在同事眼里，小L是个快乐的包租婆：手握一套“不愁租”的公寓，每年轻松拿下一款LV包包。

但最近，小L却犯了愁：“从去年开始，公寓租金走起下坡路。前年还能租到2100元/月，但去年中就跌到了1900元/月，至今没涨起来。”

转手卖掉？也没那么容易。小L在7年前50多万全款买入，现在亏本卖也难出手。楼下的中介更是直言：“不建议卖，亏大本，不如老老实实赚点租金”。

小L的这套公寓，正是曾经在南京楼市风头无两的“网红大盘”——东方万汇城。

01

开车驶出长江隧道，浦口大道两侧铺排着垂直森林、东方万汇城等早一批的地标项目。

盘踞在浦口大道两侧、占地约15万方、总建面约100万方的东方万汇城，被定义为江北新区核心启动区的首发大型城市综合体项目，覆盖城市公寓、甲级办公、大型商业、星级酒店等业态。

自2010年11月正式动工至今已十余年，大众期待的大型商业、星级酒店等迟迟未兑现，只有南北区的公寓搅动过南京楼市的风云。

2013年6月，东方万汇城首开北区公寓（万汇尊邸公寓），民水民电、有燃气管道，均价约8300元/㎡。此后的8个月里，东方万汇城北区先后推出近3000套公寓，价格从8300元/㎡攀升至10010元/㎡，风头无两。

2015年9月，东方万汇城南区（万汇国际公寓）以9800元/㎡的均价开卖。此后价格一路狂飙，2017年一度超过17000元/㎡。

▲来源：南京网上房地产

自嘲“大冤种”的小L，就是买在了东方万汇城的价格高点：2017年2月，小L以50.5万的总价入手一套建面约43.75㎡的公寓，毛坯价约11542元/㎡。

“当时就是火，很多人都在买，头脑一热就付了全款。”谈到当初买房的决定，小L直言冲动了，“2月买房、6月交付，花了3万多简单装修，当时出租也不麻烦。”

小L清楚地记得，自己公寓的租金曲线：

2017年12月，1600元/月；

2018年12月，上涨至1700元/月；

2020年2月，1900元/月；

2021年6月达到顶峰，为2100元/月。

但2022年，租金就走上下坡路。当年6月租金回落至1900元/月，此后就维持在这个水平，稍稍上涨就很难租出去。

“自我安慰，每年用租金奖励自己一款包包或一场说走就走的旅游。”小L的经历，不过是东方万汇城上千位业主的缩影。

东方万汇城南区一家中介门店的工作人员直言：“这一带的公寓太多，万汇城、明发的体量都很大。”说着，中介打开页面，“你看，东方万汇城目前近300套、明发新城中心有350多套、明发财富大厦也近300套。前几天刚租出去一套明发新城中心的单室套，空窗20多天才租出去。”

▲截图来源：链家

中介表示：“东方万汇城、明发新城中心单室套，租金大概在1500-2100元/月，根据装修、朝向而有所浮动。再过一两个月，毕业季高峰期将到来，从往年经验来看，出租会容易些，但涨租金难。”

02

既然租金很难上涨，那出售呢？

关于这个问题，中介的回复很干脆：不建议出售，因为亏本也很难卖出去。

“有不少业主想卖出去，但基本亏本卖的。”中介摆摆手，“亏本卖都难出手，加上各种税费，真心不划算，我们建议继续赚租金。”

▲截图来源：链家

链家网显示，东方万汇城目前有135套房源在售，均价为13295元/㎡。

今年3月成交的房源，为建面约56㎡的户型，总价约67.5万、单价约12011元/㎡，成交周期长达718天。今年2月卖出去一套建面约39㎡的小户型，单价仅9495元/㎡。

▲截图来源：链家

平心而论，东方万汇城的位置可以用“优越”来形容。

紧邻长江隧道，地铁10号线在楼下穿梭而过，出行十分便利；江北虹悦城、江北砂之船等大型商场，也在不远处。家门口的底商，有理发店、餐饮店、便利店、水果店等，基本日常生活都能保证。

▲东方万汇城南区底商

东方万汇城自带的商业配套，近期也有好消息：建面约21万方的北区商业计划2023年下半年开业，建面约24万方的南区商业计划2024年开业。

▲东方万汇城北区商业

正因便捷的交通和成熟的配套，东方万汇城长期是“不愁租”的状态。

▲东方万汇城南区公寓内部

中介表示：“住在东方万汇城的，基本为两种人。第一种，是江北、河西等区域的年轻上班族，地铁10号线直达，现在年轻人对居住的要求高，自己住可比合租舒服多了；第二种是老人，公寓便宜嘛，老人住在这里方便，给儿女带带孩子。”

但近年来，周边涌现了不少公寓产品，比如研创园的明发国际中心等，租客可选择的房源越来越多。再加上东方万汇城交付时间较长，小区品质、物业质量等原因，租金难上涨，出售自然也就更难。

03

楼市下行的大环境下，公寓首当其冲。东方万汇城的窘况并非个例，南京南站的证大喜马拉雅、仙林湖的万达茂等，均出现不同程度的缩水。

南京南站——证大喜马拉雅

今年3月一套建面约58.49㎡的户型，成交总价约63万、单价约10772元/㎡。

▲截图来源：链家

而2021年7月，一套建面约40.5㎡的户型，就能卖出69万的总价。

▲截图来源：链家

仙林湖——万达茂

今年3月成交一套建面约37.59㎡的单室套，总价约31.5万、单价仅8380元/㎡。

▲截图来源：链家

同户型的户型，2021年3月的成交总价为49.7元，两年总价缩水近20万。

▲截图来源：链家

不仅二手公寓，缩水的新房公寓也有。

前段时间，凭借低总价出圈的禄口中骏六号街区，总价16万就能入手一套建面约35㎡的挑高“公寓”，两天时间卖光400套。而早在2018年，建面约40㎡的挑高“公寓”总价50万出头。

不过，严格意义上说，中骏六号街区目前所售的二期房源不能称作“酒店式公寓”，因为房屋用途性质为商业。

比较抗打的公寓，也并非没有。河西龙湖时代上城、雨花建发紫悦广场等，虽有不同程度的缩水，但整体而言“还不错”。

河西的龙湖时代上城，今年3月一套建面约63㎡的户型，以130万的总价、20635元/㎡的单价成交；去年9月同户型的成交总价为102.3万。

▲截图来源：链家

龙湖时代上城，在租房市场的表现也不错，基本维持在3800-6600元/月。

▲截图来源：链家

城南天隆寺地铁站附近的紫悦广场，对比两年前的总价略有缩水，租金也保持在比较高的水平。

▲截图来源：链家

想要投资公寓的买家，在入手前要综合考虑多重因素，尽量选择品牌房企开发、位置优越、交通便捷、配套齐全、品质在线的公寓产品。

总之，既然看中公寓低总价、小面积、易出租的优势，也要做好接受它转手税费高、流通性较差等缺点。