市场一热，咨询这个问题的客户就多了起来。

“房产大V”好像都不喜欢老破小，但凡有机会都要“抨击”一下。

不过说来说去就那几点：

01.

未来是年轻人天下，年轻人接受不了老破小。而且新上海人老家房子都不错，怎么会来上海住老房子。

02.

上海已经成为改善市场，抛售老破小是主流。上海已经不缺房子，缺的是好房子。

03.

老破小主要居民都是老人，与年轻客户生活习惯都很大冲突。

04.

新上海人没有地域情结，他们买哪都一样，不一定非得住市区。

05.

老破小的唯一优势是学区，现在学区受到打击，溢价不断下降。

06.

许多老破小贷款额度、年限都不高，甚至有不能贷款的情况。

其他无非就是再点缀一些老破小不宜居的细节，诸如停车困难、家里闹蟑螂、邻居堆放杂物等等。

01

听起来蛮有道理，却有两个事实难以解释。

其一是老破小依旧卖的很好。2022年网签价300万以内的成交高达66%，网签价习惯做低，大家可以简单认为60%以上的成交低于400万。

这其中有很大一部分都是老破小。

其二是老破小涨幅不低。

环二之前做过分析，2020年-2022年，市区不少老破小涨幅30%以上，跑赢了五大新城。

当然大部分学区属性很重的老破小在跌，其实跌的不是房价，而是学区溢价。

所以至少我们需要承认一点：并不是所有的老破小都不值得买。

全面否定老破小犯的错误是广告学中的“晕轮效应“，即，只报道了部分真相。

环二经常讲的案例是猴菇饼干，有段时间铺天盖地的广告，说猴菇饼干养胃。道理也很简单——猴菇养胃，所以猴菇饼干养胃。

一时间猴菇饼干成了孝敬老人的首选。

猴菇的确养胃，但是广告没告诉你的是，饼干伤胃。广告没告诉你的是，猴菇饼干到底有多少猴菇成分。

否定老破小的分析也一样，前面6条部分是事实，但是还有一些事实没有报道。

比如老破小有没有优点、不买老破小有没有更好选项。

02

老破小的优点大家也知道，通勤便利、地段成熟、资源发达等等，更重要的是你说了老破小不好，那建议我去买哪呢？

环二前面举的几个例子，总价区间是180-350万，这个预算不买老破小能买哪？

200万以内在上海几乎没有选项，可能大家能想到的就是奉贤远郊、金山以及环沪。

某大V非常不看好老破小，前几年疯狂的推荐用户购买嘉善项目，200万以下的客户过去了不少。

嘉善新房品质肯定秒杀上海老破小，三年过去，环沪市场一片哀嚎。

且不说房价涨没涨，你根本卖不掉。

有朋友之前买了嘉善金茂项目，89平买入价170多万，现在160万挂出来都无人问津。

更重要的是，他之前想法是先买环沪，等这里升值了再置换到上海。现在看来这个梦想永远实现不了——你追不上上海房价涨幅。

200-300万可以考虑上海，能选的地段无非是嘉定徐行、松江小昆山、青浦重固、奉贤柘林等等，有一个算一个，妥妥的楼市巨坑。

奉贤佳源梦想广场2017年单价2.3万元，曾经也是火爆一时一房难求。

现在挂牌价2万都到不了，五年多不涨反跌。 如果你不是奉贤居民，买在这日常通勤就是噩梦，现在一看涨幅又是一个噩梦。

2020年之前，300万以上或许可以在五大新城买到非标杆小区，涨幅也不见得高过市区老破小。

所以再讨论老破小时，麻烦带上你的方案，不建议我选老破小你建议买哪里。

不要说建议我买中环商品房，我有那个预算看什么老破小，真当我是受虐狂。

当然也有人讲你的数据都是过去，老破小曾经辉煌过，以后的趋势肯定是被抛弃。

要讲以后，还是得认真研究背后逻辑。

03

认真分析你会发现，打击老破小的六条都是只说对了一部分。

年轻人接受不了老破小，指的一定是部分年轻人，去市场上看看就知道绝对有买老破小的年轻人存在。

去田林、世博的中介门店看看，里面客户不全是老人。

年轻人老家房子都不错，所以不能接受上海的老房子。那年轻人就应该接受小昆山、柘林、重固的一片荒芜吗？

居住舒适度是多方面的，不能用房屋新旧概括一切，没有配套、通勤过远也会使得居住体验极差。

说白了上海房子太贵，你拿老家县城的预算过来买怎么都不会满意。 县城150万的房子堪称改善，走几步就到万达，上海远郊根本比不了。

换句话说， 300万以下预算本来也是上海中下等，不可能享受人生。

想年轻快活也没问题，没必要买房，租个房子体验一下上海的精彩就足够了。

想一直躺平，可能 二三线城市更合适。

既然选择了上海，一定会有部分年轻人冲着工作来、冲着成长来，冲着这些东西来，还要把时间浪费在通勤？

上海是改善市场不假，客户抛售老破小不假，但是他们置换了都买得了市区新房吗？

环线之前针对徐汇、黄浦的老破小做过一次调研，发现主要的客户竟然是置换。老破小的主力客户是置换客群，你敢信？

一房换两房，小两房换大两房，田林换到徐家汇，都是改善。

上海的老破小也是分梯队的，不是所有的都在社会最底层。

讲到这会有朋友说，时间长了所有老破小都会被淘汰，将来一定是品质电梯房的天下。

感性的分析没有任何意义，时间长了到底是多长，时间长了我们能看到的所有房子都会被淘汰。

至少在我们看得见的将来，不可能实现上海人人住上品质电梯房，多层无电梯产品将持续是市场主流。

如果你在上海是前50%的房产，你担心什么？

新上海人的确没有地域情结，对上海文化感触也不是那么强烈。但是市区的资源你不想放弃，你也会受到上海地段鄙视链的影响。

嘴上说没有地域情结，同等价格同等品质同等面积，徐汇和闵行你选哪个？

相反，郊区新房、次新房的一些问题被忽视了。

配套差、通勤远这些不提，大家都知道，最核心的问题是你买的房子是“上海”吗。

城市是有边界的，这个边界不是行政概念，更多的是经济概念、心理概念。

上海最早的边界是人民路中华路，那个时代大部分县城都是方圆1-2公里左右，这是步行的极限。

后来上海进入快速发展时代，建国前边界抵达徐家汇、中山公园一带，这是公交车、电车通勤的极限。

后来进入地铁时代，城市边界迅速抵达外环。离外环太远的地方，虽然说是属于上海，其实只是行政概念，经济上、心理上其实是脱离的。

就好像老城厢时代，一些村镇也是上海县，而且可以有交通方式通达县城，但并不是县城概念内。

现在一些远郊地段也可以通达市区，但是距离过远后实际上是两个城市。

你们远郊的房子没跟上涨幅，核心原因就是这里已经不是上海的概念，没有参与上海的房价梯队。

2020年后上海大涨，苏州却持续微跌。微跌的上海远郊，跟苏州又有什么区别？

04

讲到这大概可以有结论了，不是所有的老破小都不能买，也不是所有的老破小都可以买。

说的简单一些，上海边界内的次新房>上海边界内的老破小>上海边界外的房子。

房子自身不值钱，你想保值，一定是想参与进上海市场。

天天盯着老破小的缺点看没任何意义，你就那点预算，怎么买都不会完美。

你觉得自己宁愿牺牲通勤换取郊区新房，其实只是你觉得，或者你身边人觉得，任何人都代表不了整个市场。

当然环二也不建议200万以内还要上车黄浦、徐汇内环，房子自然找得到，品质上牺牲就过大。

环二一贯的选房策略是中庸，有限的预算实现各方面要素均衡。

你选最好的房子，地段上一定反复让你恶心；你选最好的地段，品质上一定反复让你恶心。

夫妻生活和谐时，性只占婚姻生活的10%；夫妻生活不和谐时，性占婚姻生活的90%。

最差的短板比重会被无限放大。

如果说要有底线，那就只有一个：你要确保你买的是“上海”的房子。

说的详细一些，如果你预算800万以上，完全可以放弃老破小，你可以够得到主城区内商品房。

如果你预算500-800万，没必要非得挤进中环，适当的折中地段划得来。

如果你预算350万以下，要么不要买房，否则只有老破小可以选。

当然老破小的选筹非常复杂，受限于篇幅我们后续分析。至少有一点你要记住：老破小的硬伤并不是老，也不是破，而是高度的同质化。

你卖房时与你无差别的房源几百套，你还怎么卖？

所以一定要选择梯队清晰的老破小区域，给客群一个清晰的置换链条。

其他方面我们慢慢聊。

以上为正文

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