出品 | 搜狐地产&焦点财经
作者 | 王泽红
“地产惨淡，代建爆发”去年已形成共识，代建第一股绿城管理（09979.HK）的业绩报表，是一个最直接的观察窗口。
从去年上半年提出代建进入“黄金时代”、轻资产管理迎来“确幸时代”，这家连续七年市场份额保持第一身位的代建龙头企业，市场份额还在继续增长。
即便2022年有接近60家房企杀入代建领域，竞争已趋白热化，但其市占率不降反升，达到了25.5%，相当于超过了整个代建行业的四分之一。
3月20日，绿城管理召开2022年业绩会，董事会主席兼非执行董事郭佳峰，执行董事、CEO李军，执行董事、执行总裁王俊峰，执行董事、执行总裁林三九现身，解释了增长背后的因素：
一是保障类代建业务需求爆发，从去年下半年开始，包括北京、江苏、广东等省市，陆续推出保障房建设的指标，同时要求采取代建制，这意味着要采购社会专业开发服务，对绿城管理是长期利好；
二是国企和城投公司近两年拿地激增，占比从60%上升到80%。而且，城投类公司拿地后开工率是较低，2022年能够实现开工的占比仅8%，为未来的代建提供了诸多机会；
“城投公司兜底拿地，地价并不便宜，后期很难采取股权合作的方式进行开发，大概率会推到代建市场采购专业开发服务。换句话说，实际上城投公司的兜底拿地已经提前给代建企业做好了土储准备。”李军分析道。
三是纾困类业务代建需求。遇困房企“保交付”项目，再加之金融机构涉房不良资产，显性规模就超3万亿，这当中接下来会迎来风口型业务机会，虽然这部分业务难度高，但收益也很客观，绿城管理已经做了诸多尝试。
这三大板块既是绿城管理对未来代建市场增长点的预判，也是其业绩增长的关键所在。
年报显示，绿城管理2022年营收26.56亿元，同比增长18.4%；毛利13.89亿元，同比增长33.4%；毛利率创历史新高达到52.3%；归属股东净利润7.45亿元，同比增长31.7%。
到2022年底，绿城管理在建面积达到了4720万平米，同比增长7.1%；合约面积超过1亿平米，同比增长19.8%。目前，其已经覆盖120个城市，除了少数几个东北和西藏的城市之外，基本完成了全国覆盖。
国企、城投新拓强劲，私企萎缩明显
从当期在建面积里，可以直观的反映出市场的一些因素：
政府类代建占比已经超过52%；金融机构的在建面积开始显现，占比为2.9%，绿城管理2022年新拓业务中，来自己金融机构的新拓面积和费用获得了长足的进步，陆续会在今年转入到代建阶段，虽然占比较小，但是未来上升空间大。
一个明显的变化是，来自私营企业的委托方业务，在建面积在萎缩，已经缩至25.4%。在绿城管理的历史上，这一占比曾经超过90%，如今的变化也与行业趋势相吻合。
2022年，绿城管理新拓代建项目代建费预估86.1亿，同比增长约21.1%，其中政府、国有企业委托方及金融机构占比达70.3%。从新拓的视角看来，国有企业、城投类公司的代建委托快速上升，在其新拓代建费中占比达到47%。
来自金融机构的代建委托，也呈迅猛增长态势，2022年代建费占比中，新增已经达到10%；此外，绿城管理去年在政府端还新拓展了770万平米创新型政府代建业务，占新拓业务总量的27.1%。
如果将国企及城投类客户合并，去年合约总建筑面积达18.7百万平方米，占绿城管理新拓业务总量的66.2%，仅城投类为46.8%，“这是一个很重要的方向，这意味着9979打通了或者说具备了对城投类业务的批量导入能力。”李军分析道。
但他也指出，城投企业开工率比重偏低，也面临缺钱的困境，绿城管理很重视城投企业项目的启动性，承接城投项目时会做充分市调和背调。目前城投项目的入口端，主要分布在长三角和珠三角等地方财政实力比较强的区域。
而且，城投公司有一大好处，场景稳定性非常强，中标后履约过程很稳定。因为城投公司也是国央企，依法、合规底线，甚至在最不利的情况下，也能够共同努力顺利交付项目，城投的楼盘代表了当地政府的信用。所以，城投类项目的履约可达性、服务场景的稳定性以及代建费收取的可能性都是更高的。
2021年，绿城管理曾给投资人一份业绩指引，政府类代建业务收入占比能达到30%，如今这个数字已经达到29.4%，接近30%，完成了预期的业绩指引。
“未来，这一板块还有会微幅增长，但我们会保持它的占比。”李军解释道，政府类代建业务是一个稳定器、底仓，适合穿越市场的牛熊周期，但是不能太大比例，否则会对毛利率产生影响，这是一个业务结构的内部控制。
绿城管理1亿平米的在手订单中，政府类代建占比33%左右。但实际在建设的施工管理过程当中的项目面积，总占比也接近五成左右，还有4600万方需要未来开工建设。李军认为，目前的存量订单可以确保绿城管理未来两年开发的需求。
“藏起来”的业绩：真实的营收与利润
新拓业务增长之外，绿城管理毛利率突破历史记录达到52.3%，成为另一个关注所在。这一点，管理层在业绩会也有解答。
2022年1月，绿城管理以最高代价6亿并购浙江熵里60%股权，为其带来1.2亿利润。但绿城管理在收购的财务报表处理当中，采用了审慎的原则，由于并购时浙江熵里还有未结订单，即在手订单未来要收取的代建费，经过公允值评估以后是4.6亿公允价值。
按照正常情况，这一部分往往体现在商誉，但绿城管理进行了特殊安排，做了无形资产摊销，摊销了5336万成本。
此外，浙江熵里被并购后，绿城管理三年后还需支付2亿对价，经过时间价值评估及现金流模型测算以后，2022年对应计提6177万成本费用，主要体现在“其他收益及亏损”当中。
“基于2022年利润比较高的情况，我们在财务和会计报表里采取了非常保守的策略。”李军解释道，但即便是采取了如此保守的策略，2022年毛利率依旧上升至52.3%，较上年同期46.4%提升5.9个百分，净利润从25.2%上升到至28%。
不仅是利润层面，绿城管理在营收层面也很保守，“年报中显示的是营收增长18.4%，确认在营业收入里的是26亿，实际上背后代建费收入超过了30亿，因为有一部分是定金。”李军透露道。
20%市占率法则：每年开工6000万平
对于绿城管理的未来业绩，管理层有明晰的目标：保持净利润增长在30%的水平，毛利水平保持在40%以上，净利润水平保持在20%以上，派息比例会稳定在80%左右。关于未来的订单增长目标，管理层并未给出具体的数值，而是基于行业发展趋势进行了分析。
李军预测，房地产市场中期开发规模将保持在10亿平米左右，其中有政府主导的保障类、租赁类用房的建设会超过30%；金融机构的主动房地产投资占比将进一步提升，预计达20%左右；剩余50%市场规模将由传统开发模式下的国企央企主导，并形成头部集聚效应。
此外，随着政府及金融机构主导的房地产开发项目增多，相应的代建服务需求将稳步增长，中国的代建行业渗透率将达30%以上。
基于这样的判断，绿城管理如要继续保持20%的市占率，每年需要新开工的面积是6000万平米。要达到如此庞大的开发体量，从目前的在手订单、人员和情况来看，绿城管理的差距很大，目前还不能适配这样的能力水平。
根据历史数据估算，想要达成代建项目要超过1200个，在手订单面积要超过2亿平米，团队人数要超过1.2万人。这意味着，绿城管理需要3至5倍的提升空间。
具体提升方法，包括组织架构、团队的体系化建设、组织文化和人才引进等。在这一波市场下行中，房地产行业人才溢出，绿城通过内举外引的方式，吸收了不少优秀人才，其中便包括中原建业前CEO马晓腾。
早在1月9日，中原建业便宣布马晓腾辞任执行董事及首席执行官，由中原建业原副总裁王军接任。此后，外界对于马晓腾的新一步去向多有猜测，如今终于揭开面纱。
“人才引进后，让他们发挥战斗力，让他们发挥协同作用，更多的是组织文化。”李军指出，绿城管理去年针对代建服务属性推出了简单利他的“蜜蜂精神”，以及对不同阶段能力要求的“登山模型”，并二级单位里充分授权区域公司的建设。
“绿城管理想要做的，就是通过组织文化引导，让这个组织快速地分裂，就像一个人一样，通过细胞分裂长大成人。所以绿城管理会打造更多的区域公司、城市公司、二级单位，让他们形成更强的战斗力。”李军最后强调道。
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