大家好哇，我是何包。

今天一大早刷到一个微博热搜。

考研名师张雪峰吐槽还60万房贷，其中利息57万。

大呼还了6年房贷，居然一共才还了3万块本金。

感觉非常不合理。

但其实吧，一直都是这么个情况。

只不过尚有很多人对房贷的认识不够深刻……

首先一个要点，房贷前期还的大部分都是利息。

利息的产生是因为你借了本金。

房贷刚开始你每月还的本金少，所以剩余本金产生的利息就多。

不管你选择等额本金还是等额本息还款，都是一样的。

等额本金还款看似总利息少，只不过是因为前期还的本金多。

有人看了可能会说，“哎呀何包，咋我还是一头雾水呢？”

哈哈没关系！

我再言简意赅展开讲下，等额本息和等额本金的区别。

以及最近不少读者问的，什么情况适合提前还房贷，该部分还是一次性还?

两种房贷还款方式，我直接举例比较好懂。

已经知晓的小伙伴，也可以当巩固加深印象。

比如我贷200万，利率4.3%，期限30年。

分别采用等额本息和等额本息的情况是这样：

可以看到不管哪种方式，月供利息前期都最高。

之后每月递减逐渐变少。

等额本息的意思呢，是从始至终每个月还的月供都相同不变。

一开始还9897元，以后都是这个数。

而等额本金，每个月还的本金相同，月供刚开始最高，之后越还越少。

一开始还12722元，最后一期变成还5575元。

也因为等额本金的方式，最初还的本金更多。

所以利息总额129万，会比等额本息的156万要少。

当然这只是相对而言，上百万的利息一点儿也不便宜。

这下大家明白它俩的区别了吧？

等额本金利息总额更少，前期月供高。

等额本息每月还款一样多，刚开始还的很大占比都是利息。

选哪种更好呢？

得根据个人实际情况决定。

如果你想前期压力小点，不想每月工资还贷后所剩无几，就选等额本息。

代价是前期还的绝大部分都是利息。

如果你不想多交利息，或觉得很有可能几年后就卖房，那就选等额本金。

代价是前几年还贷压力比较大。

各有利弊，需要大家自己权衡来选。

接下一个问题，什么情况适合提前还房贷呢？

1）有钱就提前还

房贷一天不还清，利息每一天都会产生。

如果想省下利息钱，都可以考虑提前还款。

特别是如果你等额本金贷款，没超过整体贷款年限1/4。

或者是等额本息，不超过贷款年限1/3。

这时手里有钱，能提前还款是最划算的。

因为这时候的贷款，利息都还占比很大。

从上面图示就能看出来呀，靠上的橙色利息面积更大。

当然如果你的利率低，比如是公积金贷或商贷4%以下，可以不提前还。

2）无法解决利率问题

有不少小伙伴买房买在高点，房贷利率比较高，比如超过4.5%、5%。

指望LPR调降根本降不了几个点。

也可以考虑提前还款，从而减少贷款成本。

另一种，如果你不是一个擅长理财的人。

手上没有跑赢你房贷利率的高收益理财方式，也不妨考虑提前还款。

有人可能会问，如果自己是房贷还剩5年就还清的情况呢？

这种提前还款的意义已经不大，剩下的基本都是本金，利息没多少。

或许还有其他情况，大家可以留言提问~

选择部分还、一次性还都可以，取决于手里闲钱多少。

提醒一下，如果你是部分提前还贷！

剩下的贷款应选择缩短贷款期限，而不是减少每月还款额。

因为银行收取利息，主要按照贷款金额占银行的时间成本来计算。

所以选择缩短贷款期限，就可以进一步有效减少利息支出。

PS.

今天我们发了一个科普短视频。

如果你分不清保险的种类，不知道为啥买了社保还要买保险。

为什么买保险前千万不要体检，里面都有解答。

看完记得给视频点赞点亮♥️支持一下，谢谢大家啦～

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