近日市场回暖，大批买房人集体出动，南京楼市又活过来了。

“年前选房还告诉我优惠大把，才过了个年，案场告诉我没什么优惠了，就连看中的楼层也因为晚交了几天定金二遗憾错失。”上周看过软件谷某盘的李先生在购房群吐槽道。

市场确实回温了，但热度相对集中。主要聚焦在河西南、大校场等总价600万+的头部板块，此外预算400-500万左右，雨核—软件谷，仙林湖、上秦淮等二线板块的改善置业，咨询量也居高不下。

与此同时，跟着市场热起来的还有蹭蹭上涨的房价。

很多买房人也发现了，2023年起，预算300万内在南京相对选择较窄。但是300-350万区间，在南京还是有不少选择的。

一方面房价门槛在提高，去年销售火爆的刚需红盘今年基本处于尾盘；另一方面户型面积在扩大，89㎡三房占比低了，整体上原来300万购买力，转移到350-400万。

尽管如此，今年市场上还是有一些不错的笋盘可供挑选，从近期网友咨询的情况看，诸如麒 麟科创园高科紫麟景院、华能G46、燕子矶保利燕璟和颂以及 仙林湖兰亭和颂等，这些项目都有小户型产品，预算300万-350万左右的买房人可以重点关注。

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麒麟科创园|高科紫麟景院

在众多板块迅速飞升的时候，城东麒麟虽可以说是主城价值洼地。这两年，麒麟科创园出了不少高性价比红盘，仁恒城市星徽、时光璟宸等都受到了市场较高关注。

随着仁恒城市星徽、时光璟宸相继收官，麒麟也随之沉寂下来。板块内虽有新房在售，但基本都是此前的续销盘，关注度都不是特别的高。

但有一个项目绝对例外，那就是高紫麟景院。该盘与仁恒城市星徽、时光璟宸被外界称为“麒麟科创园三剑客”，曾在去年10月份传出开盘，但至今没有上市动作。

最近又有消息称，工地内已动工，不过整体速度并不快，有可能今年上半年入市。

高科紫麟景院前身为2020G87地块，当年被高科以总价9.8亿拿下，毛坯限价2.6万/㎡。根据规划，项目建设6栋17-20层住宅，参照高科以往入市项目，大概率会采取精装交付。

从效果图来看，户型有建面约89㎡、107㎡、134㎡、143㎡，最小89㎡，对刚需来说是上车的好机会。

项目南侧第一排户型为89㎡和107㎡，总高20层。第二排134㎡和143㎡，总高17层，两梯两户。

项目外立面石材基座，铝板一体板主体，围合式布局中央景观，据悉东侧商办地块命名高科时代广场。

参照目前区域内在售的星河钟山盛世，含包后均价约3.2万/㎡，以及前期收官的时光璟宸，销许均价2.8万/㎡左右，装修包1500元/㎡-2000元/㎡，高科紫麟景院加包预计在3.3-3.5万/㎡，以89㎡产品来说，总价约300万左右。

网传户型图：

↑89㎡三房两厅一卫

↑107㎡三房两厅两卫

↑134㎡四房两厅两卫

还有一种说法，该盘后面有可能建商业公寓性质的复式大平层，总之市场对于该项目关注度颇高，鉴于目前项目产品信息并不多，大家不妨先加入买房惠麒麟科创园购房群，进群交流。

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麒麟科创园| 华能G46

据悉，今年麒麟还有迎来两家新项目，那就是由仁恒操盘打造的华能G46和仁恒代建的人才共有产权房G92项目 （后者仅限在麒麟科创园工作的人才购买）

要知道，华能G46是麒麟中央公园旁仅剩不多的住宅地，除了星河钟山盛世，今年不少买房人，把目光盯上了高科紫麟景院和华能G46项目上。

该地块是去年7月土拍，被华能以1轮竞价拍得，未设毛坯限价，未来入市放风3.53万/㎡。 仁恒再次操刀麒麟，无疑是给刚需们带来新惊喜。

据了解，仁恒华能G46预计今年下半年入市，南侧地块小户型先卖，首开预计3.4万/㎡左右，以99㎡小户型来说，总价预计在340万+。

由于住宅销售与商办地块的施工进度捆绑，北侧地块大户型可能要到2025年之后才会入市，预计3.6万/㎡左右 （具体以开发商公布为准） 。

近期、该项目住宅部分楼栋户型分布配比、效果图和疑似户型图曝光！十分惊艳！

据悉项目住宅部分将打造三恒科技住宅，户型面积为99㎡、105㎡、125㎡、143㎡、165㎡(两种）、185㎡。（户型图见下文）据悉定标均价3.53万/㎡，最快10月公开，12月底前首开（具体以官方公布为准）

住宅部分共12栋，疑似有2栋185㎡和2栋165㎡楼栋无连廊，其余8栋疑似中间户有连廊设计。

从户型配比来看，99㎡户型占比最大，约占31.24%；125㎡占比15.51%；143㎡16.07%，165㎡户型站6.74+10.34%；105㎡约占9.89%；185㎡占比约10%。

据悉，刚项目立面将使用大面积银白色铝单板+古铜色铝单板，层间线条涂料，设备平台灰色铝合金栅栏遮挡！（网传，以正式公布为准）

毕竟在主力次级板块，在立面型材使用铝板的，屈指可数！你心动了？

根据整个地块规划分布，目测G、H分区为商办写字楼；E和F分区为酒店式公寓，拟以12000元/㎡低价定向供应科创园的人才。

B、C和D分区为住宅用地（根据爆料，麒麟科创园7号地自持写字楼G出正负零后、销售型写字楼H与大型商业A封顶前，仅仅可以销售60%，余下的40%住宅必须工程发标后才能上市销售）；A地块为大型商业。

也就是说在项目前期，住宅仅可以销售60%！

99㎡户型（三房两卫）

125㎡户型（四房两卫）

143㎡户型（四房两卫）

165㎡（四房两卫）

185㎡（四房两卫）

顺带再来来看 仁恒代建的麒麟科创园共有产权房G92 。当然这个项目是针对麒麟科创园认定的人才，范围估计会比较严苛。麒麟的人才可以关注！

该项目规划总建筑面积约11.05万平方米，其中地上建筑计容面积约7.65万平方米。 其中，A分区地上主要功能为住宅及相关配套，共拟建4栋27F-29F住宅，首层有架空层； B分区地上主要功能为住宅、商业及相关配套，共拟建2栋商业，2栋31F-32F住宅；地下建筑面积约3.35万平方米，A、B、C分区地下主要功能为车库及相关配套设施等。

项目的拿地时间为2021年9月，由南京市科技创新投资有限责任公司（东南国资）以底价8亿元拿下，成交楼面地价9867元/㎡。

未来建成后将由麒麟科创园管委会，按照20800元/㎡毛坯房均价对住宅部分进行定购，定向销售给经麒麟科创园管委会认定的人才。

户型面积约105、130、165、200㎡四种户型，涵盖三/四房，约520套房源。其中：105/130㎡为三房两卫，165㎡为四房两卫，200㎡为四房三卫。

小区采用人车分流设计，配建包含泳池、健身房、阅览室、儿童活动室等功能，不小于1500平方米的公共活动中心。

住宅按恒温恒湿恒氧、绿色建筑三星、健康住宅二星要求进行设计，同时景观标准、公区装修标准、智能化设计标准、外立面标准等均按高品质、国际化居住社区设计，将打造成为麒麟科创园乃至全市的标杆住宅。

项目周边科技园区数量比较多，包括麒麟长三角企业总部基地、麒麟距离京沪高铁和南京绕城高速也比较近，四周还分布不少物流公司和工厂。

事实上，去年以来，整个麒麟新房供应有限，经过这几年的发展，在中科院系和华能能谷持续发展之后，板块产业方面有了很大的进展，同时随着南京第三期地铁轨道环评发布，S3东延和8号线一期入围，未来，麒麟科创园与主城连接度，轨道交通建设会有质的飞跃。

好在，2020年仁恒、金地、高科这些大牌房企带动区域热度，目前周边道路、教育、商场、产业逐渐落地，居住氛围日渐浓厚，加之距离主城较近，房价洼地，是目前南京3万+板块中自住舒适度较高的一个区域。

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燕子矶| 保利燕璟和颂

产品卖点：央企开发，体量大盘，轨道通达性高，学校、商场、医院配套完备

在南京，如果说主 城哪个板块配套兑现最为迅速，必然 少不了燕子矶！ 作为一个新城，燕子矶已成为业内公认的脚踏实地，稳步扎实搞建设的一个板块。

这几年区域内地铁、商业、学校齐头并进，去年年底7号线北段、1号线北延双线开通，全部位于燕子矶腹地，如此兑现速度在南京是少有的。

燕子矶作为新兴板块，区域有旺盛的置换需求。加上品牌房企、名校学区、地铁规划一一落地的各项利好，是近两年南京房价涨幅速度较快的区域。

目前板块内300万可上车，400万可改善，选择范围极其广泛。

比如去年1月首开的保利燕璟和颂，是继万科燕语光年收官之后，板块内又一个摇号盘。据悉项目首开2、7号楼，含包均价约3.7万/㎡，开盘当天卖出7成，市场关注度一度赶超河西，在去年1月市场低迷之际，能取得这样的成绩已相当厉害。

目前2、7号楼除了低楼层除外，可选性不多。

据悉，保利燕璟和颂本月 16号加推1号楼 ，共96套房源，89㎡48套，109㎡48套，尤其是89平三房产品，优惠完最低320万（含包）起，对于区域首改客户来说，是不错的机会。

该项目有三大亮点：

①体量大盘，景观园林期待值高。规划22万方，打造内外双园，带约20000㎡社区绿地、约1000㎡下沉式庭院会所，居住环境佳。

②是项目有90平以内小三房，总价预算可控。建面越89-132平全三房设计，无论是升级包或基础包都颇具诚意，前期装修包价格可以谈，最近市场回温，优惠力度有所减少。

③地处燕子矶核心地段，商业、地铁、学校触手可得。项目西侧一路之隔就是仙林南外燕子矶分校，周边有已通车的地铁1号线北延和7号线北段、以及在建的6号线等，未来交通非常便利。

此外即将建成营业的华润万象商业在侧，附近还有已开业的招商花园城，业态丰富，素有“燕子矶新街口”之称。

总体来说在城北工作，考虑整体总价和位置的，可以考虑一下。

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仙林湖| 兰亭和颂

产品卖点：品牌房企开发，稀缺新中式产品，有100㎡以内的小户型，近地铁

经常会有人问我，预算300多万在仙林湖买首套房，应该选哪个楼盘？如果非要做个排序，那一定是兰亭和颂排首位。

在南京提到新中式建筑风格，必定会想起厦门建发。作为闽系房企代表，厦门建发入宁时间并不长，但其凭借独特的新中式产品风格，圈粉无数，拥有一批扎实的高端置业客群为其品质买单。

兰亭和颂是建发首次在仙林湖打造的禅境新中式住宅，厦门建发向来以新中式建筑著称 ，在造景方面更是有其独道之处。

例如大面积使用玻璃及铝板等现代材料、简约圆滑的形状和线条、极具辨识度的小区大门和园林景观等。 这样的产品放眼仙林湖更是独一份的存在， 至少目前在 南京， 没几家房企可以做到 这般精致 。

此前在河西南，厦门建发参与设计的建发珺和府、金鼎湾和禧饱受市场好评，更是区域内逢开必罄的热销红盘，直至现在也是同行争相竞逐与效仿的对象。

兰亭和颂位于仙林湖地铁站旁，共打造9栋17F小高层、26F瞰景高层，共719户。户型设计建面约99㎡、118㎡、128㎡、143㎡四种户型，从刚改到改善全部覆盖。

↑兰亭和颂外立面效果图

据案场透露，兰亭和颂将于近期首开1、6、12号楼。其中6号楼是小区楼王，身居6#楼即可近距离观赏小区中心园林景观，且采光视野绝佳。

首开户型三种，分别建面约99㎡（三室两厅一卫）、118㎡（三室两厅两卫）、143㎡（四室两厅两卫），选择性广泛。其中99㎡户型最低340万可入，性价比非常高。