又一天河神盘，我却发现了个了不得的事

保利又冲广州豪宅榜了！

去年广州第四次集中土拍中，保利以总价958,066万元、楼面价45,915元/㎡成交天河中铁物流园地块，直接跻身广州地块总价榜第5名，楼面地价TOP10榜单第8名。

该地块位于天河智谷板块西部，北有天河智慧城，南接国际金融城，区位条件十分优秀。

本该是天时地利的天降神盘，结果我去实地转了一圈，却发现了个不得了的事情。

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区位牛的一比，奈何配套不给力

中铁物流园地块区位优秀，但是在商业方面，最近的商圈仅隔壁天河棠下智汇Park。

业态主要为直播基地等新媒体产业，配有电影院、各类餐厅店、便利店等，以及门口一排BBA的4S店跟售后服务中心，基本可以满足日常所需，但是女孩子们想逛街买衣服啥的还是别想了。

公共交通方面，我个人认为对于通勤人员不太友好。

中铁物流园地块周边虽有规划中的地铁19号线和地铁37号线，但是等落地都得啥时候了。就目前来说，我从体育西出发，要么坐547路公交直达，时长1个小时5分钟。要么坐三号线到广州东站坐776路公交，总时长也要近一个小时。

条件允许，还是推荐自驾，可通过天河北转广园快速路，20分钟左右即可到达，我试过，就算早晚高峰也不过30分钟，这个通勤时长就非常nice了。

另外，该项目南侧为广深铁路石牌站和广园快速路，由于临近铁路和主干道，未来项目难免受噪音和粉尘滋扰，希望保利在打造时有所重视。

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预建15-20层高住宅，另配9年一贯制学校

地块与天河传统改善大盘汇景新城相邻，从规划来看，地块范围总用地面积有17.57公顷，总建筑面积25.87万㎡，其中居住建筑面积高达18万㎡，公服配套建筑面积5.09万㎡，商业建筑面积2.78万㎡，地块容积率为2.93。另须需要配建18班幼儿园、45班九年一贯制学校。

值得注意的是，根据早前中铁物流、中国铁物与广深股份已与市土发中心签订中铁物流广园东路地块收储补偿协议，地块虽满足交地要求，但仍要满足岑村机场限高要求，建筑限高65m，预计建15-20层高的住宅。

看这架势，高改定位绝对跑不掉啦。

从现场看，整体进度很快，不断的看到工程车进进出出，根据中国基建的效率来看，预计今年三月左右可面市。

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离项目最近的还有一个在售的新盘，大家都蛮熟悉的，侨鑫汇悦台的亲兄弟——侨鑫保利·汇景台，不远处还有城投珠江天河壹品、金地天河峯睿等，在售均价10万/㎡左右。

其中侨鑫保利·汇景台最近的成交的2套单价均超16万/㎡，总价超5000万。

不过，从阳光家缘看，整体成交不高，最早首推的2#、3#去化都不曾过半，但是据销售人员表示，成交中有50%都是侨鑫老业主，从复购率来说，是非常高啦。

二手方面，地块周边有汇景新城、半山雍景苑等，均价在6-10万元/平。

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综合评分8.0

整体来看，周边缺少稀缺资源，出行依赖自驾。除非保利在产品的打造上别出心裁，不然光靠区域价格，很难卖的上去价格。

其他的我不敢评论太多，默默等规划图公开。

那么，你觉得保利中铁物流园项目会卖10万/㎡以上吗？欢迎评论区留言探讨。

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