写在前面：本期“回归主城”的选题里，我们选择了三圣乡、白鹭湾、武侯新城、外金沙、外光华、非遗、国宾等主城高端改善住宅板块。而在三环以内，我们可选择的就只有二八板块和攀成钢-东客站板块，其主要原因还是这两个板块相对三环内其它板块开发相对较晚，目前仍有成片的土地。

“二八板块”得名于地铁7号线的二仙桥、八里庄站，可想而知就是一个新兴的住宅板块。大约在2016年左右，中铁建地产和中铁二局两家铁道系统的央企联合开发八里庄青秀未遮山项目，正式开启了“二八板块”旧城改造的城市焕新之路。

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犹记得，多年前一群人在办公室讨论“青秀未遮山”案名时候的情景。一晃经年，在经历了数万人摇号的网红盘之后，另外一个旧城改造项目“中车共享城”让“二八板块”的名气享誉成都。

不过，三年的疫情，让网红打卡胜地“中车共享城”的热度降了不少。最近，我们在原本人流颇大的“中车共享城”打卡地发现，这里变得冷冷清清，并无往日的热闹，连打个网约车也要等待很久。

当然，我们相信，春天已经来临，逐步呈现的二仙桥公园等网红景点，必将再现往日的繁华。

几年来，随着中铁建、中车、首钢、朗诗等项目的陆续交付，以及万科、新希望、蜀道集团等项目的持续开发，“二八板块”已经集结了十多家优质房企入驻，其中不乏中铁建、中车、华润等央企，以及万科、首钢、新希望等品牌房企。

进入到2023年，其实，“二八板块”的整体呈现已经较五六年前发生了翻天覆地的变化，这里由老厂房改造的新网红场地比比皆是，如红仓完美文创公园、二仙桥公园、成都东郊记忆艺术区等，还有板块周边的成都自然博物馆也是新晋的超级流量IP。

据不完全统计，近年来“二八板块”开发了青秀未遮山、中车共享城、蜀道集团紫瑞府等现象级网红神盘，其中，以青秀未遮山最甚，曾创造了成都摇号的最高纪录。

2018年，中铁建青秀未遮山以区域改善作品的姿态横空出世。数据显示，当年4月，青秀未遮山项目，1056套房源，单价约13400元/㎡起，吸引了6万+组客户报名，整体摇号中签率仅1.70%。即便是该项目于2019年底，最近一批次住宅取证，16600元/㎡起的单价，190套房源，也吸引了995组客户报名。

可以说，中铁建青秀未遮山项目开启了“二八板块”的区域改善之路。直到容积率仅2.0的中车共享城出现，这个区域的改善定义才被进一步明确。2020年到2021年，央企开发的中车共享城项目，直接把“二八板块”的房价从1字头拔升到了2字头，中车共享城的精装价最高超过了2.5万元/㎡。即便如此，该项目4次开盘，有两次报名人数也超过了房源数，可谓一房难求。

随着前期中铁建青秀未遮山、首钢璟辰里、朗诗乐府等容积率稍高一些的项目交付，后期，“二八板块”规划出让的地块多以2.0左右的低密土地为主，比如首钢璟悦里、成华棚改平台公司地块，也包括理工大地铁站附近的凯德玖悦华章，容积率都降了下来。

显然，“二八板块”在经过几年城市更新之后，未来居住体验仍将继续改善。我们之所以认为“二八板块”能够体现成都楼市价值回归主城的逻辑：一方面，因为该板块位于成都三环内，地铁7号线外侧，属于绝对的主城区，且板块界面仍在持续优化；另一方面，我们认为，“二八板块”可能是实力刚需购房者和改善购房者，能够以较低成本买入成都三环内的鲜有的“价值洼地”了。

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进入2023年，“二八板块”刚刚开出了一个央企新盘“华润置地中环天序”。从单价来看，该项目首批次大部分房源，集中在2.7万元-2.9万元/㎡之间，部分一楼房源单价越过了3万元/㎡。

“二八板块”的房价一下子就突破了3万大关，这给了我们当头棒喝。难道买入“二八板块”也变得这么难了吗？事实上，华润置地公布的数据显示，华润置地中环天序开盘业绩超过10亿元，以首批次取证的334套房源，平均每套300万左右的总价来算，这可能得差不多清盘了。

我们注意到，其实“二八板块”及周边今年大概率有3个不错的项目在售，供应量还是挺充足的，对于购房者而言，不必急于跟风，可以多方比较选择。这3个项目分别是紧邻中车共享城的首钢璟悦里、靠近二仙桥地铁站的华润置地中环天序，以及附近理工大地铁站旁的凯德玖悦华章。

2022年10月，成华棚改平台公司以13500元/㎡的楼面地价，摘得二仙桥街道人民塘社区5、11组、集体，东华社区1组约79.2亩纯住宅用地，该地块与首钢璟悦里相隔不远，限清水均价约25000元/㎡。这宗土地，以平台企业的开发节奏，可能要稍微晚一些才能入市销售。

去年7月，华润置地以14900元/㎡的成交楼面地价，溢价拿下成华区二仙桥公园旁约96亩的纯住宅用地，这宗土地靠近地铁7号线二仙桥站，容积率为3，与前期的青秀未遮山，新希望万科知园一样。不过，该宗地清水限价则来到了29000元/㎡，从开盘情况来看，华润置地中环天序售价应该是没有达到最高清水限价的。

于去年底首次取证的首钢璟悦里，相对而言销售价格就要便宜不少，单价主要集中在2.4万元/㎡-2.7万元/㎡之间，其小户型产品单价稍微偏低一些，走量也比较快。该项目于2021年12月8日拿地，成交楼面地价14400元/㎡，限定清水房价22890元/㎡。

这里要特别注意了。华润置地项目较首钢璟悦里和蜀道翰文府项目晚拿地8个月，在拿地成本相差无几的情况下，清水限价高出了6000元/㎡以上，而容积率却也更高一些。即便与同期拿地的成华棚改平台公司项目也要高出4000元/㎡。这貌似也可以理解为鼓励拿地房企做高端改善产品。

今年将要入市的另外一个项目凯德玖悦华章，则位于理工大地铁站附近，与招商中央华城隔街相望。虽然这个项目一般不被认为是“二八板块”的项目，但是，该项目实际上距二仙桥地铁站就一站的距离，约1.4公里，距成都二仙桥学校不到1公里，所以这里将其纳入“二八板块”及周边项目的范畴。

凯德项目地块，是于2022年3月底，以16100元/㎡的楼面地价竞得的。这宗地占地44亩，为纯住宅用地，容积率2.5，最高清水限价26000元/㎡。

我们注意到，整个去年大部分时间，成华区“二八板块”的新房供应由蜀道翰文府担当，可能也有前期一些项目尾盘在售，直到年底至今，才有首钢璟悦里和华润置地项目入市销售。目前来看，今年“二八板块”可选择的空间还是挺大的，加上凯德玖悦华章和成华棚改平台公司的项目，市场竞争也进一步加剧

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拿下近百亩的土地，虽然容积率为3.0，但是华润置地的目标却是做区域的顶级改善产品，也就是“天花板”级的改善产品。

华润置地中环天序首批次取证的334套房源，来自南地块的1、7、8、9号楼，产品面积段主要是约112㎡和116㎡，总价约300万左右/套。从首批次取证的房源面积段来看，对标了前期首钢璟悦里的主力面积段，而首钢项目还有约89㎡的极致套三产品和约135㎡的改善户型在售。从价格上来看，首钢项目的精装售价约2.5万元/㎡，要便宜不少。

户型方面，面积约112㎡的户型是三室两卫的竖厅设计，两个卧室带飘窗，一个非主卧与客厅共享一个6.8米的阳台，可能是这个户型较为出彩的地方，入户左侧是厨房门，右侧是厕所门，稍微有些奇怪。面积约116㎡的套三横厅户型，就要正常得多，空间布局比较紧凑合理，没有过多的浪费空间的地方，客厅阳台最宽处做到了2.25米，是最大的亮点。

单从首批次开出的120㎡以内的房源，很难见出华润置地在这个百亩地块上做高端改善的决心。这个容积率为3的近百亩项目，所有的建筑都在17层和26层，梯户比则是2T3和2T4，南地块9栋建筑，有4栋里分布有约141㎡的套四户型。该户型，非常规整，采用大横厅设计，客厅阳台最宽处可达2.4米，长7米，这个户型算得上区域较为高改的户型了。

据华润置地宣传透露，中环天序首开热销超10亿元。该项目开盘之际，正值成都楼市稍微回暖之时，应该承接了主城区很大一部分刚需客群的购买，毕竟300万的总价买入3环内，特别是2.5环内的机会已经很少了。

据悉，受成都楼市回暖影响 ，“二八板块”的首钢璟悦里最近也卖得不错。

首钢璟悦里与即将交付的锦城华创万科和园相邻，更靠近中车共享城，距离建设中的地铁17号线机车厂站不到300米。该项目总占地面积约42.6亩，容积率2.0，规划有516套14-17层的小高层建筑。传承了京派房企的风格，首钢璟悦里规划有8栋小高层建筑，呈围合式布局，将每栋建筑的楼间距做到了最大化。

此前，首钢璟悦里于2022年11月18日，取得了6栋建筑的预售许可证，涉及房源面积段约90㎡-135㎡，清水单价约22890元/㎡起，精装标准3000元/㎡。目前来看，首钢璟悦里平均约不到2.6万元/㎡的精装单价，还是有一定优势的。以89㎡的最小套三户型为例，购房者210万左右就可以买入主城区“二八板块”。

对偏刚需购房者来说，首钢璟悦里89㎡的户型把空间已经利用到了极致，这个户型的厨房比较亮眼，并不显得局促，另外精装修标准里涵盖了新风系统，整体而言比较良心。这也是首钢璟悦里89㎡户型和109㎡户型卖得最好的原因。

首钢璟悦里同样也做了一些改善产品，比如119㎡和136㎡的户型，从面积段和楼栋层高来看，这个项目一些户型似乎比华润置地的项目还要略偏改善一些。值得一提的是，首钢璟悦里的底层房源是带地下室的，一楼和负一楼都是精装交付，产权面积200余平米的户型，算下来单价差不多1.7万元/㎡，这个大户型比较适合人多的家庭。

最后，位于理工大地铁站附近的凯德玖悦华章，很可能才是成华主城区今年的大惊喜。

凯德玖悦华章的地段显然更优越，其位于2.5环内，紧邻杉板桥公园，与招商的商业综合体隔街相望。该项目的容积率2.5，低于华润项目的3.0，项目清水限价26000元/㎡，低于华润的29000元/㎡。

论改善的可能性，我们认为凯德玖悦华章打造出高端产品的可能性更大一些。公开资料显示，凯德项目产品规划有高层、小高层、洋房，面积段集中在133㎡-165㎡，选择了更纯粹的改善产品。

2023年，主城区“二八板块”将进入改善产品升级年，央企华润置地、国企首钢地产，蜀道集团、成华棚改平台公司，以及周边项目优质外资房企凯德同台竞技，市场进入白热化竞争的同时，我们更期待区域产品力能够真正得到不断提升。