豪宅热销，对于济南市场来说，已经见怪不怪了。
据数据统计，2021年以前，180㎡以上住宅在济南成交占比稳定在4%左右。2022年，豪宅占比直接翻番，达到9%。到了2023年小阳春，500万总价以上产品更是成交火爆。180㎡以上的低密大户型，甚至到了拿着钱挑不到称心房子的程度。
克而瑞2022年数据
豪宅爆火的原因有很多，有货币大放水的推动，有市场供应的结构性短缺，有资产配置优化升级的考虑，更关键的，是疫情之后，人们对居住环境有了更高层次的追求。
人们的眼光提高了，但许多豪宅的产品升级才刚觉醒不久。豪宅最基本的要求：纯粹圈层，高端产品，舒适户型……能全部满足这些条件的，少之又少。
以至于当下很多豪宅置业，更多的是一种清醒的妥协。拿钱买的，不过是当下济南能买到的最好的，真正配的上他们眼光吗？未必。
不然怎么会有那么多人感慨：
明明是同样的项目，怎么在北上广，甚至杭州都能那么高级，到了济南偏偏就降配了呢？
市场愈发挑剔的必然结果，是济南开发商这几年，开启了产品的内卷时代。
铝板+巨幕落地窗刚面市时，全城耳目一新，到了现在，普通改善盘也开始常见。大面宽、大宽厅的户型刚现身济南，好评如潮热销如潮，到了现在，几乎每家开发商都要想尽办法挤出个大宽厅做爆款……
内卷开始了，但大多在好看上下功夫，拼外立面，拼大堂，拼园林，拼大门……更多的是在迎合颜值当道的时代，真正不计成本考虑舒居细节的，不多。
就拿户型配比来说，纯粹做豪宅的，入门户型应该在180㎡上下。可在当下更常见的，是用140㎡的户型做主打，更能跑量，更出业绩。所谓的180㎡大平层反而成了调剂品，成了标榜格调的噱头。
就连豪宅的户型，也有很多只要面子，不顾里子的。200多㎡的户型，卧室开间2.7m。170㎡的户型，餐厅放不下大圆桌……户型图好看，样板间好看成了第一追求，居住的舒适度，反而无人顾及。
还好，豪宅的内卷依然在持续。就像去年土拍最火的地块之一，市委党校东地块。土拍时竞价就卷了47轮，一路竞拍到商品住宅建筑满足三星级绿色建筑、建筑单体封顶后办理商品住宅预售许可手续。如今，鑫都森林山产品亮相，建筑、产品更是个个卷出了新高度，称得上“旅游路豪宅的新一代卷王”。
鑫都森林山的“卷王”，来自于它在老老实实的践行它的豪宅产品观：“豪宅是为满足高净值客户需求而生。”所有产品升级，是以客户居住体验为出发原点，不计成本的结果。
所谓匠心，从来是极致利他主义。
地段，是鑫都森林山在产品内卷上火力全开的底气。
旅游路旁，市委党校东侧。北侧是经十路，旁边是绿地全球商品贸易港，西侧是济南综合保税区，以及文旅商业配套。再加上玉岭山、虎山、蟠龙山三山环绕的自然资源……
旅游路的最大魅力，正是这种繁华与自然间进退自如的从容，鑫都森林山得其精髓。
优质的地段，1.4的低密容积率，再加上豪宅卷王的硬核产品力，注定了济南豪宅市场即将迎来一波属于鑫都的热浪。
在产品配比上，通常市场上更常见更稳妥的做法，是用改善喜欢的140㎡做主力，既能用低门槛买豪宅小区的噱头，首开热销引一波热度，又能快速去化，用飘红的业绩报表占领市场。180㎡以上的大户型顶多做个一两栋楼，留着后期做溢价、卖格调。
鑫都森林山的产品配比是一反常态的大胆。7-9层洋房，规划180-245㎡户型；4F叠拼和联排，叠拼面积是213㎡、240㎡，联排为298-376㎡。最小面积都是180㎡的勇气，来自对产品力的极度自信，也是为豪宅客户打造纯粹圈层的初心。
在不计成本上，鑫都森林山是有股卷王的拼劲儿的。就拿落地玻璃幕墙来说，但凡和改善沾边的，都在宣传自己的巨幕落地窗。效果图很美，但大多是用三四块玻璃拼起来，只要成本控制了，效果图好看了，窗外的风景被分割的支离破碎又有谁在乎呢？
鑫都森林山直接大手笔做出了最大5.2m的整块落地玻璃幕墙，最小的一块，也有3.8m。厂家专业定制、600公斤重量、复杂安装难度、成本是普通门窗数倍……所有的努力，最终都是为向客户呈现超大尺度的观景视野。
在济南，宣传巨幕落地窗的很多，敢直接说自家落地大玻璃尺度突破5m的，鑫都森林山算是头一个。
为了符合三星级建筑绿色标准的节能要求，鑫都森林山连窗户都是升级版本。市面常见的是三玻两腔窗户，鑫都采用的是三玻两腔双银low-e玻璃充氩气，在密封性和隔热效果上，更上一层楼。
这几年，济南豪宅都在观景视野上下功夫。记得270°宽幕视野刚出现在汉峪时，众人惊艳。到了现在CBD、盛福、汉峪，甚至华山，满城尽是270°环幕落地窗。大家都在复刻经典，认真超越经典的，是鑫都森林山。
拥有360°环幕视野的245㎡大平层，是比肩一线豪宅的硬核产品。一梯一户设计，整层都是私属业主的尊贵空间。四面都是超大落地玻璃幕，南向10.6m，东向9.1m的纯粹大边厅，实现IMAX巨幕采光面。这样与山景无界，以蓝天为底的全方位视野，才是豪宅的终极奥义。
245㎡户型
济南豪宅，同样在卷外立面。这两年流行铝板加玻璃幕墙的配置，成本可控，效果图也确实好看。更舍得下成本的，顶多底座用干挂石材。鑫都森林山则是真正的大手笔，直接选用石材界的“劳斯莱斯”——“蓝宝石”外立面。洋房首层、叠拼的外立面全部使用稀缺的“蓝宝石”石材，成本上去了，颜值和使用效果直接做到满分。
干挂石材的经典隽永，从上海老洋房的历久弥新就能看出来，鑫都采用的又是石材界的颜值担当“蓝宝石”石材，搭配铝板与超大落地玻璃幕墙，何尝不是迤逦山色中的另一种风景。
济南豪宅的内卷，在“卷王”不计成本的投入，和事无巨细的用心时，终于达到了一个新的高度。
在此之前，当下豪宅的卷，还流于表面。大家有志一同的在面子上下功夫，认真修炼内功的，寥寥无几。
说白了，还是费效比的问题，改进个环幕落地窗，宣传有爆点。提升居住细节，业主入住了才有具体感知，没有直接收益罢了。
所以我们常常看到，200㎡的大平层，次卧刚刚2.7m，放个床头柜都挤的慌。170㎡的大户型，餐厅四周都是门，空间极其逼仄。甚至有CBD大平层的客户，因为厨房小放弃认购的。当市场主流的努力都在谁的客厅更宽上，居住体验成了注定的牺牲品。
在豪宅尺度与居住舒适度的平衡上，鑫都森林山拿捏的恰到好处。
以180㎡的四室两厅两卫为例，一梯两户双开门设计，全明电梯厅既是专属私人空间，又用窗外美景点亮归家的心情。
180㎡户型
在做到7m大宽厅，270°观景视野的同时。做出了中西双厨设计，餐厅还能放得下8人的大餐桌，就算开个大party也绰绰有余。
南向双主卧的设计，豪华主卧套房配置了双人洗漱台，让业主在忙碌的工作日早晨也能清爽从容。豪华大浴缸搭配观景窗，即使在泡澡时也能欣赏窗外美景。
最小的北向卧室也有3m宽，用绝对的尺度，保障了居住的舒适度。
鑫都森林山在户型上的惊喜不止于此。除了245㎡一层一梯一户的惊艳，220㎡的大平层仅客餐厅阳台等公共空间就做到了100㎡。还配置了直面玉岭山美景的观光电梯。
在叠墅产品上，院子最大面积高达500多平，加上露台等其他赠送，相当私享一亩天地院的奢阔空间。地下空间层高6m，健身室、影音室、休闲室……多重空间在这里随心切换。
更惊喜的是，除了鑫都森林山在产品力上的极致内卷，它还是当下市场难得一见的低密绿建三星建筑，也是国内建筑的最高标准。最终呈现给我们的，是当下豪宅建筑品质的又一个高峰。
不知什么时候，济南豪宅才能都按照这个标准卷起来？
据了解，鑫都森林山万象城、融创茂两大城市展厅已于4月8日盛大开放。想具体了解济南豪宅市场究竟能卷到何等高度的，不妨亲自前往一探究竟。
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