“昨天，你对我爱答不理；今天，我让你高攀不起！”

这句话，用在荔湾的学位上，简直“恰到好处”！

说起荔湾的学区房，今年和去年有很大的不同。

去年学位预警的只有协和小学一所，但是今年新增了环翠园小学、广雅小学（东风西校区）、西关外国语学校（泮溪校区）、西关培正小学（凯粤湾校区）、乐贤坊小学、西关实验小学（芳和校区）、合兴苑小学、林凤娥小学等。

也就是说，原来一直被忽略的荔湾学位，今年火热了起来。

预警的学位里面大多是省一级、市一级的学校，他们的师资力量和生源素质都很稳定。

而且周边都有大型的居住社区，算下这两年刚好是二胎政策开放后，适龄儿童要就读小学的高峰时间了，因此学位“紧俏”，在情理之中。

自然，这些学位房的价格也有所变化。

荔湾区的学校

排名如何

荔湾区的乐贤坊小学、协和小学办学历史久，师资力量强 是公认的第一梯队学校 。

乐贤坊小学升初中电脑派位对应的学校有：真光中学岭南湾畔校区（初中部）、第一中学、第四中学龙津校区、南海中学、二十四中学、美华中学、西关广雅实验、西关外国语。

协和学校（小学部）对协和中学（初中部）直升。

荔湾区的第二梯队学校有沙面小学、环市西路小学、康有为纪念小学、芳村小学、华侨小学、西关培正、广雅小学等。他们小升初派位对应的学校我整理成表格放在下方。

备注：各学校分校统一为母校名称

其实，除了协和学校外，从小升初的对口学校来看，第一梯队和第二梯队摇中重点中学的概率相差不大。

荔湾区在教育公平化的路上，走的还算靠前。

家长们对学位的主要的需求，还是集中在小学的师资力量和生源素质上面。谁都想自己的孩子有个好的读书环境。

所以，荔湾区的学位热度，就体现在小学的这两个梯队上。

学区房的价格变化，从两个梯队的成交房源上就能看出。

这些房源的价格变化如何?

先说一下第一梯队的房源价格变化。

乐贤坊小学对应的片区房源相对较老，有大部分是自建房和超过20年楼龄的房源，能够兼顾自住和学位的项目非常稀少。

从上表中可见，龙津华府和贵贤上品这两个项目的价格涨幅明显，一方面是这两个盘的楼龄比较新，另一方面还有学位的加持。

而其他的楼龄较老的项目价格也比较坚挺，龙津花园的成交均价低，是跟成交房源的朝向和有无电梯 有关，朝向较好加装电梯的单位成交价能够达到3.7万/㎡左右，高于平均价格不少。

总的来看，乐贤坊的学区房“比较硬”，流通性比较好，如果居住属性再好一点，还有一定的涨幅。

协和学校的房源价格这两年的涨幅并不明显，甚至有房源的价格出现下降的趋势。

南京路14号大院的房源价格分化比较大，已经加装电梯的能卖到6-7万/㎡，没有电梯的在3.5万/㎡左右。

分析原因，协和学校的学位房价格涨幅不大，一方面是片区的房源太老，绝大部分都是房改房，除了学位的价值，并不宜居。

另一方面是协和学校虽然是九年一贯制，小学直升初中，确定性更高，但是近几年学位持续预警，买了学位房都不一定能就读，所以一些家长转而“投奔”其他学校。

虽然同列为第一梯队，乐贤坊小学的“学位价值”明显高于协和学校。

不过从这两个学区房这几年的成交数据看，最多的就是西湾路房源，2023年1-2月份成交6套，2022年成交12套。

协和学校的学区房成交情况要好于乐贤坊的学区房，也因为片区内的挂牌量略高，后者的房源一直很稀少。

其实荔湾区的学区房总体成交状况并不好，大部分一年也就成交几套。

总体成交少的原因，一方面优质的学区房一般都在老城区，非常典型的老破小，很多自建房还不能加装电梯，完全没有居住舒适性可言；一方面有好学位+次新房的房源“不便宜”，而且都是“蚊地”。

接下来我们再列举几个第二梯队的房源价格变化情况。

沙面小学对应的学位也房不多，同样楼龄新、宜居性更好的户型更受欢迎，2年的涨幅达30%。

对口的其他学位房价格也略有增长，沙面岛上的房源价格其实比较坚挺，这里不仅有学位，风景和宜居性也是它的加分项。

沙面2022年成交价格下降是因为有一套小户型的房源拉低了整体的成交均价。其他房源的成交价格约在5.6万/㎡左右。

康有为纪念小学的学位房恒荔湾畔增幅较大，2020-2022年成交价格从3.9万/㎡上涨到4.4万/㎡，涨幅12.8%。

其他楼龄超过20年的房源普遍价格约为2.8-3.6万/㎡之间，变化不大。

芳村小学的恒利翠竹苑2020-2022年成交价格从3.2万/㎡上涨到3.5万/㎡，涨幅9.3%。

其他楼龄超过20年的房源普遍价格约为2.3-2.7万/㎡之间。

其他的第二梯队学位房价格和这两所学校学区房表现基本相同，楼龄新+学位涨幅明显，楼龄旧的房源基本“维持原位”。

再单独说说广钢新城。

虽然广钢新城的学校没有被列入传统的第一、第二梯队，但是它现在的教育综合实力不能小看。

很多业主都是奔着它教育的“潜力”来的。比如华发中央公园，省实的第一顺位入读，单这一点就不用担心它的流通性。

而较早一批交付的中海锦观华庭（D区），在二手房市场表现也不错，2020年均价约5.1万/㎡，2022年上涨到了5.7万/㎡，涨幅约为11.8%。

综上，荔湾区学位房近几年的价格走势非常明了，走出了两个方向，一面走了“平稳”路线，楼龄超过20年的房源价格依然坚挺或有小幅度上涨；一面走“上坡”路线，楼龄越新的学区房源价格涨幅越大。

购房者怎么选？

选择荔湾的学位房，绝大部分群体都是看重它的“性价比”。

但是并不是所有价格房子都合适，依我看，荔湾区学位房的更适合预算总价200万左右和500万左右的客群。

也恰恰符合上文所说的“两个方向”。

这个预算价格特征，符合“刚需”和“刚改”两个客群。也恰恰代表了荔湾“老城区”和“新城区”的分化。

先说说为什么适合200万左右预算的人，荔湾的大部分学位都集中在了老西关、西场、龙津一带，这里省级学位多、选择多。这个总价的人，就往荔湾的“老区”这里看。

房源老，因此它的价格很低，省级学位加装电梯楼均价一般不超过4万/㎡，一套50-60㎡的2房总价也就200万左右，说实话，这个价格在市区内其他有省级学位配套的地方很难上车。

如果不怕户型小，甚至100多万就可以买第一梯队的乐贤坊或者协和学校的学区房。（下图为协和学校成交房源）

不过这些房源的缺点也存在，你要能忍受不是很美妙的生活环境，房子的增值幅度也很有限。

而500万总价预算的客群可选性就多一些，能够兼顾居住和学位的双重需要。

这部分房源优先选择芳村、花地湾、广钢新城等地，500万在这些地方能够买到楼龄20年内的约100㎡3房产品。这个总价，就要往荔湾的“新区”看看。

这部分的房源自住+孩子读书+增值空间，这三方面的表现都比较均衡。

至于300-500万预算区间的房源，我是不推荐，这个价格区间在全市范围内可选性较多。

比如海珠区的房源数量就“秒杀”了荔湾，在同样学位预警的情况下，这个价位区间荔湾学位房的优势不明显，同样价格买去海珠城市面貌新的地方，不香吗？

而700万预算以上，都可以去越秀“挑一挑”了，甚至天河的优质房源也不少，还能直升，确定性比荔湾更高。

所以说，我认为荔湾的学位房，在200万左右和500万左右，性价比才明显。

你认为呢？

如果想要了解荔湾学区房的事宜，可以添加客服VX：13059164884，备注学区拉你进群。

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