上周，我们写了两个海珠新盘，10万+那种。

很多粉丝们看了之后，在后台留言：在海珠只有琶洲才有资格能卖10万+，其他板块都是画大饼、耍流氓。

不得不说，现在的粉丝真是人间清醒呀。

可不是嘛，卖10万+哪有那么容易，不是有个江景就行。

事实上，海珠最值钱的江景是保利天悦的北向江景。谁赞成、谁反对？

不是保利天悦的江景有多好看，而是保利天悦所在地段是海珠最好的。

那可是琶洲，互联网产业聚集的地方，已经升级为经济开发区。

所以，但凡琶洲有个新楼盘出来，都很傲娇，有钱都不一定能买得到。

去年琶洲南TOD入市，前期靠着PPT卖房，开盘就卖了二三十亿，全年下来对外说卖了150亿。

当然，数据或多或少会存在水分，但卖得好也是事实。

琶洲南TOD的热销，让越秀尝到了甜头。

今年越秀在琶洲又搞了一个新盘，案名还没定，暂时叫做新港东项目，吹风价10万+。

01

吹风价10万+

又是PPT卖房？

新港东项目与琶洲南TOD仅隔了一条河涌，价格在一定程度上会参考琶洲南TOD。

琶洲南TOD目前的价格为12-15万/方，妥妥的均价10万+选手。

作为参考，新港东项目的吹风价自然也往10万+上靠。

不过，新港东项目想卖10万+，也不是胡乱吹。

放眼整个琶洲，在售的一手楼盘只有2个，琶洲南和海珠天珺，都是10万+。

保利天悦是海珠区豪宅的代表

能打的二手房小区也不多，最有代表性的是保利天悦，放盘价十几万；还有位于新港东项目隔壁的世港花园，十几年的楼龄，放盘价在7-12万/方之间。

有了这些楼盘的衬托，新港东项目像极了含着金钥匙出生的富二代。

前几天，我去了项目现场看，发现还处于挖地基的阶段，按照目前的进度，今年第一季度基本不会有售楼部和板房出来。

项目施工现场

但按照开发商的营销手段，项目会先开城市展厅，然后靠PPT蓄一波客。

毕竟项目在寸土寸金的琶洲，而且是在写字楼集中的琶洲西区，琶洲西区的企业主们是项目的潜在客群。

所以，新港东项目不仅不愁卖，大概率还得靠抢了。

02

200方以上户型

只有130多套房源

新港东项目占地面积只有6800方，体量很小，还没有一个足球场大，所以只规划了2栋住宅楼和1所幼儿园。

项目规划图

其中2栋住宅楼分为南塔和北塔，层数是28层，限高99.95米。

我根据层数和限高换算了一下，得出项目的户型层高大概会有3.5米，豪宅标准。

但考虑到一楼大堂的层高普遍都会比较高，豪宅大堂嘛，气势上不能输，预计会在6米以上。

如果减掉大堂的6米层高，项目的户型层高也有约3.3米，也算豪宅标准。

既然层高都有3米多，那么户型面积肯定不小。

根据流传出来的内部文件显示，项目户型的面积都在200方以上，分别有227方、250方和267方三个户型。

项目户型分布

2栋住宅、3个户型加起来共有130多套房源，其中250方户型货量最少，只有1栋楼有，而且每层只有1户，不到30套的货量。

250方户型虽然货量少，但位置相对其他两个户型比较差。

因为250方户型更靠近道路，而且楼下还规划了一个半埋式的垃圾场，未来楼层低的业主可能会受到影响。

另外，根据规划图显示，227方和267方户型都是东南朝向，只有250方户型是正南朝向，东南朝向的户型在采光和通风方面都要优于正南朝向的户型。

目前，三个户型还没有公布正式的户型图，只有内部流出的户型图，我拿到了267方的户型图。

267方户型图（暂定）

从户型图可以看出，267方户型是四房三卫设计，南北对流，四开间朝南，南向望黄埔涌，景观不算好，但胜在视野开阔。

玻璃幕墙已经成了豪宅的标配，越秀新港东项目也不例外，外立面用了大量的玻璃幕墙，267方户型的主卧做了270度的转角飘窗，其他三个项目也是整面的飘窗，采光面拉满。

至于售楼部和板房什么时候有，我了解到的信息是会在4月出来。

03

离地铁100多米

南向望黄埔涌

新港东项目位于新港东路以南，海港花园以西，南临黄埔涌。

简单来说，就是位于琶洲西区，是腾讯、阿里、唯品会、小米、YY等互联网企业聚集的地方。

有互联网巨头企业邻居在左右，新港东项目自带客流量，光企业的中高层估计就能消耗新港东项目的货量。

地段的优势，也带来了交通的便利。

马路对面有地铁站

项目距离地铁8号线、18号线交汇站磨碟沙站不到200米，但隔了条马路，遇到红灯的时候，需要等个两三分钟，去往地铁站的时间最多不超过10分钟。

看到这里，有人可能会问，买得起豪宅的人，还需要去坐地铁吗？

格局小了吧，出门需不需要坐地铁是一回事，小区附近有没有地铁是另外一回事。

况且买到的既是豪宅，又是地铁盘，不是更香吗？

除了地段和交通，豪宅的景观也很重要。

新港东项目南向望黄埔涌和琶洲南TOD的建筑，黄埔涌勉强算江景吧。

北向则是望琶洲西区的企业总部大厦，楼层高一点的房源，向西北方向望，可能还有机会看到广州塔。

北向景观

在这里要提醒一下，望写字楼和广州塔听起来很CBD，但其实到了晚上会有不小的光污染。

从地段、交通和景观来看，新港东项目跟琶洲南TOD差不多，最大的优势是离地铁和主路更近一些，交通会更方便。

但缺点也很明显，目前琶洲西区缺乏大型商业配套，日常消费主要依赖附近的一些底商。

周边商业档次较低

如果想要高档的消费只能去琶洲东区的保利广场，或者西区的琶醍啤酒文化创意艺术区。

另外，项目教育配套很一般，自身只规划了1所幼儿园，周边也没啥好学校。

好在琶洲南TOD规划有学校，作为兄弟项目，可能有机会蹭蹭学位。

对于买得起两三千万豪宅的人来说，教育是能花钱解决的问题，并不会对项目有什么影响。

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