企积极对接。

未来，滨江CBD不仅是金融集聚区，还将升级为温州大都市中央活力区。

滨江商务区效果图2022年6月

只是滨江商务区内现有的竞争压力不小，更有潜在的机会。

在售新房住宅项目虽然只有天樾玺（约1025套），但时代的新项目滨江臻品（452套）也已启动，华润新项目瑞府（724套）也已经启动定存，仅招商、保利&城发竞得的云谷二期地块（679套）暂时没有更多消息。

周边资源示意图（意向企业据市城发集团CBD沙盘）

周边二手房项目有翡翠滨江（304+100套）、瓯江公馆（119套）、滨江万象天地（702套）、鹿城公馆（202套）以及稍远一些的学院十一峯（1276套）、珑悦（751套）等等。

而隔壁同期上市的滨江上品（揽悦园、959套）将于今年上半年交付，稍迟些开盘的滨江上品（揽江园、562套）和江山云起（726套）将于今年下半年交付。

总计商品房9100余套，据现有规划来看，上图的片区内后续已经没有商品住宅地块，也就是说虽然滨江商务区房源的总量不少，但未来的库存总量已经见底。

但如果购房者对于小区要求一线瞰江、周边及小区配套齐全、外立面形象上佳、面积段足够大等资源，可选择性的范围已是屈指可数了，更容易突出闪光点明显的项目。

虽然九悦在这批项目中的竞争力还是居于前列的，只是价格战才刚刚开始，一切都还等待市场检阅。

后话：全文完，如果喜欢，就点个“赞”和“在看”再走呗。

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