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连夜排队选房！时隔两月，涨价20-40W！

武侯新城三大央企，最近先后开盘，又是涨价，又是连夜抢房，透露什么信号？！

▲来源购房者

3月7日，中铁建西派城央取证，3.3万精装单价，一共两个户型，143平米套均450万，178平米套均680万。

这也是，西派金沙后，唯一在售“西派系”。

除了西派城央，保利锦城和颂、华润锦官首著也在3月初取证。

保利锦城和颂首批次去年12月底取证，当时的市场环境，大家都清楚，优惠力度非常大。

以129平米套四房源为例，首批次一次性付款，惠后最低331万就能拿下。

时隔两个月，市场情绪已完全不一样。

华润、保利、中铁建“三兄弟”，除1楼特殊单位，最小面积就是保利129平米户型，二批次已经来到400万/套！

两个月前没有下手的朋友，已经哭晕在厕所

▲保利这批次129房源价格，来源成都购房通

上批次没买，这批次更为难，入手吧，比年前多花几十万，不甘心。不入手吧，眼看涨价也有人愿意接盘

并且，还是连夜排队选房，难受！

不仅是保利涨，华润也上涨了20-40W，从一线反馈来看，华润上涨幅度还要更大。

▲来源购房者

除了上面“三兄弟”，旁边还有一个按兵不动的复地崑玉锦城，保利锦城和颂往西大概一公里。

由于拿地早，复地限价2.2万，项目一直传递清水开盘的信息。按照其132平米起步户型来看，300万以内有望拿下。

以上4个盘，它们都位于武侯新城南区“纯新盘”，北二外周边，热度较高。

▲武侯新城四大改善项目位置示意图

简单说下北二外，这是近年来发展势头较猛的一所学校。

一是本身的教学质量和师资较好，重点在于它是九年一贯制，也就是说小学全部直升初中。

好处是，在“多校划片”大背景下，一贯制的确定性优势就体现出来了，北二外周边的二手房也涨幅明显。

▲来源贝壳APP

阳光城檀府等次新小区，二手房挂牌价在3.3万左右，和目前在售新房相差无几。

接下来，我们具体说下武侯新城南区“新F4”。

01

复地崑玉锦城

比价格没人是它对手

“我们现在已经有1000余组客户进行了排号。”

当售姐说出这句话时，我起初是不信的。

因为，整个售楼部内，仅我们一组客户。

要知道，即便是工作日，也很难看到如此冷清的售楼部。

但是，当售姐再次说出，清水限价22058元/㎡，大概率清水交付时，我又信了。

因为这个价格，和周边三大央企新盘相比，实在是太香了，虽然它周边城市界面的确是差了点。

但是……面对这个价格，还要啥自行车！

价格是复地崑玉锦城最大的杀手锏。

复地崑玉锦城位于成双大道北段旁，紧邻地铁10号线簇锦站。

地段方面，优势和不足都比较明显，优势主要在于出行便捷度高，无论是自驾，还是公共交通，都十分方便。

不足体现在对面就是八一家俱城，周边专业市场聚集，居住环境相对复杂。

项目规模较大，总占地约131.12亩，分为了三宗独立的地块，每个地块都兼容了一定比例的商业。

▲复地崑玉锦城沙盘

首批次即将取证的是不临成双大道的地块，产品均为2T2的小高层，户型只有132平米三房和143平米四房两种，预计采用清水交付。

132平米户型：

▲复地崑玉锦城132平米户型图

该户型为方厅设计，景观阳台面宽5.4米，采光通风比较好。

进门就是一个双动线玄关，还做了一个储物空间，可后期改造为换鞋凳或鞋柜等，既保障了私密度，也具备归家仪式感。

L型厨房外连生活阳台，还有较大的开窗面，实现了南北通透。

143平米户型：

▲复地崑玉锦城143平米户型图

143平米户型和132户型格局类似，主要差别在于为横厅3+1房设计，餐客厅采光面更大达到了7.2米。

据置业顾问透露，项目最低约270万左右即可上车，320万左右就能选择一个较好楼层的143平米四房，总价上的优势可谓在4大项目中一骑绝尘，十分具有优势。

不过值得注意的是，复地集团自去年开始，资金情况比较紧张，购房者选择需要谨慎。

02

华润锦官首著

户型完胜，楼下公园且临河

华润锦官首著于本月3号取得了二批次的预售，推出了42套建面约143平米四房和186平米的顶跃，精装单价约30000元/平米，算的上是武侯新城南区在售项目单价最低的项目了。

由于我们是本周三去的，当时项目已经开盘，原本以为这42套房源所剩无几，主要是5楼以下，惠后总价约390-430万不等。

从目前的划区来看，华润不在北二外划片范围。

但产品本身还是比较能打，具体来看：

占地22亩，容积率仅有2.0，由5栋11+1F、1T2户的纯板式洋房围合而成，没有商业占比，整个小区合计只有196户。

▲华润锦官首著总平图

主力户型为建面约143平米户型，此外还有少量建面约186平方米的跃层产品。

143平米户型:

▲华润锦官首著143平米户型图

这是最近成都最火的户型，虽然是1T2的配置，但它通过电梯双向开门的设计，同样实现了全明电梯前厅的配置。

并且通过LDKB一体化设计，打造出了一个约43平米的公共区域，尺度比肩大平层。

主卧开间3.8米也同样优秀，更亮眼的是主卧还配置有约3米长的独立衣帽间。

在产品的纯粹性上，华润锦官首著的表现是最为优秀的，且临河临公园，景观资源丰富。

▲ 华润锦官首著楼下的铁佛公园

可以说，华润锦官首著的优势就是他的产品，但无法就读北二外，则是他的硬伤。

03

保利锦城和颂

万达对面，距北二外最近

保利锦城和颂，同样于本月3号取得了二批次的预售，推出了91套，建面129-143平米房源。

虽然精装单价已经来到了32000元/平米，总价400-480万，但总体销售情况较好，仅剩余部分1-2楼以及顶楼的户型。

按照现场置业顾问的说法，保利锦城和颂，将在4-5月份推出三批次，并且还会在二批次单价的基础上上浮1000元左右。

该项目的热销，或许来自于它旁边的北京第二外国语学校附属小学。

售姐表示，保利锦城和颂是100%能够就读北二外，妥妥的学区房。

并且项目靠近武侯万达和金隅珑熙汇，生活购物十分方便。

▲金隅珑熙汇，招商中

产品上，项目占地约40亩，规划了9栋9-13F的洋房，纯南北板式结构。

主力户型为1T2的129平米四房，和2T2的143平米四房两种，从这个面积段的划分上来说，保利锦城和颂相对更加偏初改。

129平米户型：

▲保利锦城和颂129平米户型图

虽然该户型是武侯新城南区，唯一一个无法实现电梯独立入户的户型。但它的亮点还是比较多的。

首先，129平米做四房，并且是2T2设计，已经很难。

同时，这个户型还实现了约7.3米的客厅开间，可以说十分亮眼。

并且，它还拥有南北双阳台，功能上足够全能。

143平米户型：

▲保利锦城和颂143平米户型图

相较129平米户型，保利锦城和颂的143平米户型更能满足改善需求。

全明电梯前厅，7.2开间大横厅，主卧也实现了南北通透设计。

总体来说，保利锦城和颂的优势就在于，能以较低的总价，得到稳定就读北二外的学位。

在目前少量顺销的房源中，1楼建面117平米的特殊三房户型，仅需360万即可上车，较为适合学位需求强烈的购房者。

04

中铁建西派城央

高端改善，门槛更高

我到西派城央当天，项目刚刚取证，首批次推出了95套建面143-178平米的房源，精装单价约33000元/平米左右，总价430-700万。

作为武侯新城南区起步门槛最高的项目，令人意外的是当天前来咨询的购房者还是非常多的，想找个置业顾问咨询不容易。

目前，项目仍在收取诚意金排号中，据置业顾问透露，项目将于本周开盘，两周后推出二批次。

参与首批次开发商自主摇号的购房者，可在二批次中优先认购，且优惠较大，整体有约5个点的优惠。

产品上，西派城央占地约58亩，容积率2.0，共规划了13栋11-12F的2T2小高层，呈围合阵列式排布。

▲西派城央总平图

主力户型为143平米和178平米，需要注意的是，与华润锦官首著的少量顶跃不同，178平米为平层设计。

西派城央，定位也是武侯新城南区在售项目中最高的。

143平米户型：

▲西派城央143平米B1户型图

西派城央143平米户型共有3种，我们这里就只以B1户型为例。

5.95米竖厅布局，双阳台设计，南北通透，动静分区明显。

L型动线厨房，有独立的西餐操作台。

主卧套房设计，开间约3.75米，带步入式衣帽间，加上飘窗，整体空间比较阔绰。

178平米户型：

▲西派城央178平米户型图

该户型与143平米的B1户型格局类似，除了各功能区尺度更大之外。主要的区别在于，玄关和多配置了一个套房，让入户更具仪式感，增加了玄关的收纳空间，并优化了卫生间动线不合理的问题。

就目前来说，西派城央唯一不太确定的就是能否就读北二外。

据2022年武侯区小学划片，北二外成都附小的划片范围为：

1.三环路西一段以西南，武侯大道（武侯立交至聚福路路口）以东南，聚福路---华锦路以东北，成双大道（川藏立交至华锦路口）以西北区域（不含华锦路98号、102号）。

2.原：高碑村2(三环外部分)、8、9组未换迁户籍。

由于聚福路和华锦路并未联通，所以中间有一大片空白的区域，而中国铁建西派城央刚好就在这区域内。

究竟能否就读，需要以当年官方划片为准。

最后，总结一下，虽然以上4大项目均定位改善，但还是略有差别。

复地崑玉锦城，周边环境更嘈杂，但门槛更低，适合预算有限的刚改，搏一搏单车变摩托；

中国铁建西派城央，则是区域内定位最高的，主打高端改善，但能否就读北二外目前仍不确定。

保利锦城和颂最大的优势就是北二外的学区，虽然起步门槛来到400万，但匹配产品来看，还算控制合理，适合看重学区的购房者。

华润锦官首著，在产品上则更加纯粹，产品实力较强。

主打低密改善

南区、北区有所不同

再来看下武侯新城，近一年来城市界面和配套的变化。

武侯大道—武兴路以南，南至成双大道三环路，即是武侯新城南区，这里也是整个武侯新城楼市起步最早，被誉为成都“豪宅第三极”的板块。

▲武侯新城分区位置示意图

沿武侯大道下来，虽然因高架桥建设的原因，道路仍旧拥堵。

不过街道两旁，全新的住宅、繁华的商业，以及穿插其中的铁佛公园、簇锦公园等，让人不得承认，能被称之为“豪宅第三极”的板块，还是有点东西的。

▲龙湖星悦荟

整体来说，武侯新城几乎所有的生活配套都在这里，武侯万达、龙湖星悦荟、吾悦广场、金隅珑熙汇、双凤桥TOD山姆会员店（在建）和北二外、武侯外国语（新校区）、龙江路小学、石室佳兴外国语以及西川实验学校等优质城市资源，均在南区之内。

▲武侯万达

唯一比较尴尬的地方在于，南区共有5条地铁线路，包括已开通的3/9/10号线，以及规划中的29和33号线，但这5条地铁的站点基本都分布在板块边缘的位置，距离集中居住区都不算近，轨道交通出行不算便捷。

▲ 武青南路站与正在修建的高架桥

向北穿过武侯大道，便是武侯新城北区。

在过去的两年里，这里几乎承包了整个板块的新房供应。

截至目前，武侯新城北区依旧存在配套缺失的情况，但经过两年的发展，断头路、钢板路已几乎不存在，干净整洁的新房立面，让城市界面得到了不少的提升。

▲武侯新城北区已交付项目

虽然北区目前的配套较少，但其教育资源，也足够令人期待。

首先就是由川大附小领办的武青西三路小学，即将于今年9月开始招生。

▲青西三路小学

另一个就是在建的武青西一路小学。根据武侯区教育局发布的信息来看，武青西一路小学、武青西三路小学将形成“一校两区”办学模式，实行一体化管理。

而在武青西三路小学西侧，便是在建的武青西三路中学。该校占地约55亩，工程总投资高达6.3个亿，建成后计划开设48个班级，包括高中部24个班、初中部24个班，预计招生2400人。

整体来说，武侯新城南区和北区，都算是主城的低密居住板块，但定位上南区比北区更加纯粹，北区则依然以产业配套为主，且两者都处于航线下方，北区受影响较大。

▲武侯新城位于航线下方，北区影响更大

武侯新城北

樾府独木难支，亟待补仓

上面4个南区楼盘面积较大，价格较高，最后附送北区的彩蛋。

北区内中南华宇君启、鼎仁天越、聚亿玺悦府已基本清盘，正荣润锦府开发商暴雷，人居柏荟城、绿城桂语朝阳、以及德商石榴春和天骄等项目已仅剩下少量叠拼，总价基本都在500万左右。

新盘方面，武侯资本3宗地块和仁居荟2宗地块仍未亮相，新房供应可以说仅剩下武侯樾府一个项目，3月10日刚取证，精装单价2.3万左右。

武侯樾府为白佛桥TOD一期配套住宅，占地约97亩，容积率仅1.5，共规划了11栋13~16F的T2板式洋房和2栋16F的T5高层住宅，主力建面89-134平米。

▲武侯樾府鸟瞰图

目前T5的小户型产品已全部售罄，新批次已在周五取得预售，推出了11/12/13号楼，建面120和134平米，总价约260万起。

120平米户型：

▲武侯樾府120平米户型图

这个户型与崑玉锦城132平米户型比较类似，但它的客厅开间更大达到了5.6米。并且由于厨房外，设置有独立餐厅，因此在沙发背后，就多出了一个开放式的多功能空间，后期可根据实际情况用作书房、儿童活动区等，户型成长性较强。

134平米户型：

▲武侯樾府134平米户型图

这个也是市面上比较常见的横厅四房布局，四开间朝南，餐客厅的开间达7米。

最后，武侯新城的火爆，可以说是当前的市场缩影。

在我们调查的部分楼盘，特别是主城优质地段，存在涨价、抢房的现象，毕竟在经历了一年多的放量，特别是二手房井喷后，市场的热度在新房上也开始体现。

主笔：蒋升涛

编辑：小甜甜

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