在购置房产时，除了房屋总价，往往还会涉及很多税费类目。

接下来我们盘点一下，买卖房屋过程中常见的9大税种及其计算公式。

01

契税

一般是由不动产的承受方缴纳，一般多见于房地产企业的拿地阶段。契税的税率是3-5%。需要注意的是，契税的计税依据主要分为：

1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；

2、土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；

3、土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。

前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

02

印花税

虽是小税种，但是税局对其制定的处罚力度却是最高的，因此不容小视。就房地产企业而言，在售房和出租的过程中，均涉及到印花税。

计算公式为：书面合同或协议中所列示的成交金额*对应的税率，印花税的税率有很多种，在这里限于篇幅，就不一一罗列了。

03

城镇土地使用税

按年收取，用占地面积乘以每平米对应的税额（各地标准不一）来进行核算。

其计算公式分别为：年应纳税额=实际占用应税土地面积×适用税额

比如在清远，现行适用的城镇土地使用税的税额是1-8元/平米，若地块占地面积为1000平米，那么对应着需要缴纳的土地使用税为：8*1000=8000元。

044

耕地占用税

此税种仅针对耕地，非耕地性质的土地无需缴纳。在税率设计上，耕地占用税采用了地区差别定额税率。税率规定如下：

1、人均耕地不超过1亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米为10～50元；

2、人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8～40元；

3、人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米6～30元；

4、人均耕地超过3亩以上的地区，每平方米5～25元。

经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但最多不得超过上述规定税额的50%。

05

增值税

增值税一般发生在房地产企业的售楼环节以及出租业务中。

增值税的税率，如果是简易计税，按5%计；如果是一般计税，则按9%计。

对于2016年4月30日之前的老项目，一般纳税人既可以选择一般计税，亦可以选择简易计税。

老项目的判断标准，一个是施工工程许可证上的日期在2016年4月30日之前；或者是总包合同上注明的开工日期在2016年4月30日之前。

至于附加税费，一般是依附于增值税按照对应税率进行计征。

06

土地增值税

实行预缴模式，税率档为2-4%。

其中，普通住宅按照预售款的2%进行预征；非住宅按照3%，其他类型房产则按4%。

清算环节相对复杂，要视乎增值率的档次确定对应的土增税税率，一档分为4档，依次为30%，40%，50%和60%。

07

企业所得税

与土地增值税一样，按照预计毛利率10-15%（不同地区略有差异）预征，待收入结转后，按照实际毛利率与预计毛利率的差额进行纳税调整。

个别地方税务局因税源紧张，可能会要求企业直接按照预售款的2-4%预征企业所得税，严格来说，此预征方式不是那么规范。

08

房产税

房产税目前还未全面推行，预测将存在两种计算方式：

1、从价计征 房产原值*（1-10至30%）*1.2%，按年征收。

2、从租计征 租金收入*12%。

09

个人所得税

主要针对企业员工的薪资收入征税，税率20%。

所得税一般由公司代扣代缴，包括股权转让项目，股东的个税，项目公司也负有代扣义务。

来源：何先生说房

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