就在刚刚！
定调今年楼市走向、预示市场变化的土拍大戏，播完片头了——
今天上午，广州成功出让2宗涉宅地块，其中天河智慧城AT0307027、AT0307028地块由“老朋友”广州城投竞得，折合楼面价约21805元/㎡。
天河的地，2字头地价，抵到烂啦 。
另一宗宅地，为增城区宁西街沙宁路东侧18006212A23014号地块，由广州市增城区东进城市开发投资有限公司拿下，楼面价约4038元/㎡。
而原定在今天入市的派潭镇增派公路西侧18105209A23001号地块，则在20日晚上临时宣布延后1个月出让。
害，我也是万万没想到。
原本是国产剧的集中出让，忽然变成挤牙膏的英剧，玩出了新花样。
01
天河改善盘混战 增城难挽颓势
具体情况，先来看看天河AT0307027、AT0307028地块。
位置属于智慧城核心区，地处地铁10号线、21号线、29号线沿线，距21号线天河智慧城站约800米，开车约30分钟去到珠江新城、琶洲。
不过，这里隐藏了一个小问题——
项目东侧为大观路、机场第二高速，北侧为华观路，机场二高为双向6车道、时速100KM的高架高速，走向与大观路一致，计划今年年底建成。
就是说，项目有可能面临噪音和出门塞车的问题。
配套方面，地块本身配建12班幼儿园以及托儿所，背靠新塘小学，商业有现成的万科广场。
总的来看，地块靠近科技园和互联网企业，有高新人才作为意向客户，小新塘旧改也在提速，未来有一定的溢价空间。
目前，2KM内在售项目有保利天汇（7万/㎡），待入市的项目有中建·天河精诚壹号（楼面价32373元/㎡）、湖北联投文津府（楼面价38992元/㎡)。
以上几个项目的位置和配套都差不多，要是同台竞技，估计得靠产品和价格决胜负。
在这个层面上，本次出让的地块可以说赢很大！
就算加上要配建的商务配套和政策性住房，对比竞品，地价依然便宜不少。只要广州城投做好产品，这个项目大概率会卖爆。
至于增城宁西街沙宁路东侧18006212A23014号地块，对开发商来说倒是有一定的挑战难度。
地块位于宁西街沙宁路东侧，周边有花莞高速和广惠高速等，但不靠近地铁，无车党看了很emo。
项目周边以厂房、林地为主，3KM内不见住宅小区，居住氛围偏弱。
要扩大至5KM，才有荔富广场、保利i立方和中建 ｜鄂旅投·岭南悦府等刚需盘，一二手参考价为1.2-1.7万/㎡。
看来看去，这宗宅地最大优势还是便宜。
近五年来，周边涉宅地楼面价集中在8500-11000元/㎡之间，对比4038元/㎡，这四千一平的价差还是很可观的。
另外地块本身够大，未来会配建36班小学和18班幼儿园，规划好了可以挽尊成为“东部刚需大盘”。
至于那一宗临阵“缩沙”的派潭镇增派公路西侧18105209A23001号地块，位于增城区的北端，西北是从化，东北是惠州。
距离广州市区，真的超远……
自驾到天河单程超过60分钟（还要给45块高速费），地铁+滴滴则需要120分钟，目之所及都是村、厂和山。
生活配套，只能依赖旁边万科桃源里的底商。
这个条件，摆出3003元/㎡的超低起拍价依然让人难以下手，也怪不得要延后出让了。
02
集中挂牌分散竞拍 值得点赞
话说回来，增城土拍已经低迷挺久的了。
据克而瑞数据显示，过去十年，增城区合计供应涉宅用地214宗，占全市31%。在2020-2021年，其供应量更是保持在40宗以上，最高占全市四成！
可是来到2022年，增城宅地跳崖式下滑，供应量只剩4宗。在今年首批供应中，也只扣扣搜搜掏出2宗宅地，如今还有1宗延期。
之前我也说过，宅地供应的大幅减少对增城而言，看似消极，实则好事。
一方面控制好宅地供应节奏，有助缓解当前增城新房库存高企的压力；另一方面，避免区内土地流拍，也就减少了对楼市带来的负面影响。
这个逻辑，跟这次土地出让的新玩法是一样的。
今年，广州说是延续“集中出让”，但实际上和刚开始那会集中挂地、集中拍地的模式已相距甚远。目前采取的是集中挂牌+分批出让，首轮8宗地块，是从3月23日到4月20日期间，进行5次公开拍卖。
对于房企而言，这样就有更多时间做好地块调研、“搞钱”参拍，既缓解了融资压力，也提高了拿下优质地块的可能性。
道理就像闪婚，以及有计划的结婚。
肯定后者更稳妥嘛。
对于相关部门来说，分多批次出让也有助于他们根据市场变化，及时作出相应调整，以稳定土地端供应对楼市的影响，减轻各板块的去化压力。
所以你看，小小一点优化，双方都更从容。
相关部门用心呀，知道灵活调整，值得点赞！
03
土拍稳中求进爆点是番禺长隆
虽然，今年土拍只是刚刚开了个头。
但大概率也是以稳为主。
根据我们之前跟一些主流开发商的交流，发现大家对中心区宅地还是蛮有参拍意愿的，特别是一些民企，挺过去年以后一直跃跃欲试。
但是外围区的宗地，不流拍就算好的了。
不过，今年这出土拍大戏也不会一直是平淡如水。根据现有信息来看，4月20日注定会有一场骚动。
因为番禺汉溪大道北侧BA0902011地块、汉溪大道北侧BA0902125地块，要出让了！
这两宗地有多厉害？
1⃣️ 左长隆，右万博，番禺最值钱的IP随手可得。
2⃣️ 紧邻地铁3号线和7号线汉溪长隆站，以及地铁18号线南村万博站，而18号线可以直达天河冼村。
3⃣️宅地+商业捆绑出让，统一开发，同时配建旁边的中小学，起始总价高达175亿元，提前预定全市TOP3。
这块地这么牛，竞买人的条件自然是很苛刻。
商业地块准入门槛，只收世界500强TOP100，要太古汇、嘉里城、国金中心（IFS）、万象商业、恒隆广场其中一家，还得在地块竣工备案180天内提供正式进驻的证明材料。
看破不说破吧，这个出让逻辑以及条件就有点像去年的珠江隧道口以西、珠江以南地块。
即是最近卖爆的白鹅潭悦府。
当然以上只是个人猜测，最后还要等到4月20日尘埃落定哈。
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