在购买之前，你得先弄清楚三样东西：实际居住用途、合规搭板加建、及持有成本。

以“高拓展”、“高赠送”出名的LOFT公寓，曾一度受到房地产市场的宠爱。低于同区域住宅单价、高于建筑面积的实际使用面积优势，这些对于购房者而言，这诱惑实在太大了。

那么，LOFT公寓到底能不能购买呢？

我们先弄清楚LOFT的含义：LOFT在词典中的解释是存放东西的阁楼。

LOFT起初指的是在旧工厂或旧仓库改造出来的空间。现在在国内市场上的LOFT，通常指的是面积在30-50平米左右，层高在3.6米或以上的小户型的房子。

这种定义为LOFT的房子，都以一层的建筑面积登记房权面积。通常在实际销售中，会刻意放大实际使用面积能达到产权面积2倍或以上的卖点。但要实现放大使用面积，就必须间隔两层。

其实LOFT在实际的使用中是有政策风险的。

有哪些政策风险呢？

首先是实际使用的居住用途和产权登记用途不符的违规。

但凡那些loft公寓，产权登记上的用途都是办公。

按照政策指导要求，将办公建筑改为住宅公寓使用，属于“商改住”的违规行为。

我们看一些实际案例：

2019年，位于南京市仙林区的万达茂公寓。20、21号楼的公寓产权登记的是办公用途。按照规定，办公性质的房子不能拥有独立下水、卫生间及烟道设施，更不能作为住宅公寓使用。当时购买万达茂公寓业主要求开发商整改或退房，最后不了了之。

其次是加层搭建的违建行为。

房子如果可以正常搭板，证明房企在申报建筑规划时，是正常合规申报的。如果在没有合规申报建筑规划，在实际交付使用时，实施的搭板加层的行为，统统属于违建。

来看一些实际案例：

2018年10月，深圳市坪山区玖云著小区的业主由于隔层装修，被坪山区规划土地监察局查处，定义为“违建”事件。整个小区近500业主被勒令拆除室内加建，否则影响其学位和征信。

同一时期，与玖云著小区一街之隔的泰禾中央广场，也因将4.5米层高办公用途项目改为LOFT公寓，而被查处整改，最后全部拆除搭建，直至2018年9月份才获得预售许可证。

这里我们可以看到，无论是房企搭板隔层交付给购房者，还是购房者收楼后自行搭板隔层，结果都是一样。

因为房企在申报建筑规划时，没有依照正常合规申报加层搭建备案，所以，产生违建行为。

房企为什么不正常合规申报呢？

因为这里涉及项目利润。

《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T 50353-2013对计算建筑面积有明确的规定：

3.0.2 建筑物内设有局部楼层时，对于局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。结构层高在2.2m及以上的，应计算全面积；结构层高2.2m以下的，应计算1/2面积。

这个规定里，建筑物中二层以上的结构是要计算建筑面积的！

就是说，如果正规报建室内有二层，就等于得将整个项目的建筑面积指标摊进去。如果仅用一层建筑面积报建，不将二层的面积申报进去的话，就可以省出这部分的面积继续建造其他单元的房子，一增一减的面积，所产生的利润是完全不一样的。

只用一层的建筑面积报建，后期将风险转嫁给购房者，对于