过去十年是楼市的黄金时代，但是从2020-2021年那一波上海楼市开始进入分化行情后，楼市终于要告别黄金时代，从而进入白银时代。

我们复盘过去20年。这些年来，我有多少人因为买了房而跑赢了身边90%的人；又有多少人在这波澜壮阔的行情里，因为没有上车而悔恨终生；还有多少人逢低买入，逢高卖出，赚的盆满钵满。

楼市的行情就像缓慢行驶的火车，从驶出车站开始，到缓慢的加速，到高速运行，再到匀速运行；最后驶向另一站（政策出台）开始踩刹车；过去这些年，楼市的每一轮行情基本都是横跨了3-5年。

白银时代的开启，究其是什么原因呢？我们一起来看看。

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分化行情延伸到每个城市

目前，几乎看不到全国的楼市普涨行情，因为每个城市都走出了自己的独立行情；城市的楼市也开始分化了；

在过去几轮房产牛市里，上涨的排头兵基本都是深圳；而这一轮，深圳却处于深度调整当中；单月二手房成交只有3000多套，虽然较之前的市场有所复苏，但是距离火热的成交行情，还相距甚远。

四大一线城市中，只有北京和上海的行情，相对来说比较稳定；北京经历多年的调整后，今年开始迎来了火热行情——单月成交突破2万套，这个数字对于北京过往的1万套前后来说，是一个很大的突破。

上海一直以来都是中国最大的存量房市场，本月二手房成交达到了2.4万套；因为上海的存量市场成熟，成交有许多真刚需的支撑，所以并不像深圳市场（炒房客居多）那样脆弱；

在十多年前，上海就已经迎来了hard模式；而上海楼市的发展相对健康，虽然存量房有800万套，但是真正的好房子不到20%；而上海的居住环境相较全国还算“恶劣”，但大家都有置换改善的需求。

新一线城市中，成都本月行情领涨全国，单月成交2.8万套二手房，全国排行第一，也创造了成都近五年以来单月成交的最高纪录。

至于房价有没有上涨，决定于大家的持仓成本。相较于2021年，成都的房价是跌了；但是相较于2022年，成都的房价上涨约5%。

而其他的几个新一线城市当中，南京的行情也是非常不错的；但是类似于杭州、合肥等这类城市，相对来说比较平淡了。

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未来的产品也是分化的

大家都知道，上海楼市已经进入了分化行情；就拿500万以下的房产举例，本月成交的二手房中，大多数都是外环外的次新房，而非市区的老破小。

而目前的市场行情来看，市区的老小区和老塔楼是非常难卖的。大家在选房的过程当中，更加关注的是“新”和“漂亮”，地段并没有那么的在意。

而到了高端改善这个价位段，优质地段的核心资产才是YYDS。我们可以来看下上海十年内的准新房，倘若如果是外环内的好地段，房源是没有多少的；

上海13万套二手房源中，大多数还是以老破小和老塔楼为主；还有一些就是放量的超级大盘，房源的挂牌数目是非常多的，这就是分化行情导致的。

同样，我们再拿成都举例。虽然成都单月成交二手房达到2.8万套，但是成都的二手房挂牌量也同样高达18万套；而十年以内+优质地段，目前在售的房源也不足6000套。

这也充分说明，好房子依旧稀缺。目前在挂的二手房里，大多数还是那些无人问津的老破大或老破小；从整体的基数来看，当下成都成交的还是总价在100-200万左右的市区老房子为主，这和城市的整体购买力有关。

所以我们从成都的视角来看，其实会有一个很明显的现象，优质地段的好房子，价格上涨了5%，而其他地段的一般的房子，目前还是以价换量的阶段。

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当前楼市已经进入了白银时代，大家在选房的过程中，务必记住一条核心的购买逻辑，就是一定要买核心地段的优质资产。

在当下新一线和二线城市放松落户标准的大环境下，如果手上有足够的条件，能买一二线城市的房子，就不要去买三四线城市的房子；

倘若持有一二线城市的房子，那么在信贷放松环境和条件允许的情况下，就从差的地段换到优质地段；同时，要把不好的产品换成优质产品。

整体来说，在楼市的白银时代，想办法持有优质资产，是每一个家庭需要考虑的核心问题；未来的资产也会随着时间的推移而发生着转移，好的房子越涨越多；差的房子越来越卖不上价格，核心资产效应也就越来越凸显。

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当然，目前是楼市的新一轮行情，2023年是一个绝佳的换房节点，大家可以视需求而行动。