最近，ChatGPT成了全球顶流，敲得了代码，写得了情书，吹得了牛皮，甚至还会自我迭代。

这么有趣的人工智能吸粉无数，短短两个月，用户量就突破1亿。

随着ChatGPT持续火爆，一场AI大战打响了，微软最新版Bing搜索引擎引入了ChatGPT，谷歌也推出了“ChatGPT竞品”Bard，虽然出师不利犯了事实性错误，导致谷歌股价暴跌近8%，市值一夜蒸发了7172亿。

但是，AI时代的大门已经打开了。

人类真正进入AI时代还有多久我不知道，但可以确定的是，这个世界变化越来越快。

一块地变成一个全新楼盘的速度也在加快。

去年天河卖了4块地，卖得早一点的燕塘地块天河和樾府都开卖2个月了，卖得晚一点的天河沥青搅拌厂地块、中铁物流园地块和育新街地块都开始对外放消息了。

今天要说的就是，天河沥青搅拌厂地块。

楼盘名很霸气，直接叫广州执信花园，产品主打108-180平三四房以及少量200平以上复式，吹风价7-8万元/平。

户型图、效果图，这种猛料我们都搞到了。

01

天河执信中学仅一路之隔

去年10月10日第三批集中供地中，湖北联投以32亿底价拿下了天河沥青搅拌厂地块，折合楼面价38992元/平。

湖北联投，大家都比较陌生，除了跟越秀及知识城集团联合开发了越秀联投知识城居山涧外，这算是它进军广州的首个独立项目。

这条过江龙也很霸气呀，因为项目就在天河执信中学对面，就给自家楼盘起名叫广州执信花园，多少有点取名天赋在身上的。

最近，我去了一趟工地，项目确实就在天河执信中学对面，起这个名字也没毛病，就是有点过分直接了。

旁边不到300米的珠江花城和珠吉路对面的牛奶厂几个楼盘听了都得说声：牛皮！

原来还可以那么简单，那么直接，那么粗暴。

执信中学估计也很懵，以前周边的楼盘都是暗着蹭蹭热度，这条过江龙倒好，直接明着来，一点不含蓄。

不知道的人，还以为执信中学都开发房地产去了。

虽然现在关于项目的消息已经满天飞，但实际上项目工程进度并不算快，毕竟要花不少时间在土壤修复和树木迁移方面。

目前整个工地大概只有2-3台挖掘机和1台打桩机在施工。

项目工地工作人员说，“现在啥都没有，七八月份再来看吧。”

这提前大半年就开始放消息了，广州执信花园，你是懂营销的。

不过也可以理解，毕竟去年12月拿地的保利中铁物流园地块五一就要开放销售中心了，要不提前放点消息吸引眼球，客户都要被抢走了。

02

主打108-180平三四房

少量200平以上复式

名字很牛，产品会不会也很牛？

在说产品先，先来简单介绍下地块情况。

整个天河沥青搅拌厂地块，分为地块一、地块二，总计容建面约8.2万㎡，容积率为2.7。

项目不大，也就7栋楼，一共532套货量。

至于产品，主打108-180平三四房和6套200平以上复式单位。

其中，地块一是5栋楼，主打108-165平三四房，而6套200平以上的复式单位分布在4#和5#。

地块二是2栋楼，产品更加纯粹，主打165、180平4+1房，板式设计舒适度会更高。

从产品线可以看到，广州执信花园产品主要面向改善客户，至于能不能抓住改善客的心还得看产品细节。

108平3+1房，南向5.9米阳台，还挺宽敞，x空间放在了客厅，需要的话可以改成一个小书房。

128平4房，南北通透，大方厅，南向8米大阳台，有当下豪宅流行的味道。

140平4房，大体跟128平格局类似，主要区别有3点，1是多了个北向阳台，2是南向阳台变小了仅有5.7米，3是主套改成L型大飘窗。

165平4+1房，做到了3卫双主套设计，大主套带L型大飘窗，双阳台设计，其中南向阳台8.8米，厨房设置中岛台。

整体上看，产品还算不错，没什么太大的硬伤。

园林、会所和外立面，从效果图来看也还不赖，就是不知道理想和现实之间的差距有多大。

03

吹风价7-8万/平

至于价格，我也搞到了，官方吹风价7-8万/平。

其中，108平总价750万左右，单价6.9万/平左右； 128平总价900万左右，单价7万/平左右； 140平总价1100万左右，单价7.86万/平左右； 165平总价1300万左右，单价7.88万/平左右；

地价3.9万，吹风价这个水平算是常规套路，但好不好卖就不好说了。

毕竟广州执信花园，除了近天河执信中学这个大优点，外加小区自身配有幼儿园、肉菜市场、小型商业中心（仅451平）这些基本配套外，无论是城市面貌还是交通、商业配套都有硬伤。

尤其是地段方面，不是广州人眼中的传统天河，反而是天河的边边角角，况且又不近地铁，距离最近的地铁黄村站还有3公里之远。

南临天河儿童公园，环境不错，但是目前周边还有农田、大排档，城市面貌还是很村。

虽然说吉山村旧改后，周边面貌和配套都会升级，但是旧改没个十年八年都不配叫旧改呀。

除了成本和自身素质外，广州执信花园还有来自周边产品的竞争压力。

目前，距离项目最近的一手项目珠江花城，77-89平均价5万+，117-140平四五房均价6-7万/平。

3公里外的保利天汇，主推136-142平四房，均价6.7万/平。

此外，牛奶厂一手房合生缦云在售约145-264平三至五房，售价8.5-9.5万/平，牛奶厂二手房成交价也在6-9万/平之间。

既有自身不足，又有来自对手的竞争，广州执信花园首开价格应该去不了8万，大概率6-7万/平。

你觉得广州执信花园会卖多少钱？欢迎加房叔微信入群讨论。