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西安的网红板块，其实是很多的，港务，高新三期，航天，曲江，沣东，沣西，不缺流量，不缺热度；

但在这些热门区域中间，或夹杂，或悄无声息的的板块，比如草滩，土门，电子城，雁鸣湖，长鸣路，徐家湾，他们或已进入开发尾声，或刚刚迈上舞台……

今天，房哥冷门区域闲聊第五期，大明宫！

千宫之宫

头顶曲江大明宫招牌，多少人做梦都希望这里成为下一个曲江，十年前，五年前，现在，以后，都希望……

23年前，一部大明宫词，让大众认识了扮演太平公主的陈红，也记住了小朋友都会背的名句，九天阊阖开宫殿，万国衣冠拜冕旒！

西安是一个不缺遗址，不缺宫殿的城市，最著名的还是大明宫，在我的记忆力，大明宫的变化也是妥妥一步西安城建史；

这里曾经是西安最大的棚户区，占了西安的2/3，这里也是西北最大的建材集散地，也是大众熟悉的“道北”核心地；

如今的西安，已经很难找到一处与之体量相等的区域，沙井村，北山门，南窑头，甘家寨这些都是弟弟；

当年的遗址也不曾有当下这般保护力度，在不能开发的背景下，村子，棚户区，各种真空地带集合，又临着火车站，乱，是真的乱！

但这里又是二环主城区，寸土寸金，所以过去，当下，未来大明宫开发的永恒主线就是拆迁，改造，安置，盖房！

当下人人欣赏的大公园，要建成的成本是很高的，所以也很理解大明宫周边高层密集，住宅为主的现状，没钱的时候，既要保护，又要开发，本身就是伪命题！

所以，能看到的大明宫开发成绩，就是先锋村，坑底寨，自强村，联志村的拆迁改造；

“先锋花园”“八府庄园”“泰和居”等十个安置小区，124个企事业单位和全市4/5棚户区共计900万平方米的旧城改造；

16年后，火车站和大华纱厂棚户区改造，又多了6700户棚户区的就地安置；

如今火车站广场的上朝观感和大明宫遗址公园的开阔代价，就是上述这些，也是成果！

对于世代住在周边的人而言，就地安置，不离旧土，环境翻天覆地，商业，地铁，公园齐全，虽然筒子楼多，周边观感不佳，但也算得上安居乐业了！

在这个阶段里，房地产扮演的角色其实很少，毕竟拆迁这种活儿，还是大面积的，当年房价那么惨，几乎是没有开发商主动乐意介入的！

这种旧改，棚改，城改混合区的大背景，也注定了大明宫虽有曲江操盘，但几乎没有可能成为下一个曲江的原因，有限的土地都用作安置房了；

这样的案例在西安非常多，未央湖，汉城湖，兴庆宫，但凡遗址周边，必是筒子楼汇聚，让很多乐意买商品房的人，愤愤不平！

只能说，在过去的城建能力下，如很多人畅想的，将大明宫彻底腾出来，将上面的人和房，搬离大明宫的可能几乎没有，高密度几乎是不可避免的！

大明宫周边，唯一的低密，存在龙朔三年(663年)，含元殿建成，据考证，约45米高，如今遗址周边房子高度普遍为100米！

当下繁华

当然，大明宫的过往再如何辉煌，但宫阙万间都做了土，如今的关注，更多还是周边发展和买房选择这件俗事儿。

得益于二环内的位置，外加多年的改造成功，大明宫积极融入城市建设，既有自己坚持，也有妥协让步；

当年的帝王宫殿如今成为市民的国家遗址公园，3.5平方公里内，植被茂盛，广场开阔，特别是火车站改扩建连接在一起后，成为西安一景；

大明宫两侧的未央湖，太华路既是南北中轴线，又是双地铁走向，遍布商业，住宅区，西侧以龙首村为中心，包括静安奥莱，印象城，盛龙广场，荣民龙首广场；

东侧以太华路十字为中心，包括万达，百寰国际，世纪金花，大明宫建材家居等；

现代城市生活所需的公园，地铁，商业都是齐全的，唯独学校和住宅，还是美中不足，城改棚改为主的区域，商品房就很小众了；

在上个地产开发周期里，大明宫周边像样的商品房并不多，西侧荣民为主，普遍是高容积率塔楼；

北侧最著名的就是锦园新世纪，和万科大明宫，前者房龄偏老，但凭借位置和学校，依旧算周边一梯队，后者豪宅定位，一路坎坷；

大众接触较多的其实在东侧，西派国际，中海开元壹号，华远君城，在二手房尚可一战！

这几年的买房人一定记得大明宫五宝的叫法，19年西安房价上行期，以大明宫为卖点的新房潮，其实跨过北二环，已经算不上大明宫核心区了，但头顶这么大的IP，总是要靠近的；

包括中南君启，正荣紫阙台，恒大悦龙台，阳光城檀悦，融创观唐宸院在内，掀起一波大明宫买房热；

彼时五家民企风头正盛，急于开疆拓土，大明宫虽老瓶装新酒，但主城区故事可信，也迅速拉起区域房价，最贵时已奔向20000+大关；

此后市场遇冷，五家基本都暴雷，除阳光城交房外，其余还在停工延期的故事终章里，等待收尾！

在此后，大明宫又不曾被人提起，历史啊，总像任人打扮的小姑娘，搞钱的时候，才有关注！

跳出这个外，大明宫就是一个棚改城改众多，老旧小区林立，虽然生活方便，地铁商业齐全，但学校减分的老城区；

学校的问题，一直是影响大明宫市场通往高端改善的绊脚石，讲过的太多翻版纽约中央公园故事，不知道纽约买房，有没有上学需求；

截至目前，周边建成的学校，头部依旧是锦园引进的民办师大系中小学，剩余的多为此前区域学校改建，新建，包括太华路小学、八府庄小学、马旗寨小学，大明宫小学；

虽然也陆续成立名校+，但在教育投入，水平本就不高的未央区域，还是缺乏如五大般的头部名校，目前的大明宫还在解决从无到有的问题，有到优，就看家长努力了；

至于不愿等待的普通人，要么北上经开，港务，要么南下高新，曲江！

未来畅想

从07年开发至今，大明宫的15年成绩已经如此，对于住在这里的人，还是有对未来最后的倔强，答案已经在土地财富密码里；

旧改起家的区域，当公园，道路，学校的大事完毕后，后续就是拆迁，卖地，盖房，小地块住宅，大地块包装商业综合体，大明宫也不能免俗；

自21年开始，大明宫新一轮土拍已经开始，包括世纪金源，当代，龙湖，陕建，金茂，中铁建，中海等在内，大明宫迎来新一轮宝贝大作战，相比过往的五宝，成员多了很多；

在卖的大明宫金茂府，区域豪宅天花板，中海开元壹号紫宸，大明宫紫檀府，大明宫璞悦府，陕建大明府，中铁建西派城都已上市；

零散的土地后续还有更多住宅！

规模较大的是井上村、青啤厂，大华1935周边的改造，尤其是井上村超过800亩的可用土地面积，算得上大明宫片区难得的开发资本；

规划图上看，还是以住宅开发为主，商业集中在凤城二路，既和附近万达形成聚集，又很好利用8号线优势，服务住宅的两块教育用地也有规划；

相比都市人已经看腻的高层+商场，大明宫片区更为期待的反而是学校吧，毕竟学校质量也决定新房价值；

以后还有更多的楼，更多的人，更贵的房价，这是大众看得到的大明宫的未来，旧城改造这么多年，非说是旧改样本，也很难下如此定论，新三年旧三年，缝缝补补又三年！

大明宫在这个过程中，扮演了多重角色，是每个周边开发商卖房的亮点，也是遗址遇到都市开发的隐形障碍。

上千年的大明宫，历经沧桑，如今的平地变高楼不过是千年历史的短短一环，它自岿然不动，全看我们粉墨登场，保护于开发，永远没有最佳的平衡！

长安细雨，沐浴着太平，大明宫景，多少宿命，回首遥望，苍穹下，众世沉浮……

愿大明宫越来越好，继续见证长安繁华！

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作者：鬼使白

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