团队风采 | 鑫士铭2022年度房地产建筑案例选展|律师事务所

房地产建筑业务部致力于房地产开发和建设工程专业法律服务。长期为名列前茅的一线房企万科、龙湖、越秀、中海、中铁以及大型建设集团青建国际、烟建集团、德信建设集团、飞鸿建设集团、泰鸿置业公司等客户提供顾问、专项跟踪服务、诉讼代理等法律服务，并与行业协会、业内造价咨询机构、项目管理机构形成良好互动关系，形成了专业服务优势。2022年为中建三局集团有限公司、中国机械工业建设集团有限公司提供法律服务。律师团队成员汇集了专家教授、具有审判经验的专业律师，8名律师入围中建一局律师资源库，其中4名律师具有建造师资格、3名律师具有造价师资格、1名律师具有资产评估师及房地产估价师资格。如下分享的房地产建筑业务部2022年承办的部分典型案例：

千万复杂拆迁诉讼案

某客户近二十年前在滨海黄金地段有多处自有厂房，后因土地拆迁签订了拆迁补偿协议，拆迁后的土地现已建设为烟台超高端地产项目，且收益巨大，但该客户的拆迁款却迟迟没有得到清偿，且已近二十年最长诉讼时效。为维护自身合法权益，该客户委托我所律师代理该诉讼。

因相关纠纷时间久远，政府的土地整理及挂牌出让政策也有重大变化，承办律师查阅了大量法规、政策和相关判例，对诉讼对手可能的辩称和反驳做了充分的准备，厘清并充分论证了必然争议的权利的合法性、协议的有效性以及请求权的基础等问题，正确适用当时有效的土地相关法律规定和政策，最终我方的全部诉送请求得到一审法院的判决支持。因对方不服一审判决，提出上诉，承办律师代理了二审诉讼，最终案经审委会研究，二审法院驳回对方上诉，维持原审判决。对方仍然不服，又提起再审申请，经省高院开庭并审查，最终驳回对方再审申请。诉讼过程中，对方为避免败诉不断制造了多重的干扰，因案件论证充分，均未奏效。现在案件已顺利进入执行，承办律师的专业服务获得客户赞扬。

国内一线房企群诉案

2022年4月，承办律师代理国内一线房企龙某公司的商品房买卖合同纠纷，由徐某为代表发起诉讼以建筑设计，小区规划等为由，要求解除购房合同，退还房款并赔偿损失。该地块涉及数百户异议业主，诉讼前已组成业主维权群，质疑项目规划、建设、竣工验收手续等，诉讼前及诉讼过程中，不断至法院、规划、住建部门群访投诉，通过信访等形式向法院施压，干扰案件正常审理。承办律师汇同公司设计、营销等公司各端口，审阅、调取了大量基础资料，针对诉请理由梳理相关行业规定及法律依据，铺排诉讼策略，诉讼过程中，通过灵活有效得诉讼策略，从诉请超过除斥期间、诉请缺乏合同依据、行业设计规范等展开，亦被法庭采纳，最终驳回原告诉请，避免了公司巨额经济损失。

商品房买卖合同精装修

差价纠纷群诉案

烟台某项目商品房交付后，业主与房企因商品房精装修标准发生争议，业主认为精装修不达标，通过电视台采访、抖音、微信等各种方式对房企进行负面宣传，三十余业主将房企诉至法院，要求返还精装修差价款。

承办律师接受房企的委托，代理该群诉案件一、二审诉讼。服务律师向客户全面了解案情、扎实收集证据，一、二审法院在查明事实的基础上，均判决驳回了业主要求返还装修差价款的诉讼请求。判决结果平息了业主与房企关于精装修标准的争议，取得了较好的效果。

烟台某地产公司与农行福山支行、

购房人金融借款合同纠纷案

2022年5月，承办律师代理的被告烟台某地产公司与原告农行福山支行、购房人金融借款合同纠纷案件，购房人与银行在《个人购房担保借款合同》中约定了购房人以涉案房屋提供抵押担保，并办理了预告登记，地产公司对该借款承担阶段性担保责任。后购房人断供，银行诉至法院，要求地产公司对购房人借款承担担保责任。

代理人认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条相关规定，涉案房屋已于2014年7月办理抵押预告登记，并已完成建筑物所有权首次登记，但尚未办理转移登记，不存在预告抵押权失效的情形，银行对涉案抵押物享受优先受偿权。而地产公司对借款提供阶段性连带责任保证，保证人承担阶段性保证责任的目的是促使该房产及时具备办理正式抵押登记这一条件的成就，确保抵押权人享有优先受偿权，本案中，虽未办理出正式抵押登记手续，但原告已经对抵押物享有优先受偿权，原告的权益已经受到保障，故地产公司不应当承担保证责任。经烟台市福山区人民法院审理，法院认可我方代理意见，判决地产公司对该借款不承担保证责任。

某地产公司房屋交付纠纷案

2022年1月，承办律师代理某地产公司与谢某某商品房预售合同纠纷。除商品房预售合同纠纷传统的合同约定、交付条件等传统争议外，该案的特殊之处在于，一是涉案房屋原用作项目售楼处，楼内房屋已装修为样板间并使用多年，双方签有多份协议/合同，抵房协议约定为现状交付，而购房合同约定为毛坯交付；二是房屋原是抵账房，地产公司将房屋抵顶给施工方，施工方又将房屋专卖给谢某某，谢某某直接将房款支付给施工方，则谢某某与地产公司是否成立商品房买卖合同关系等。结合实际履行，双方的真实意图、相关法律规定及司法实践等抗辩事由，承办律师展开系列工作，经过一审、二审、再审，最终获得胜诉判决，烟台市中院、省高院均采纳了服务律师的抗辩观点，驳回谢某某诉请。

案涉保交楼的建设工程

施工合同纠纷案

2021年10月，承办律师代理某建设公司诉某房地产开发公司建设工程施工合同纠纷案。

2019年10月，某建设公司与某房地产开发公司签订了总金额为2.04亿元的《建设工程施工合同》。受新冠疫情及房地产市场整体下行等各种不利因素影响，该房地产开发企业有“暴雷”风险，作为施工总承包单位的某建设公司面临9000余万工程款无法收回的风险。

接受委托后，承办律师对委托人提供的案件资料进行了详细分析，就诉讼中可能出现的法律风险进行反复论证并向委托人出具《法律意见书》。经与委托人多次沟通，最终确定了“尽快保全财产，以诉促调、以打促谈”的策略方针。诉讼程序启动后，第一时间对被告名下预售资金监管账户及在建工程采取诉前财产保全措施，冻结查封被告财产8000余万元，并暂停案涉项目建设。期间，被告向某建设公司支付工程款1000万元。在此之后，结合案涉项目实际情况，经委托人、承办律师及其他有关各方多次协商，被告最终同意以现金加房产加债权转让的方式偿付工程欠款，并确认了优先受偿权。

截至目前，案涉项目施工建设正在稳步推进。通过承办律师与委托人的通力合作，在基本完成“保交楼”任务的情况下，也最大限度的维护了委托人的合法权益。

某建设集团与投资商、开发商

建设工程施工合同纠纷案

2021年7月，承办律师代理某建设公司诉投资商、开发商建设工程施工合同纠纷案。

本案的代理重点是如何纠正司法鉴定报告中存在的错误问题。在造价鉴定过程中，鉴定机构的鉴定报告不符合GBT51262-2017《建设工程造价鉴定规范》。按照省高院等部门颁发的《关于规范全省司法鉴定活动优化执业环境的意见》第九条完善争议解决机制的规定精神，及时提出了对造价报告进行评审的申请。山东省工程建设标准造价协会高效地做出了《争议评审决定书》，为人民法院判决提供了强大的专业支持。该《争议评审决定书》合法且专业地解决了材料定价、没有约定计价标准的项目如何鉴计价、成品价套用定额等问题，合法地纠正了鉴定机构以所谓“公平”、“合理”为由调整造价的错误，为企业挽回损失500余万元。

最终人民法院判决支持了工程款请求，并确认了工程价款优先受偿权。省高院维持了一审判决。目前，案件已进入执行程序。

某工地伤害案

2022年6月9日，承办律师代理顾问单位办理某工地伤害案件顺利调解，一揽子解决赔偿相关事宜。

本次工地伤害事件中，在顾问单位作为施工总承包单位所承建的项目中，外墙保温工人在工作时不慎跌落，经烟台市劳动能力鉴定委员会鉴定符合一级标准。事件发生后，顾问单位与承办律师积极与家属沟通，协商解决赔偿事宜，最终达成一揽子解决协议。协议明确了项目承发包关系、用工主体、受伤工人的家庭成员情况、受伤及治疗经过、赔偿款金额及具体赔偿款来源（即包含工伤保险、项目工伤保险及团体意外险理赔款等）以及相关违约责任，一揽子解决工人受伤致残相关事宜，避免多头赔偿的问题。

烟台某消防公司的两起

执行异议之诉起诉案

2021年11月9日，承办律师代理烟台某消防公司的两起执行异议之诉起诉案件，均获胜诉判决并生效。

因本案第三人某房地产开发公司欠付委托人工程款，经过生效法律文书确认后，第三人仍不履行，因此查封第三人名下两套房产。后两被告分别提出执行异议后，法院裁定中止对涉案房产的执行。承办律师代理两起案件提起诉讼后，认为两被告房屋买卖合同、房款的来源、物业费是否真正缴纳均存疑，且庭审中两被告均自认虽名下无房产但居住在配偶购买的房产中；另承办律师要求第三人提供房屋买卖合同、原始记账凭证证明房款、物业费等缴纳事实。承办律师围绕案件事实及法律规定，向法院阐明了代理意见，本案最终获得法院支持，取得胜诉判决。现两被告均未上诉，涉案房产正在执行中。

实际施工人冯某建设工程

施工合同纠纷案

2020年1月8日，承办律师接手代理原告冯某起诉被告某建筑工程有限公司、被告某建筑安装工程有限公司、被告某房地产开发公司、第三人姜某建设工程施工合同纠纷一案后，经取证分析，认为冯某作为实际施工人没有与上述三家公司中的任何一家公司签订过合同，而是以姜某的名义与第一被告某建筑工程有限公司签订的合同，为了确认原告诉讼主体，将姜某列为本案第三人，且冯某要提供其手中持有的施工图纸、工程签证单、设计变更通知单、工程洽商记录、定价材料表、验收资料、收款收据等施工过程中的原始资料以证明其实际施工人身份。

该案件一审经人民法院审理，诉讼过程中，被告方果然提出了冯某诉讼主体不适格、涉案工程不是冯某施工、关于工程款的对账单是在冯某的胁迫下形成的等抗辩理由，都被承办律师一一化解。特别是各被告之间提供了对账单证明各自之间已付清工程款，承办律师随即提出了要求被告提供银行流水、记账凭证，法院采纳我方意见，各被告没有提供银行流水、记账凭证。法院于2021年9月9日作出一审判决，判决第一被告某建筑工程有限公司向冯某支付工程款300多万元及利息，判决第三被告某房地产开发公司在欠付第二被告某建筑安装工程有限公司上述债务数额范围内对冯某承担付款责任，基本支持了我方的全部诉讼请求。

该案件二审经某中级人民法院审理，于2022年4月14日作出二审判决，维持原判。