不提前说一声,突然就来了;

也没打个招呼,突然又走了。

谈不上“史上最短”,但今年天津的小阳春,是“史上最急”。

激情过后,楼市下一步怎么走?

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成交量下滑,是小阳春结束的标志。

2月,形势一片喜人,一进3月,势头明显不振。

二手房、新房成交量,逐步回落。

二手房成交量,以每周15-20%的幅度下降。

最近维持在周末300多套,工作日150来套。

预计4月初,周末将回归到200多套。

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新房比二手房降的更快。

连续三周,认购量以20%、30%、50%的幅度下滑。

特别是3月第三周,不少新盘认购量减半。

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这么快结束了?

为什么今年小阳春来去匆匆?三个原因。

❶ 后劲不足。

这一波儿行情是以刚需为主的补偿性行情。

补偿性就是没有后劲,补完就完了。

即便低价刚需盘,也面临“买房人突然消失”。

比如生态城北部的博屿海,2月认购336套,3月半个月,才认购71套。

❷ 涨价了,反制成交量。

二手房这么猛,主要是被学区房、落户房推动的。

河西+南开的成交量,占了6成。

量突然蹿上来,干旱许久的业主,一下都澎湃了。

等上学的是真要买,业主也是真敢涨啊。

便宜的房子,被买没了。

比如,河西二手房挂牌量,跟打滑梯一样。

3个月减少2000多套,价格合适的房子迅速被扫光。

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河西区二手房挂牌套数

上海道片的新闻里,只有27套在售。

挂牌价普遍230万以上,比去年底涨了20多万。

而且,36平米以下的小户型都卖掉了。

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中营学片的如意大厦,挂牌价都在220万以上。

去年还有190万的,真涨了不少。

和平三片,本来都有回落迹象了。

没想到剧情反转,趁着河西涨价,反而又涨了5%。

不仅是和平、河西,河东、河北、红桥、津南、武清,二手房挂牌价都涨了。

行情一来,业主反应最快。

不像开发商,还要考虑任务量,不敢轻易涨,业主就这一套房,说涨就涨。

有枣没枣先打三杆子。

不看二手房,就不会懂得人间真实。

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现在能买到的重点学区房,价都涨上去了。

买房人也不认头,导致成交量下滑,进入新的博弈期。

当下楼市,不足以支撑价格上涨。

第一,积压的需求释放,本质上不会扭转大势,楼市并没有大行情。

第二,需求决定价格。

刚需对房价弹性很小,卡着预算买,涨价了不是兴味索然,而是买不起了。

量撑不住了,价格也要动态变化。

河西一片已出现房价回调迹象,还不是个例。

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以贝壳周末单日成交为标尺:

200套要降价,300套能保价,400套才可能涨价。

新房也同理。

买房人刚一多,开发商就要收回优惠。

折扣没有了,刚需盘库存还很大,影响购买力,成交量就下降。

买卖双方就是博弈。

上周有的盘,怎么涨上去,又怎么降回来。

❸ 买房结构发生变化。

补偿性购房结束后,置换需求接棒,楼市“动能交接”。

改善买房顾虑比较多,成交周期长,形不成集中爆发力。

就像行人过红绿灯,凑够了才走一波儿。

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目前,成交量还在下行。

需要有个判断,降到什么程度,会企稳?

2月,新房签约112万平米,比去年同期涨150%。

3月,签约量也不低,2月没集中签约的,会体现在3月。

预计在120万平米以上,比去年同期涨70%。

但这肯定不是常态。

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去年的常态是每月60-70万平米。

今年市场会比去年好,每月成交量能增长20-30%,大约在80万平米。

预计全年能到1000万平米。

现在市场进入“L型”,逐渐企稳。

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虽说“短期看政策,中期看土地,长期看人口”。

天津楼市,就看“两期”——

短期看供需,中期看土地。

短期房价,就是供需关系的体现。

去年土地出让少,局部地区已面临供需紧张。

南开铂悦融御,143平米好楼层,涨到810万起。

东方和府,因剩余房源不多,已封盘。

锦绣大家,单价已经1万9了,龙湖天璞都1万8了。

中交春风景里,在售楼座77平米没房了,得等加推。

金融街滨海融御,88平米报价175万。

生态城万达广场,高层涨到1.85万/平米……

这些涨价现象,都是短期供应不足造成的。

也有个别楼盘因一季度任务完成的太好,开始控流速。

切忌被整体高库存“恐吓”住,有些盘必须关注存量了。

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4月开始,市场将回归常态、回归买方市场,维持到年中。

五一小长假,外地人来津购房,会有一波小行情,出现“针刺现象”。