作者：子非鱼
01
还没开始就结束了
针对3月份以来的各地成交数据，有人说这可能是最短的一个小阳春。
这一论断，本号不置可否，因为无论是回暖还是回调，都不好下结论，且行且看。
不过，就重庆楼市的表现来看，原本有所回暖的势头，确实重新进入了降温阶段。或者说，重庆的回暖还没开始，就又蔫了。
进入2023年，在大环境改善和需求集中释放之下，重庆楼市开始重振。
新房方面，重庆全区县一、二月份的成交量都在1.2万套以上，回暖势头非常明显。其中2月份的12849套更是创下了新高。
二手房方面，成交量也是在不断增加，2月份二手房成交量冲破了1万套，达到了11360万套，环比上涨了56%。
原本很好的势头，在3月份似乎戛然而止了。
从重庆锐理披露的数据来看，重庆（3月6日至3月12日）中心城区楼市热度明显回落，客户到访和成交量齐下滑，3月6日至12日住宅成交15.67万方，环比下滑40%。
上周，重庆新房成交量依旧尽管比上上周略好一些，但依旧变化不大。成交量相较于2月份的周成交量，出现了明显缩水。成交量又被打回来原形
。
二手房同样如此，温度同样在下降。
为此，重庆在3月19日，针对买卖双方贷款银行是同一银行的情形，全面推行二手房双预告“带押过户”（指二手房转移预告登记和抵押预告登记），让二手房交易人群不用再愁“过桥资金”，交易周期将大幅缩短。
然而，这很难改变重新回调的趋势。
02
回暖后劲不足
因为，这场回暖的戛然而止不仅发生在重庆，相当一批热点城市都是如此。
比如上海3月份以来的二手房成交量相较于上月同期收缩了10%。
克而瑞披露，上周15个重点监测城市二手房成交209.9万平方米，环比下降6%。
热点城市中，成都、南京、苏州、青岛、杭州、厦门到达阶段性成交拐点，环比下降。其中成都和厦门回调幅度较大，分别达24%和12%。
诸葛找房披露的数据，上周二手房成交量环比下降了4.99%。
关键问题来了，2月份为何上演回暖，3月份又为何倒春寒呢？
在这天的文章中，我在反复解释这事情。
首先说2月份的回暖。主要是有两方面因素：
第一，2月份是疫情放开后第一个正常的月份（1月份大家都在忙着给自己降温），压抑了许久的有钱的人需求集中释放，再加上当前价格处在底部，很多人涌入市场去捡漏。
但正如本号所强调的，这部分需求在2月份消耗得差不多，3月份想要维持这种后劲，很难，因为就目前的经济和收入复苏情况来看，支撑不了这种后劲。
第二，2月份很多人有一种房价会上涨的担忧，毕竟防控放开了，大环境比去年好了很多，所以一股脑儿冲进去。
至于3月份的倒春寒，也是两个因素。
第一，进入3月份，看着官方发布的数据才回过神来，原来经济和收入复苏没有想象的那么容易，于是这种担心就释怀了，这是造成3月份楼市上演乍暖还寒一幕的底层逻辑。
第二，收入和经济复苏并没有如期到来。这一点，可以从财政部最新发布的前两个月账本中明确看到。
来源：财政部官网
前两个月全国一般预算收入下降了1.2%。
其中国内消费税下降了18.4%。你说消费起来了吗？
个人所得税下降了4%。你说收入起来了吗？
印花税下降了31.3%，其中证券交易印花税下降了61.7%。你说股市起来吗？
与土地和房地产相关的土地增值税、房产税等都在下降。你说房地产起来了吗？
这些都没起来，房价也没实质性下来，普通民众拿什么去接盘，这场突然起来的回暖，拿什么去支撑起后劲？
对于重庆来说，3月份又开始降温，除了上面说到的两个共同因素外，还有重庆自身的因素，供应量。
重庆华地空间科技有限公司运营副总、重科华地城乡空间与产业发展研究院研究员刘渝鑫在近日面对每日经济新闻采访时透露：
其实重庆房地产整体局面并没有改变，从供应端口来看重庆存量过大，而开发企业手上已拿预售证未售、在建设未拿预售证，拿地未开工的存量又有5000万平方米左右。
这还只是新房。别忘记了，还有超过19万套已经挂出来准备套现离场的二手房。
重庆是一个供大于求的市场。
03
重庆购房建议
过去多年，重庆一直凭借着供需平衡保持着房价稳定。在在2020年至2021上半年一年半时间内，制造了几个地王，让重庆的中心区房价狠狠涨了一波，制造了不小泡沫。
当然，重庆核心区的泡沫整体比东部热点城市小得多。
但是，重庆的人均也低。2022年重庆的居民人均可支配收入35566元，在重点城市中位居倒数第四，低于全国平均。
而且重庆楼市还有一个明显利空在于，人口吸引力不足。
重庆虽然是中国人口最多的城市，3200多万人，但2021年重庆常住人口只增加了3.5万人，而2022年的常住人口增量更是降至0.91万人。
在2022年全国人口已经见顶负增长的背景下，重庆的人口红利即将终结，2023年很有可能迈入负增长行列。
从目前供大于求的情形、人口形势和重庆本身的民众收入来看，这座城市的房价短期内基本没有上涨的基础。
本地的自住需求可以买，但投资最好绕开这座城市。
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