与最近的天气一同升温的，还有深圳的楼市。

刚刚过去的周末，深圳多个新盘发布热销喜报，朋友圈里的置业顾问都表示忙得不可开交；另一方面，据深房中协统计二手房成交也在持续上涨，2月第2周录得二手房成交784套，已超2022年周度录得量最高值。

深圳楼市久违的热闹场面又回来了！接下来的这一年内将有超100个新盘排队入市，上演神仙打架名场面。更令人惊喜的是，向来严重“缺货”的福田，这一次终于支棱起来了！

十年磨一“见”

福田迎推盘最高峰

也就是这些年被南山抢了风头，不然但凡在深圳待上个10年以上的人，谁没点住在城央处的“福田情节”呢？

只可惜，福田不是你想买想买就能买。区域发展成熟，用来建房的空地少，福田的住宅新盘供应十分紧缺。

新增供应主要来自城市更新，时间周期长，于是新房经常断档：2016年和2020年交了白卷；2021年福田仅有3个住宅新盘入市，为市场供应了708套房源；2022年供应量几乎翻了一倍，共6个新盘入市，供应1436套新房。

即使已经在努力加大供应，福田的供应量仍然是少得可怜。2022年，福田区在供应量翻倍的情况下，新盘推售面积也只占到深圳的5.0%，而2021年这个数据只有2.8%，连南山的零头都不到。

今年就不一样了，福田终于支棱起来了！深圳人可以见到11个住宅新盘抢着入市的盛景，看到你眼花，挑到你手软。 其中还包括了金地环湾城、新世界香蜜四季、卓越南天电力旧改等备受关注的城市更新项目。

最后一个特点，

将决定福田新盘的“生死”

稍加研究，我们会发现福田新盘大多有这几个特点：

特点一：周边城市面貌成熟。

作为深圳较早建成的核心区，福田的新盘大多 分布在已经“熟透了”的区域 （今年计划入市的新盘中有81.8%是旧改项目） ，比如福田中心区、景田、石厦、保税区、上下沙 等，一方面这些区域生活便利度高，但另一方面可能城市面貌就比较“接地气”了。

比如新天石厦铭苑，旁边就是马成时代广场和石厦学校，多走几步就是新闻路的美食街。而同时项目又被石厦东村全面包围。

特点二：房子越“长”越高。

因为福田人口密度超载，这11个项目大多占地面积小，容积率高；11个项目里10有10个容积率都在6以上，有的甚至达到了10.4的超高容积率。

特点三：户型越来越大。

能买得起福田的人大多不差钱，所以福田的新盘一般都主要针对改善型客户，推出的产品也大多以大户型为主。在目前已曝光户型面积的6个新盘中，有4个新盘的最小户型都在120㎡以上。

目前已有4个项目公布户型图，从户型图上看，120㎡面积段的3-4房将是2023年福田新盘竞争最激烈的主战场。

这其中，位于大金沙片区的两大旧改项目——中洲湾·迎海和金地环湾城，户型产品也非常相似，都有125㎡左右的3+1房产品、260㎡左右的4房产品。

对比125㎡左右的3+1房产品，金地环湾城的景观视野会更广阔，而中洲湾·迎海的4房设计更为实用。

再看260㎡左右的4房产品，两个项目都做了奢阔4房设计，享有无敌景观面，但金地环湾城比中洲湾·迎海多设计了一个保姆房，还有一户两部专属电梯的奢侈设计；整个房间一共有5个阳台，客厅+主卧+次卧的阳台开间达15米，奢华感拉满！相较而言，中洲湾·迎海的户型略显逊色。

特点四：名校定生死。

纵观近年来福田入市的新盘不难发现，周边有优质名校的大多十分抢手，比如海德园、天健天骄，而与名校不沾边的新盘，去化却十分平淡，名校是决定福田新盘生死的关键因素之一。

福田的名校以东边的百花片区和西边的香蜜湖片区最为出名，但可惜的是这两个区域都少有新盘入市。

中部次一级的学校有深圳中学梅香学校、石厦中学和福外南校区等，比如即将开盘的佳兆业佳园就位于石厦中学的招生范围内。该项目已拿预售证，均价10.47万/㎡。但是户型相当奢阔，138㎡只能做两房。

种草清单，

谁才是“千万玩家”的心头好

最后，再来看看那些值得打新人重点关注的楼盘：

● 大金沙片区的超级旧改项目——中洲湾迎海和金地环湾城。

中洲湾迎海最近刚开完盘，金地环湾城据说今年即将入市，这两个项目都在上沙中小学的学区范围内，而上沙中小学去年已经合并为九年一贯制学校，更名为红岭实验学校，纳入了红岭教育集团，正式跻身名校行列。未来教育质量或将有质的飞跃，周边小区也将因此受益。

▲中洲湾迎海效果图

金地环湾城是大金沙旧改的一部分，项目体量很大，包含住宅、商业、学校和公园绿地，最小的户型是125㎡的3+1房，其余都是大户型，居住氛围比较纯粹。朝南大户型可以远眺深圳湾，但美中不足的是部分户型会看到城中村。

▲金地环湾城效果图

● 超级网红盘——海德园A区，还有最后一批住宅尚未推出，共371套，其中89㎡有215套，144-251㎡156套。最重要的是，这批房源很有可能是以现房形式入市。

● 位于景田的新世界香蜜四季，属原华泰旧改项目，总建面约52万㎡，自带5万㎡商业。项目与香蜜湖金融街仅有一路之隔，距离福田规划中的太古里也较近，未来可能会被这个高端商圈带飞。

▲新世界香蜜四季家园效果图

● 新天石厦铭苑，位于石厦片区，最大的亮点是其做出了福田住宅新盘难得一见的小户型，72㎡的两房和88㎡的3房，预计会很好卖。可惜的是回迁房占比较多，居住氛围不纯粹。

此外，福田今年还有一个公寓新盘英龙尊滙即将入市，有钱无名额的朋友们也可以多加关注。

深圳的有钱人置业时都更偏爱福田和南山。但是作为深圳C位的福田，过去几年都很低调、不怎么爱凑热闹，对比之下显得南山更门庭若市。

但是今年，福田出现罕见的11盘排队入市的名场面，且大多是含金量较高的纯新盘，或将再次搅动市场，将市场关注度从南山、前海，再次引回福田。

到底哪个片区能称霸2023年楼市，我们拭目以待！

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