150-400万预算怎么选？专注这25个新盘！|上海楼市|二手房|房龄|新房|新盘|未来城|购房者

我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为8800+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。

我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过10年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。PS：从不接受第三方充值。

以下精选问答内容来自房段子解答案例。由于以下问答信息，部分涉及到隐私等问题，因此有所删减。均为此前问答，因此回答的内容数据可能有一定的时效性，不能完全套用，还请理解。

会员

提问

段老师，最近有没有什么值得关注的楼盘，我有两个刚需资格，我父母投靠过来，但是基本要全款，打算买150万左右的偏向投资的新房。我个人的话，可以贷款，但是也不想贷款太多，能全款最好，贷款也可以上，手上有250万左右，最多贷款100万左右，撬动350万左右的，希望买一些有性价比的或者具有改善气质的新房。麻烦推荐一些。

房段子解答

成都二手房，在金三银四正式结束后，并未迎来此前有人预期的量价齐涨，成交量的提升，我前面说过，很大程度是银行放款速度的加快，同时带来的，也有挂牌量的迅猛上涨，这一来一回，并未真正触及二手房价格上涨的诱因。

你还真找对了，我之前总结了一些靠谱的楼盘，你可以考虑下。

成都新房，大家最近比较关心的一些项目汇总...

①、150万级别新房——

金楠小城际花园（清水小户型，五大花园板块）；

恒大天府半岛六期（最近几天爆出来的，112-126平套三双卫，180套精装）。

②、250万+级别新房——

锦尚府（成华建设路，刚改高层，商业、教育好，开发商拉胯，鸽了又鸽）；

朗基紫境府（新川板块，有T4高层，单价两万五六，116-141平的套三套四双卫）；

华侨城滨江壹号二期（万年场板块，单价有可能清水1.7万，包括126-143平，3梯4户，2梯4户，700多套）；

交投电建国宾江山（国宾T2小高层，117平单价2.2w，总价270万）；

武侯樾府（预计3月份加推11、12、13号楼，最小的120平套三双卫T2产品，总价约280万）。

③、300-400万级别新房——（近期，主流楼盘，不多介绍）

成华：华润中环天序、凯德玖悦华章、中交鹭鸣九章；
锦江：华润锦江悦府；
高新：陆肖TOD麓鸣九天五期、中海新川华府、中铁建新川樾、远达天屿城；
天新：恒大天府半岛（三叶草）、西派融城、天府公园未来城、中海天府里；
武侯：华润锦官首著、保利锦城和颂；
青羊：中铁建青羊樾府、中铁建青羊锦樾、华润锦官和鸣；
金牛：人居鎏林语。

另外，整理了一小部分当前主流的代表性新盘，大家有兴趣的可以加群聊天，互通有无，及时了解第一手资讯，配图二维码不定时更新。

会员

提问

你好，如果买一套房子现在买来房龄已经是10年了，那么我们自住个5年，是不是就15年，因为房龄太老，依然没什么价值了？这样我们再买10年内的，价格还高的有什么意义呢？是不是可以直接去买房龄15年，以后20年的房龄，是不是和以后15年的房龄来看，就差不多的价格？

房段子解答

是是

你说的其实是房龄的边际效益。

粉丝早先投资了一套新房，但一方面这套房我们预判增值价值还没有达到预期（现在有点可惜），另一方面这套房纯粹是投资不会自住的，他更向往某成熟板块的成熟楼盘，来来往往看了好多次了。

最后从一个暂时不需要自住（这两年还可以另行过渡）的角度，我们认为继续持有新房，等价值兑现后，再寻求上手成熟楼盘（预判近年价格波动不大）。

房龄的问题会随着边际效益减少，类似于5年的房龄和新房有本质区别，10年的和5年的区别就小一些，15年和10年区别就更小了，所以如果认定一套房子当做此生最后一套的话，它注定老旧，那就可以忽略现在的房龄问题。

会员提问

你好，天府公园未来城我们摇中了（注：22年11月25日批次），靠后的顺序，大概只能选不好的楼层，现在有dc万达一号，现在顾虑要不要上车。1、这批次不好的楼层要不要？2、商务区会不会像生态带垮下去，怕投资客太多，我这边相当有1.5套房了。3、我还在卖武侯的某老破小，现在客户出价比2022年前便宜了40W，房龄大了，不卖未来城就要贷款7成压力大。4、我还有一套金融城三期的公寓，现在只有人愿意给40万。 ‍‍

房段子解答

此前问答，具有一定时效性，仅供参考

你们万达一号DC的就不多说了，不占用资格，就是占用资金。

当然，包括这次未来城一样，其实归根结底就是对资金的极限施压。天府公园未来城作为天新的核心板块，并不会受到多大的冲击，虽然的确存在大量投资客，但也是审时度势的一群人，一旦能对赌建成，那么就会立马转为自住需求，所以在这个问题上，我们更多地是考虑天府新区后续能否健康成长起来。

目前的判断是：1、天府新区核心区基本没问题，这点不过多赘述；2、兑现周期会相对拉长一些，对应地也会适当摊平投资利润；3、需要充分评估买入成本，这就涉及到是否网红盘，是否有剪刀差。

北六栋作为一个单价2.2万的精装产品，我们认为是有较低的买入门槛价的，很多其他新房，甚至二手房，也不止这个价格了，是有肉眼可见的剪刀差，这样能奠定我们后续的增值水准，虽然未来上限的时间和节点不可控，但是未来的下限是能有极大保障的。

因此，我们支持大胆买入。

至于说整体的产品选择，在不考虑资金压力情况下，尽量选择164套四双卫，户型方正，没有太大槽点，其次选择143的套三竖厅双卫户型，整体采光面，视野也是非常霸道，和销售说的差别不大。

楼层的话，因为你的相对靠后的排序，所以也没有太大的挑剔可能，我建议是全部都可以买，从投资角度来说，2、20楼是差一些，列为最后选择。

最优的选择是9-19层，除去14、18层（个别人忌讳这些数字）；其次是5-8层；再其次是3、4、14、18层；最后是2、20层。

此时还是要看你们的负债能力，假设能抗住当前的7成贷款压力的话，我是建议忍一忍的，目前不论是公寓还是老破小，都很难卖出理想价格，估计明年三四月及以后，会有一波市场价格的复苏和反弹。

但假设的确是难以承受7成首付的话，考虑到未来城已经有大几十万的剪刀差，因此武侯也可以出货了，毕竟这种房龄、品质在未来，没有大的涨幅了，迟早是要出货另寻机会的，现在错过未来城，后面又去等谁呢？