这一段时间去武汉调研了，看完之后，感触颇深。
武汉真大，房企真难，很爱规划新区，超高层，楼盘满足刚需的各个总价，政策真松……
总之，大武汉真的不是说说而已。
1
接下来先来看，武汉天量的供应：
这是2018年-2022年这几年的库存量情况。
我们来看武汉这几年的存量情况，从2018年的15.3万套到2021年的20.2万套，是一直上升的状态。
截止到2022年8月份，武汉的新房狭义库存量，全国排名第二，广义库存量也破9千万㎡，在全国排名也是第二名。
其中最多的区域就是黄陂区、汉阳区、东西湖区，按照武汉当时的销售情况来说，去化周期至少要到1年半以上了。
在这么大的存量下，最为常规的做法就是减少供地。
然而，在武汉，我们来看这几年的土地成交情况：
2016年-2022年，这几年基本上都是大幅度的在供地。
楼市比较火的时候，增加供地可以理解，然而2019-2020年，依旧是大面积的供地。
只有2021，2022年供地减少。
对于土地来说，土拍的影响着接下来至少一年半的房地产走向。
市场去化一般，土地供应量大，存量大，这就是武汉最典型的特征。
如果你不是很好理解，我们就以古田这个版块为例，可以看下，到底存量有多大：
你在地图上大眼一看，区域内的楼盘屈指可数，但是我们来看每个的存量。
1千多套，低于500套的房源都很少，想要卖完真的很难，加上古田这个版块的热度，现房真的不稀奇。
看完存量，再看待开发的地块：
红色是框框内是待开发的地块，不用我过多的描述，你大概就明白了。
所以，我们在武汉核心，不管是武昌，汉阳，汉口，这些区域主城到处都有房子。
我们看到这样撕裂感比较强的画面：
一边是低矮的老破小，一边是直入云霄的50多层的现代化超高层。
这也就告诉我们，你永远不知道，下一个超高层会不会出现在你家。特别是江景房。
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除了，供应大，再来看武汉的房价分布，梯队也是非常明显的：
武汉的房价梯队是非常明显的：
1、1环内江景房是比较贵的，可以卖到4万+，最典型的就是二七滨江和武昌滨江沿线。
2、接着就是2环内的楼盘，基本上在2,7万+
花桥，菱角湖，金融街，省府，丁字桥，南湖（特殊），关谷老城（特殊）
钟家村，
3、2-3环的版块基本上2万-2.5万左右
后湖，古田，常青路，四新，白沙洲，汉阳滨江
4、3环外在1.5万以下：
青菱湖，金银潭，金银湖，沌口经开，左岭（特殊）等
5、4环外不到1万：
蔡甸，军山，金口，郑店，纸坊，长江新城等等
6、光谷中心城基本在2万以上，由于光谷的原因，城市向东，价格比较高。
对刚需来说，选择的并不少，对刚需友好，有钱就买限购区的，资金不足就在二环外买，首付三成到首付两成，也让不少人有上车的机会。
最后，我们会发现环线基本上跟房价梯队保持一致。
在这里只有三个变量：
第一个是江景房，第二个是学区，第三个是光谷的影响。
就以江景房来说：即使不是一线江景，超高层二排能看江景的也是有价差的：
比如：中建湖北壹号公馆，汉口的超高层二排江景项目，高区看江毛坯34000，低区30000，周边二手20000-28000，120-126-140。
能看江景和不能看直接价差4千。
再来看北边的青山滨江：
华侨城红坊，78_220平，今年年底到明年4月交房时间。价格在2.1万-2.3万一期临江大平层170平米起，22000-32000。
为了江景资源，武昌往北，汉口往北，汉阳往南。在已经成型的江景资源来说，武昌的要比汉口的好，比汉阳的好。
至于学区和光谷，不用多说，只看光谷，就知道这个片区的力度有多大，口号也是非常响亮的。
那么问题来了，6年的武汉，到底谁抗住了？不妨深入思考下：
对比一下武汉2017年的房价，你就会很清楚，并非每个区域都值得去买。
2017年可以说是武汉3-4环爆发的一年，当时有同事在武汉调研，提起武汉：
头皮发麻，2017年，售楼部一个挨着一个，不用坐车，步行就去了。就拿四新来说，大工地，变成了一排排房子，除了房子还是房子。
如果2017年与2023年相比，变化比较明显的就是：
光谷老城、光谷南，光谷新中心，滨江沿线的房源，白沙洲
就以光谷来说：
2017年光谷老城价格在2.2万，而2023年则是在新盘价格在2.5万-2.7万。
比如华府外滩首府2017年房价3.6万元/㎡、毛坯、折合精装3.9万元/㎡；
而2023年二手房房价4.6万元/㎡。
光谷南的朗诗里程，待售、2017年8月高层均价1.35万元/㎡、带装修2023年二手房房价2万。而周边的新盘房价基本在2.1万以及以上。
除了这些地方，你会发现四环沿线是什么样子的状态，三环外-四环外又是什么样子的状态。
优惠，给你优惠，谈谈了以后，还有惊喜，就是当下最典型的现状。
看完房价的涨跌以后，你会说，看，还是新区好吧，看得见的涨幅。
是的，新区相对于主城来说，确实有这个优势，但是你要清楚一点儿：
并非每个新区都能成为光谷，都是成都的高新区，郑州的郑东新区。
特别是在武汉！
为什么？
3
武汉真的很爱规划新区：
就拿两个地方来说:
一个是长江新区。
一个是武汉新城。
首先来看，长江新区的最初的规划：
2017年，武汉市召开新闻发布会，公布长江新城选址范围：武汉中北部，将分三期建设。起步区位于谌家矶—武湖区块；曾经对标雄安新区，成为武汉“第四镇”，含着金钥匙出生。
反应在房地产市场上，我们看当年的情况：
1、新房停建，二手房停售
2、规划确定后，有一个楼盘开盘，178套房15秒清盘。精装1.7万秒清刷新武汉记录，并且比首开的价格直接上涨到8千一平。
这就是当年炙手可热的区域，现在呢，第一不是国家级新区，第二我们看房价：
汉口御江澜庭，2022年湖北省级别长江新区，地铁21号线，长江新区起步区，均价1.1万精装，现房。84_108，31_34层。
联投汉口郡宸境：105_130，价格8千7_9千，2024年年底交房。国企，不愁卖，小区交付一般，剩余货量不多。
有些楼盘变成问题楼盘，最终也没有卖完，停留在这里。
曾经规划的产业落地很少，时过6年，展现的是这样的长江新城：
呼啸而过的大车以及降价卖也艰难的现房，到底有多慢，直接看房价和界面就好了。
然而，长江新区还没有咋落地，光谷这边大家认可度比较高，又建立一个武汉新城。
2022年12月30日，《武鄂黄黄规划建设纲要大纲》正式印发。
武汉新城总体定位为：武鄂黄黄城市中心，武汉都市圈高质量发展主引擎。打造世界级科技创新策源高地，打造国家战略性新兴产业高地，打造全国科创金融中心，打造国际交往中心，打造中国式现代化宜居湿地城市样板。
来看规划：
连接的片区有多大，8大片区，719平方公里！
这个新区又需要多少年去消化，武汉到底有多少能力，能不能支撑这个片区，并且还是跨城的片区，值得我们深思。
4
对于武汉来说，到底要如何做？
1、新区依旧不能碰，中法新城，长江新区，航空港片区等等，四环外基本上都是坑，不要想着有条地铁线路，就会好很多，没有意义。
2、对于武汉来说，地铁环线里的楼盘价值才相对可以，最典型的是就是12号线。特别是放射性的地铁4号线，地铁16号线，地铁11号线的末尾站。
3、江景资源真的很稀缺，沿江是主要发展轴。
4、武汉的二环内限购，也给我们一个很明确的买房红线，外溢值得我们去看的就像后湖，白沙洲，还有三环外的光谷，以及光谷南有些楼盘挑选还是可以。
说的更直白一些，基本上有些楼盘1.5万以下是不能碰的！
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