2022年房地产市场整体延续去年以来的下行压力，东莞楼市经过2年的深度盘整，底部特征显现。而东莞这一年可谓跌宕起伏：调控放松政策频出、楼地两市供需缩量、房企以价换量、去化冷热不均……
下面，就由克而瑞深圳以“7个关键词”带领大家回顾一下2022年的东莞楼市。
◎ 图文丨易居克而瑞深圳区域
1、调控松绑
2022年，楼市新政频繁出炉，从“3.24新政”“4.28新政”“莞七条”“7.4新政”“11.9新政”到“12月全面放开限购”，政策面涉及了土拍、新房认购、限购限售、房企融资、房贷利率等多个层面。
为刺激楼市回暖，促进平稳健康发展，东莞楼市宽松政策从“小步低频、循序渐进”到“应出尽出”，但多番调控松绑下成效不彰。
2、信贷宽松
2022年以来，首套房利率从年初5.65%，一直降到目前最低的4.1%。
3、土拍遇冷
2022年是东莞集中土拍的元年，供应规模缩减，成交同比锐减五成，底价成交为主流，热度明显趋冷。从房企表现来看，国央企仍为拿地主力，民企积极入场，华润斥资最高，万科拿地最多。
4、新房低迷
2022年，新房供求量接近腰斩，客户观望情绪浓厚，整体住宅市场相对低迷，虽有政策利好刺激，但收效甚微。究其原因，一方面供应大幅缩减制约成交；另一方面受疫情反复、经济低迷等多重因素影响，客户购买力和购买意愿大幅下滑，市场需求大幅萎缩，再叠加二手房抛压冲击，整体市场萎靡不振。
5、以价换量
今年实际市场出现价格分化下行调整，房企为销售回款，特价房促销策略频出，低至9折甚至75折，部分新项目低开入市走量，以价换量成市场主基调。
6、积分摇号
华润润府成为东莞首个积分摇号盘，两次开盘均“日光”。
7、二手房回暖
整体来看，二手房成交量延续去年低位态势，但在政策宽松力度加码下（限购限售政策的松绑，增值税免征年限缩减），有效刺激了下半年二手市场交易持续活跃，呈现企稳态势，复苏强度优于新房。从房价来看，整体处于震荡趋势，同比去年涨幅达14%，主要为次新房源集中入市，主城区和环松山湖片区等高价区域二手房成交明显放量，拉动成交均价出现结构性上升。
展望
2022年是东莞房地产市场的低谷期，全年所面临的挑战也是前所未有，市场承载的压力有增无减。
然而，乘风破浪的时机终究会到来，2023年也将成为转折之年。
自2022年底起，疫情防控政策的大幅优化将对市场需求的修复以及市场信心的提振产生积极作用，正常的市场活动与经济秩序有望恢复至疫前水平。随着2023年经济复苏确定性的强预期，且东莞房地产整体政策环境仍将延续宽松态势，尤其需求端调控政策仍有望放松，预计东莞房地产市场有望实现触底回暖。
以上内容节选自《克而瑞深圳区域丨2022年东莞房地产市场回顾与展望》，全版共60多页。
仅为克而瑞深圳观点，不代表所在企业观点
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