文｜邓浩志
近日，广东省住建厅表示，要实施好差别化住房信贷政策，为以旧换新、以小换大、生育多子女家庭住房消费提供便利。早前管理层表态：房地产仍然是我国的支柱性产业，广东省政府大年初七召开的高质量发展大会上也提出：积极支持人民群众刚性和改善性住房需求。从近期一系列的官方表态看，房地产今年仍将获得扶持，购房政策仍有机会进一步松绑。从农历新年假期回来不到三天时间，珠海、厦门、长沙、郑州、温州、天津分别推出各种刺激楼市政策，有的降低房贷利率，有的提高公积金使用额度，有的给予购房补贴。这已经是从2021年年底开始的，第四轮各地密集出台稳楼市政策了。之前两轮，广州毫无动静，到去年底，广州有点“雷声”，但最终都没有见“雨点”。新一轮松绑潮，广州楼市有没有机会搭上这班车呢？
广州购买力都外市持续分流
今年春节假期及节后楼市，市场一线反馈的情况是：广州周边城市表现好于广州。一是佛山临广楼盘主攻广州购买力，比如南海里水楼盘主打白云西客群，顺德楼盘主攻番禺片区的渠道商，南海桂城项目加大在广州荔湾方向的宣传。加上地铁开通利好，配合佛山限购松绑，广州刚需客一批被分流到佛山。二是大湾区三四线楼盘，狂推一波返乡置业。比如江门、肇庆、清远等地，春节档大量吸纳来自广州、香港等大城市的购买力，回乡置业有为退休准备的，也有看中底价优势的，反正过去三年过年都很难回乡，今年一放开，楼市积累的需求也集中释放了一波。
这种情况不但在广州都市圈，整个大湾区都如此。比如深圳，客户也被往外分流，上海，北京的同行，也有类似反馈，周边城市表现优于核心大城市。关键问题还是大城市目前楼市限制性政策仍然太紧。不过北京、上海始终是京津冀的长三角的核心。其总体购买力表现仍然比广州强许多。所以广州目前是四大一线城市中最弱的，但政策硬，需求无法释放，观望气氛也浓。
再不松绑，广州楼市或进一步萎缩
一开始我们已经说了，各地楼市政策已经进一步松动当中，这将进一步扩大周边城市与广州之间的差距。比如大湾区不少城市陆续下调的首套房贷利率至3.7%，而广州则多在4%以上，二套更高。目前周边城市不但房价更便宜，限购政策更松动，而且首付更低，利息更低，甚至还有其他政策支持，再加上渠道引流，城际交通进一步完善，广州楼市总量被侵蚀恐怕难以避免。而这带来的直接结果是整个行业生存压力进一步加大，比如房企，中介，银行等。也会导致地方财政压力进一步增加，比如经济增长、税收、土地收入等。所以广州有需要，也很必要对现行楼市政策进行调整。
至于广州楼市政策为什么迟迟不调整呢？很多人都知道，这和广州“一线城市”的身份有关系。北上深另外三个一线都没有调，广州单独松绑似乎说不过去。广州地位上是一线城市，但广州的楼市却有非常典型的二线城市特征，即房价不算特别高，超级富豪聚集有限，新房成交占比仍然非常高，库存量也远大于其他三个一线城市，所以广州楼市和其他三个一线城市非常不同。广州楼市的松绑是必要的、客观的，因城施策的需求。
虽然有这个客观需要，但广州楼市何时松绑？怎样松绑？暂时没人知道。最近市场又有些新的期待，比如3月份……希望到时候真能有好的消息，希望广州房地产市场能尽快复常，房地产也尽快复常，经济也尽早复常……
（本文图片来自网络）
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