成都新楼市 文|季体

本文为行业资讯，非广告

万万没想到，成都最低密的板块竟然在这？

成都的低密板块各有千秋。怎样才是真正的低密板块？

成都新楼市观察到，城东的十陵板块，在6年时间里出让的16宗宅地，容积率全部不高于2.5，甚至有6宗宅地容积率不高于1.5，堪称成都最低密的板块。

东三环旁，更有万亩青龙湖湿地公园环伺。发展六年后的十陵，或将迎来“二次腾飞”，成为城东改善生力军。

十陵板块因发现十座明代皇族陵，十陵故而得名。曾经，十陵仅有万科一家品牌开发商入驻，区域新房供应少，城市界面几乎就是农村和老街区，市场关注度低。直到2017年，在城市发展战略、配套、土地等因素的加持下，十陵得以实现稳步推进的发展速度。

2017年初，成都提出“东进、南拓、西控、北改、中优”的十字方针。同年6月，地铁4号线二期正式通车，实现十陵板块与主城的快速连接。十陵由此进入购房者视野中。

近6年，除去地理位置外，这几大自身因素，让十陵发展建设显著提速。

万亩湿地公园：青龙湖湿地公园一期于2015年底开放，并于2020年建成二期，湿地公园总面积突破万亩。依托青龙湖，十陵板块也成为中心城区最大湖居板块。

△青龙湖湿地公园实拍by图虫

规划权属变更：2018年初，龙泉驿区收回十陵片区的规划权属，此后，十陵板块多次调规，大面积取消工业用地，并改为住宅用地、绿化用地和服务设施用地。

大运村建设：2019年，近80万方的成都大运村落子成都大学，并于2021年正式交付。大运村建设的同时，十陵板块基础建设如火如荼，断头路逐步打通。十陵老街进行改造，大运村周边城市品质有效提升。 注1

△大运村实景图

由此，十陵正式被激活。东三环旁的地理优势，依靠城市战略与禀赋生态，十陵开启了自身的逆袭之路，转变为低密舒居板块。

本次我们讨论的十陵板块，为东三环 （成华、龙泉驿区界）以东，绕城高速以西，沪蓉高速以南，蜀都大道以北的范围内。区域中的配套、出让土地、新房，则大多集中于成洛大道以北。

△十陵板块范围

※十陵发展时间轴

※2014-2022年十陵卫星图变化

※购买逻辑

1. 十陵位于东三环旁，既能迅速直达主城核芯，又能依靠主干道与地铁快速连接其他区域，对于攀成钢、万象城等城东板块外溢的地缘购房者来说，吸引力颇高；

2. 龙泉驿区目前已形成四大板块，相较而言，十陵板块比大面、东安湖板块距离主城更近，比行政学院板块单价更低；

3. 万亩青龙湖湿地公园加持，形成中心城区最大湖居板块；

4. 区域改善产品数量丰富，从高层、小高层、洋房到叠拼，选择面广。

十陵板块的配套丰富度，长板与短板都十分明显。

一方面，依托青龙湖与地铁4号线，生态、交通等方面优势出众；但另一方面，十陵的商业、教育、医疗配套也都存在短板，缺少大型商业体、优质中学资源等；未来板块配套还需不断补齐。

△十陵板块主要配套

青龙湖湿地公园总面积超万亩，其中湖面面积4000亩，生态绿地面积约6400亩。公园一期面积约4700亩，主要围绕1500亩水面打造生态湿地景观。二期建设面积6080亩，水体面积1648.5亩，在一期的基础上向周围延展。 注2

相较于占地面积约420亩的东湖，青龙湖的体量足足是东湖的约24倍！眼下，带上美食在公园头来场春游野餐，或是骑行绕湖一周，相当巴适！

△青龙湖湿地公园实拍

十陵形成了两横两纵的干道交通体系，“两横”为成洛大道、沪蓉高速；“两纵”为三环路和绕城高速，四条主干道均无红绿灯。随着近年的基础建设，十陵板块内部逐渐形成小街区网格化的交通体系，断头路逐步打通。

△成洛大道

地铁4号线二期贯穿十陵板块。从来龙站出发，1站地铁可换乘7号线，5站地铁可至市二医院，乘坐地铁出行便利。

近期，成都市城市轨道交通第五期建设规划进行公示，地铁9号线二期、12号线一期在列，两条线路预计将于华润时代之城旁的范家院子站交汇。未来，十陵或将有三条地铁覆盖。

△地铁9号线、12号线将交汇于范家院子站

十陵板块中，目前已建成7所小学、2所初中，还有部分筹备中的学校，数量超过10所。其中，华润置地时代之城配建的四川师范大学附属临枫小学已在2021年9月开学，学校由龙泉驿区教育局与四川师范大学合作办学，校长则出自“嘉祥系”。

△四川师范大学附属临枫小学，by华润置地成都公司

成都大学附属小学于2019年搬迁新址，学校由成都大学师范学院领办。

△成都大学附属小学

此外，十陵目前有两所初中——十陵中学和华川中学，在家长中反响较为一般。

十陵板块的短板，在于商业。从控规图可以看到，区域中仅有少量商业用地，集中在范家院子TOD旁，目前均未出让。

△十陵板块用地分布，红色的商业用地比例较少

板块中目前暂无大型商业体规划，主要依靠小型街区商业和社区底商，商业空白急需填补。区域之中，时代之城配套约1.5万方的“时代润街”已开放，能满足周边日常消费，加德首座也将建设小型商业街区。

△时代润街实景，by华润置地成都公司官微

如果居住在成洛大道沿线，前往万象城较为便捷。从来龙站出发，至万象城仅需3站地铁。

十陵目前有长江医院等医疗配套，暂无三甲医院。不过蜀都大道南侧的四川省人民医院 (东院)距离板块不算远。

十陵板块的城市界面，以蜀王大道为分界线，东西两侧有着明显差别。

蜀王大道西侧，聚集着中海、佳兆业、华润、首开&龙湖等新建项目，城市界面较好。

而在蜀王大道东侧，也就是十陵老街，一眼望去，区域中以多层楼房为主。

△十陵老街航拍

随着大运会的到来，十陵老旧楼房的外立面在翻新、脏乱的菜市场在整改、街道也在焕发新貌。城市面貌得到一定改善，无形中增加了整个板块的竞争力。

△大运村周边，城市界面明显改善

△十陵板块2017-2022年土地出让情况

在成都诸多购房板块中，十陵的体量并不算大，但争议一直颇多。

板块真正起步时间为2017年，当年6月中海以熔断抽签形式竞得一宗约99亩地块，并一举刷新板块楼面价至11400元/㎡，轰动一时。自此后，十陵正式迈入万元时代。

区域的土地出让高峰集中在2019-2020年时期，这两年间板块内合计出让了约1023亩宅地，吸引了7家房企抢滩，区域楼面价刷新到15950元/㎡。随着大量房企的入驻，板块的住宅产品供应也在这一时期百花竟放。

而进入集中供地时期，区域土地供应量和成交楼面价都明显回落，区域热度稍减。但板块清水房限定价却连年攀升，从18500元/㎡刷新到24000元/㎡。而在2023年，区域内清水房限价已经达到26500元/㎡。

板块新房和土地市场对价格上限的接受度明显变高了。

△2017-2022年十陵板块土地成交情况，仅包含商、住用地

而且从单地块规模来看，片区以中小体量盘为主，约75%的成交地块面积小于100亩。

△2017-2022年十陵板块土地成交情况

值得注意的是，相比我们以往探析过的其他板块，十陵的纯居属性十分强。2017-2022年期间，板块内出让的16宗土地，均为涉住宅用地。其中纯住宅用地出让数量占比高达约75%，纯商用地供应量为0，区域商业供应量总体偏少。

△2017-2022年十陵板块土地成交情况

与板块纯居属性相应的是，这些宅地容积率普遍较低。6年时间里出让的16宗宅地，容积率全部≤2.5，大多数用地容积率为2.0和1.5，这两种容积率的地块成交面积占比分别为47%、24%。

完全低密+纯居住属性，不单是在城东片区里少见，在全成都来看也是特别的。

△2017-2022年十陵板块成交宅地容积率情况

十陵板块总体规模虽并不大，但却吸引了众多大牌房企。

率先吃螃蟹的品牌房企是万科，2012年底，万科以楼面价2800元/㎡竞得了约70.87亩地块，也即现今万科金色城品小区。

2017年中海的抢滩，是板块的第一次翻身巨变。此后龙湖、华润置地、金茂、佳兆业、成都城投等多个品牌房企陆续布局。片区TOP30房企进驻率达59%。

其中布局份额最多的，当属华润置地。2019-2022年，华润置地在十陵板块内先后拿地4次，共约491亩。

△2017-2022年十陵板块入驻房企情况

△2017-2022年十陵板块TOP30房企入驻情况

△十陵板块在售新房一览（由成都新楼市不完全统计，仅供参考）

据成都新楼市不完全统计，目前十陵板块新房供应量充足，在售新盘共8个，分别是华润置地时代之城、华润置地玺宸上院、东叁金茂逸墅、龙湖三千云锦、城投置地艺墅语湖、城投置地观澜东著、邦泰宽语和加德首座。

板块内主力在售产品包括小高层、洋房、叠拼等各种形态，主力在售户型建面约110-160㎡，主力在售总价约250-500万。

△十陵板块在售新房一览（由成都新楼市不完全统计，仅供参考）

值得一提的是，十陵板块与怡心湖板块，作为二圈层热度颇高的两个湖居板块，经常会被业界拿来对比。2022年10月，成都新楼市曾推出怡心湖板块的区域特稿 彼时，据成都新楼市不完全统计，怡心湖板块的在售主力户型已达建面约141㎡+，在售主力总价约300-600万，区域改善属性已相当明显。

比较之下，毗邻主城东三环、新房主力总价约250万起的十陵板块，无疑更具性价比。

另一个可作为对比的象限是：十陵板块从地铁4号线来龙站出发，到达万象城 （双桥路站）只需3个地铁站的距离，但二者之间的新房价差却超出想象。

目前万象城周边新房均价约3.1万/㎡，而十陵板块、地铁来龙站旁的华润置地玺宸上院均价约为2.38万/㎡。若以相同面积的建面约143㎡户型为例，三站地铁，新房总价就可便宜上百万！

从成都城市发展角度看，十陵板块与华润置地更像是一场双向奔赴。

从2019年拿下时代之城所在的约298亩地块 （含配建约400亩），到2020年拿下时代风景所在的约99亩地块，到2021年拿下时代嘉玺所在的约34亩地块，再到2022年拿下玺宸上院所在的约60亩地块，四年时间，华润置地已在十陵连下四子。

△四年四子，华润置地重注十陵

一方面，这是华润置地持续看好十陵的眼光和实力；另一方面，于十陵而言，有华润置地作为万亿央企持续加码，对十陵城市界面和生活氛围的提升，肉眼可见。

△华润置地时代之城实景

△云朵公园实景

购房者对时代之城的认可更是有目共睹。2022年是华润置地时代之城开售的第三年，据锐理数据统计，这一年，时代之城住宅备案总额近30亿元，居四环内第4位，备案套数排名第2，是四环内最受欢迎的“华润置地造”。

据悉，目前华润置地时代之城还有一部分房源在售，其中以建面约137㎡-162㎡洋房为主，目前已是现房/准现房状态。

△华润置地玺宸上院效果图

华润置地玺宸上院占地约60亩，容积率仅2.0，规划有15-17F纯板式小高层和4F叠拼。项目目前主力在售的小高层户型建面约143㎡，采用方厅设计、约15.5米大面宽、双面盆主卫等设计，功能性与舒适性兼具。

△华润置地玺宸上院建面约143㎡户型样板间实景图

特别值得一提的是，华润置地玺宸上院的叠拼产品表现相当不错。

项目叠拼产品采用类独栋化的独门、独院两叠设计，提升墅居的私密性和舒适度。叠拼户型面积均控制在建面约200㎡以内，下叠户型面积约199㎡，上叠面积约195㎡，面宽尺度却做到约11.3米，实现了层均约100㎡以上的空间尺度。

△华润置地玺宸上院叠拼意境图

华润置地玺宸上院首批次房源于2022年12月22日取证，据售楼部消息，该批次推出64套叠拼产品，开盘当天，64套叠拼即去化90%以上，一周完成全部清盘目标，并且成交客户中约40%为华润置地老业主，如此优异的数据，不能不说明华润置地造墅的产品实力！

龙湖三千云锦作为板块内不多的超百亩大盘，项目占地约111亩，容积率仅1.8，规划有精装洋房和低密双叠拼两大类产品。

△龙湖三千云锦建面约143㎡户型图

洋房方面，龙湖三千云锦规划有建面约115m²、130m²、143m²三种户型，尤为值得关注的是项目建面约143㎡户型，竟然做到了建面约160㎡以上大平层的尺度感，同时还带“入户花园”，高得房率下，实际使用面积更是接近约140㎡。

叠拼产品方面，龙湖三千云锦的叠拼均为上下双叠，户型建面约190㎡，上叠有宽阔的顶层露台，下叠最大享120㎡超大花园，以及大面积地下室空间，真正做到了有天有地有花园的墅居生活体验。

△龙湖三千云锦实景图

△龙湖三千云锦实景图

自2017年开通地铁开始，6年之间，十陵板块居住品质的蝶变，肉眼可见。青龙湖湿地公园构筑生态基底，土地不断降容，城市界面逐步完善，断头路陆续打通，还有两条地铁提上日程，品牌开发商也由此扎堆聚集……

同时，由于低容积率，板块改善居住属性已然确立，在售住宅大部分以板式小高层、洋房、叠拼为主。

但十陵板块还有诸多上升空间，想要真正站上改善高位，教育、商业、医疗等配套均需要不断补充。

十陵的新盘对于普通改善客群颇为同样友好，在300-500万这个区间内，改善客群的选择一如既往丰富，也有部分总价300万内的楼盘适合首改群体买入。

注1：本段数据来源为四川省政府，链接：

http://gzw.sc.gov.cn/scsgzw/c100115/2021/12/13/5e83171a9a8949c4bd451189b3708a08.shtml

注2：本段数据来源为百度百科，链接：

https://baike.baidu.com/reference/62622317/c867BPxaixeOGIN7R7t4-CdTAn2X-aRgiW_CJVK8lJqLJU5DYacWBbxM4vFjn053FyFNcbz5ebMrXfnY247W-rVlbSyQzjkamlP0X26pt7P1sa00oYQ

▌ 推荐阅读

免责声明：本文内容旨在传达资讯，不作为指导、引导您进行相关投资、买卖的依据或风险担保。

本公众号法律顾问

北京颐合中鸿（成都）律师事务所

致力于专业化、团队化、国际化的综合性律师事务所

联系电话：13540728672

董山律师 彭华均律师

• END •