2023年的楼市，无论是市场上的房企、购房者、银行还是房地产中介等产业链的服务提供方的行为动向，都离不开“政策博弈”这四个字。

由于房地产的产业链条太长太复杂，任何楼市政策的出台，经过利益相关方的反复博弈、讨价还价之后，政策初衷和实际效果往往并不一致。

比如日前自然资源部联合中国银行保险监督管理委员会印发的《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，初衷是为了“便民利企”，但实际则未必，听我详细道来。

什么叫带押过户？

就是在二手房买卖过程中，卖方不需要还掉此前在银行的贷款、注销抵押权就可以过户了，买方也不需要办理再次抵押等手续。

“带押过户”带来两个好处。

一是省钱：卖方不再需要通过“担保费”、“赎楼费”等方式来解决贷款问题，可以节省总房款1-3个点的成本；

二是省时：卖方可以直接把贷款“平移”到买方手上，手续简单，可以节省将近1个月的时间成本。

如果就这么简单看，的确是“便民利企”的好政策。

不过，我们不禁要问一句，为什么之前没有推出来？

特别是，2021年1月1日起施行的《民法典》在第406条规定明确提出：抵押期间，抵押人原则上可以转让抵押财产，抵押财产转让的，抵押权不受影响。

既然是抵押人法定权利，为何两年后的2023年才推行呢？

当然，摆在台面上的理由是很充分的，为了降低交易风险啊，避免出现“一房多卖”、抵押权悬空等风险。

实际上，之所以在二手房交易过程出现这样的“伪风险”，是因为各家银行只扫门前雪，只管自家的放款和回款，银行之间不愿意去对接。

在今天IT技术如此成熟的条件下，开发一个对应技术平台，建立各家银行之间的信用互换机制可以说是“极其”简单的，但是银行不做！

为啥不做呢？当然也跟利益有关。

赎楼通常有两种方式：

一种是现金赎楼：现金赎楼的“日息”通常在万分之六到万分之八之间，最低的万分之六换成年利率至少也要21.6%，这样的一本万利的生意多好赚？

一种是担保赎楼：这个过程担保公司会收0.8~1.2的担保费用，再加上担保期内卖方在新银行的贷款利息，综合成本不会比现金赎楼低。

这个过程产生的成本表面上都是被担保/小额公司赚走的，可实际上银行的实际对接人员在里面获利也不小，看看现实中担保/小额公司都是把银行人员当成爷一般供着的就明白了。

故此，未来在实操落地过程中，“带押过户”的全面推行不会那么顺利。

因为政策推行涉及到“利益博弈”，银行一线业务员才是赎楼利益链条的主导方，如果他们都那么大公无私，市场上就不会出现那么多违规的“经营抵押贷”了。

没错！经营抵押贷的主导方也都是银行的放贷经理，连明确禁止的违规业务都屡禁不止，何况纯粹“损己利人”的带押过户？

2022年以来全国已有超百城出台二手房“带押过户”政策，包括深圳、济南、大连等多个省会城市和计划单列市。

效果差强人意！