成都新楼市 文|季体

本文为行业资讯，非广告

去年，已交付10年的“和泓半山”，业主自筹资金将小区更名为“麓湖半山”。

此举虽并未明显提升小区的二手房交易价格，但显然是为了提升品质感，主动“贴标签”。先人一步，仙人指麓。

“麓湖”两字，早已成为成都楼市一档独特标签。罗立平受访时认为，成都有一半的高净值人群是麓粉。而且，麓湖不仅仅是标签，更是“坐标系”——麓湖区域，已经转变为不止一个开发商的竞技场。

本期稿件，成都新楼市将聚焦麓湖，带你发现成都高端区域的秘密。

从全国楼市角度提及成都，麓湖是绕不开的话题。

△麓湖板块，公园区、湖区

拥有麓山国际社区成功开发经验后，2009-2010年，成都万华又大手笔拿下了天府大道旁巨幅土地，掀开了成都神盘进化的序幕。如今即便是不怎么关注楼市行情的人，也一定知道，麓湖是成都儫宅的代表。

大多数去看过麓湖的人，思考的问题一般只有两个，能否买得起和能否买得到，而不是想不想买。

注意，我们所说的麓湖，起于麓湖生态城，却又远不止于此。麓湖板块位于武汉路以北，沈阳路以南，锦江东畔，天府大道贯穿其中。

麓湖生态城是奠定这个板块基调的重要支点。成都有很多城级大盘，但麓湖生态城的开发模式独辟蹊径。它和万华早前开发的麓山一样，都采用了PUD开发模式，在一个起伏跌宕的浅丘上，营造了一个世界级水城。

△麓湖生态城设计手绘稿

先景观、配套基底开发，再进行居住开发。麓湖，是先有湖，再有城市。仔细看麓湖板块如今的格局，沿天府大道一分为二，一半公园，一半湖区。

成都提出“公园城市”建设理念，而麓湖板块其实就是天府新区率先进行这种理念实践典范样。因为麓湖生态城一个盘的成功，带动了整个板块的居住价值提档，这在全国楼市也是比较少见的。在成都楼市，麓湖板块已经红了十余年。几乎每个后续入驻的楼盘，在总价不低的情况下，无一例外可以实现迅速售清。

但麓湖板块的成功不是由孤立因素组成的，而且这也是一个很难异地复制的过程。

它不止基于麓湖生态城独特的开发模式，也基于其社群建设、圈层搭建、城市运营、营销手段等，更有天府新区发展的红利带动。缺少其中任何一样，我们或许都难见到如今的麓湖板块。

值得注意的是，在成都高端改善板块中，麓湖板块的份量齐名金融城。一方面整个麓湖板块从诞生起，就主打高端改善，在白鹭湾-三圣乡板块崛起之前，这里可能是成都儫改客群购房选择的第一直觉。

而且，年初公布的天府新区最新空间总体规划中，天府总部商务区迎来一次史诗级扩张，巧的是，麓湖板块成为了新天府总部商务区的地理核芯。

我们认为当前购房者选择麓湖板块的购买逻辑，不外乎以下：

①天府大道贯穿麓湖板块，这里是天府新区正南方向上的首个高端住区，一方面可以享受到天府新区发展红利，一方面，改善产品高度集群发展让这个板块形成了其他片区难以比拟的高端居住圈层

②一半公园、一半湖区，先生态建设后居住开发的模式，让麓湖板块的生态资源优势持续放大

③板块历经十几年发展，已经是成都高端居住头号板块，名气大，在儫改圈中光环效应十分明显

我们整理了一份区域的时间生长轴：

2014-2022年卫星地图变化：

在麓湖这个茁壮成长的板块里，生态资源让其他板块难以望其项背，多元商业加速完善，还处在有口皆碑的天新C学区，以及丰富的生活场景。如果要在丰富的配套中吹毛求疵，或许是地铁多，站点少。

△麓湖板块主要配套图

板块内的住宅，均于10年内建设，城市界面相当出色。

△麓湖板块城市界面

※2100亩水域，重新定义湖居生活

给麓湖板块的生态资源打五星，相信没有人会提出质疑。

麓湖不止是一片湖泊，而是一片有约35公里水岸线、面积约2100亩的珊瑚状湖区。35公里的长度，更是相当于成都二环路的1.25倍！

在麓湖所构建的生活图景中，人和湖是亲密无间的——没有围栏的湖就在餐厅的窗边，在自家的门口，越近的距离，带来越多元的场景和越高的参与度。而得益于水生态系统，麓湖水质长期处于稳定状态，湖水碧波荡漾。

△麓湖与居者有着很强的亲近感

麓湖还有着约600余亩城市公园群落，散布于板块之中。就连麓坊中心，都搭载了约13万方的生态公园！这样的生态配套，只能用奢侈形容。

△麓湖公园区

※规划150万方商业，丰富业态注入生活共鸣

麓湖板块中，商业体、社区商业、TOD商业等丰富业态蓬勃生长。仅麓湖生态城，规划商业体量就有150万方。

绵州路东侧的麓坊中心，体量约5万方，定位为区域社交生活中心，引入多家设计师品牌、头部主理人品牌等，目前已有新山书屋等投入运营，整体计划于本季度全面亮相。

△麓坊中心，图源：麓湖生态城

约1.1万方的麓湖天府美食岛，已形成以黑珍珠、米其林美食餐饮和多维场景社交空间，形成充满温度与情感的社交场域。

△麓湖天府美食岛，图源：麓湖生态城

2022年底，伊藤天府店正式落户麓湖生态城W2地块。项目未来将直连红石公园地铁站，总建面达11万方，以“区域性高品质家庭生活中心”为定位，将由5万余方伊藤“盒子”、近6万方的自持水街组合而成。

随着伊藤麓湖店启动建设，规划超35万方的商业群落——麓湖水镇也正式进入开发阶段。

△伊藤天府店夜景效果图，图源：麓湖生态城

而作为天府新区首发TOD项目，中粮保利·天府时区 （昌公堰TOD）规划有约6万方商业绿魔方以及立体式TOD商街。

※5条快速干道，地铁覆盖度成遗憾

麓湖板块有着丰富的道路网络。纵向的天府大道、梓州大道、益州大道，横向的沈阳路、武汉路均为城市主干道，可快联成都各个区域，城市的便捷性指数非常高。

△天府大道

较为遗憾的是，虽然麓湖板块内已有地铁1、6、18、19号线四条地铁线路，但实际覆盖的站点较少。

地铁18号线穿越麓湖板块，但并未设置站点。地铁6号线、19号线 （建设中）分别在梓州大道与武汉路设置昌公堰、正兴湾站，对于板块辐射度有限。而板块内多数居民，乘坐地铁出行只能依靠1号线红石公园、麓湖站。

※天新C学区，诞生区内首个国际合作学校

根据最新出炉的天府新区2023年划片政策，麓湖板块属于知名的天府新区C学区，包含有天府八小、麓湖小学、元音小学、天府七小等。对口初中包含天府新区十一学校、天府新区元音中学等。

麓湖小学即哈密尔顿麓湖小学，占地约30亩，由成都牵手友好城市新西兰哈密尔顿共同打造，是天府新区首个国际合作学校。

△麓湖小学

天府八小位于麓坊中心北侧，占地约31.2亩，学校与天府七小实行一体化管理，紧密协同，旨在提供更佳的教育品质和“柔性化”的机制体制。

△天府八小

此外，板块内还有两所中小学在建，麓湖北路学校 （工程名）总占地61亩，位于沈阳路以南，包含小学与初中。麓湖中路小学 （工程名）则位于万科公园传奇南侧，总占地约25亩。

※A4，不止是一座美术馆

在麓湖板块还有丰富的公服配套，能够满足日常的观展、观看演出等需求。

于2008年3月创办的麓湖A4美术馆，现已升级为多元化美术馆综合体，举办数十场专业的当代艺术展览及上千场人文类讲座、沙龙。

△麓湖A4美术馆

△麓湖板块2008-2022年拿地情况

麓湖板块的公开拿地记录并不是从麓湖生态城开始，但直到2009年万华拿地，这个片区才逐渐有了这个公认的板块命名。

数据显示，板块内的土地供应基本集中在两个时间段：

△麓湖板块2008-2022年土地成交价格

2008-2010年，这既是区域市场的起步期，也是土地供应量最丰富的时期。但这一时段，拿地房企较少，包含万华、融创、和泓三家房企，成交面积7577.62亩，占到了15年来麓湖板块土地成交量的85%。也就是说，从起步期，甚至在天府新区正式成立前，麓湖板块的开发格局就已经被基本锁定。

此后，2011-2016年期间，天府新区正式成立，但板块内土地成交量为0。

直到2017，成都楼市又迎来一波向南发展的热潮，麓湖板块开始增加宅地供应。重登土拍席麓湖板块，无论在新房市场还是土地市场，都备受关注，认可度很高。

数据显示，2008-2016年期间，麓湖板块成交土地，全数底价成交，万华公开拿地最高楼面价仅967.5元/㎡，但进入2017年后，该板块内几乎每逢拍地，均溢价成交。2017-2022年成交的13宗地块中，有12宗实现高溢价，期间最高溢价率达62%，成交楼面价从不到千元一路翻到17000元/㎡，唯一一宗底价成交的土地为TOD项目建设用地。

目前片区清水房限定价已达27000元/㎡，是天府新区中排名第二的板块。

这足以说明，各房企对麓湖板块的热情值之高。

△麓湖板块2008-2022年土地成交溢价情况

15年间，麓湖板块共公开成交约8857.26亩宅地，且多数宅地可兼容部分商业，几乎没有一宗纯商业用地。这一定程度上可见板块居住属性的纯粹。

△麓湖板块2008-2022年成交土地属性情况

同时，这些成交项目，以大盘居多，面积不足百亩的地块占比仅38%，相比很多高新、主城区的热门板块，大城项目的含量出奇的高。

△麓湖板块2008-2022年成交土地规模情况

低密低容也从一开始就被写进了麓湖板块的基因中。片区内所有通过公开土拍拿地的楼盘，容积率全在3.0以下，87%的地块容积率为2.0。

△麓湖板块2008-2022年成交土地容积率情况

但不得不提的是，麓湖板块的开发和天府新区其他板块大相径庭。万华早在十几年前就大规模集中拿地，公开查询到的拿地面积有约7007.68亩，占整个片区成交面积的79.1%。如此巨量的土地储备，对应的是漫长的开发周期。直到现在，麓湖生态城这个板块内的拳头产品，仍然还有大量的待开发产品。

麓湖生态城，在板块内几乎独木成林。但这依然不影响巨头房企们对片区的抢滩热情，截止目前，板块内已经吸引了保利、建发、中海、万科、中粮、人居等多个品牌房企。也包括一些初入成都房企，也更愿意选择麓湖这样的板块试水。

而且，几乎没有例外，所有进入麓湖板块的房企都会选择打造高端改善产品。

正如李嘉诚的地段论，这些高端产品似乎只要选中了麓湖这个板块，先不论产品功力如何，就已经成功了一半。

△麓湖板块2008-2022年房企入驻情况

附：麓湖板块2008-2022年土地出让记录

△麓湖板块在售和待售房源（由成都新楼市不完全统计，仅供参考，具体请咨询项目售楼部）

如果读懂了麓湖板块，就会发现“和泓半山”改名“麓湖半山”，其实只是板块内楼盘的缩影。

一个有意思的现象是：据成都新楼市不完全统计，板块内除了麓湖生态城外，已先后诞生了7个案名含有“麓湖”的新盘。

△麓湖板块在售和待售房源（由成都新楼市不完全统计，仅供参考，具体请咨询项目售楼部）

目前，麓湖板块在售和待售新盘共6个，板块在售产品主要有高层、小高层、叠拼等多种形态，主力在售户型建面约130-300㎡，在售总价约330-1300万。

值得注意的是，尽管目前从数据上看板块内在售新盘并不少，但实际上，建发观唐映月、人居麓湖林语仅剩部分房源在售，随着这两个新盘售完，后期板块内新盘将缩减到4个，而且从目前来看，区域内并没有待售纯新盘。也就是说，后期麓湖板块的新房紧缺度还将进一步提升。

※麓湖生态城

头顶“四大神盘”之一的光环，规划约8300亩、整体开发已超10年的麓湖生态城，相信已不用赘述。 （注1）

△麓湖生态城起步区实景 图据@麓湖生态城官微

2023年才过去三个多月，麓湖生态城就已先后推出了观澜、浔岭、鸿鹄岸三个组团的三批次房源，总价约700-1000万+的房子，每次都能实现开盘即清。

据悉，2023年，麓湖生态城的开发重心将由湖岛区回归湖心区。

△麓湖三大湖区布局示意图 来源@麓湖生态城官微

接下来，2023年麓湖生态城或将陆续推出A7雅集（麓湖国际水镇首发产品，2T2纯板式小高层，户型建面约110㎡、170㎡、210㎡）、湖心区C19鸿鹄岸、湖心区C7朱雀湾、湖心区C10鲲鹏荟（户型建面约300-500㎡）等组团。 （市场资讯，仅供参考，具体以售楼部口径或官方取证信息为准）

△麓湖生态城·鸿鹄岸艺术概念效果图

※中粮保利·天府时区

中粮保利·天府时区即昌公堰TOD项目。

昌公堰TOD是地铁6号线与地铁15号线（远期规划）的换乘站点，作为天府新区首发TOD项目，中粮保利·天府时区天生拥有交通和商业优势。项目占地约218亩，规划有约6万方商业绿魔方、立体式TOD商街、便利性社区商业等，以 “快联世界 慢活随心”的精神主张，构建起天府新区的高级烟火气。

△昌公堰TOD商业绿魔方意境图

自2022年5月首次取证以来，中粮保利·天府时区已先后10次取证，共推出了1631套精装大平层和叠拼房源，期间还一度成为三倍热盘，让深改大盘走出了流量红盘的市场行情。

△中粮保利·天府时区鸟瞰意境图

项目目前主力在售户型有建面约136-158㎡漫雅华宅、建面约178-208㎡奢感大平层和建面约215-335㎡绿岛叠院，既有精装大平层，又有城市叠院，性价比和舒适性兼具。

尤其近期取证的绿岛叠院，在项目环岛式生态公园与自身绿魔方商业的加持下，成为在麓湖公园区，为墅不多的具有烟火气的城市叠拼，入门总价620万起，性价比斐然。

△中粮保利·天府时区样板间实景图

※建发观唐映月

建发观唐映月不仅是建发房产在全国的首个盛世唐风作品，也是麓湖板块内为数不多的新中式产品。甚至可以说，直到建发观唐映月的出现，麓湖板块才终于有了两幅面孔：一面传统、一面现代。

△建发观唐映月示范区实景

项目占地约156亩，是天府新区少有的超百亩大盘，容积率仅2.0，分为南北两个地块打造，纯板式结构，纯住宅规划。

△建发观唐映月总平图

自去年7月首次取证以来，建发观唐映月已先后7次取证，推出了其全部共29栋、1477套精装房源。目前，项目主力在售户型有北地块建面约130㎡四房户型、南地块建面约165㎡和195㎡四房户型。

△建发观唐映月建面约195㎡样板间实拍图

此外，麓湖板块内在售新盘还包括人居麓湖林语、远达麓湖云邸等。

※人居麓湖林语

项目东临麓湖，西靠公园和锦江，生态资源优渥。项目目前主力在售户型为建面约282㎡下叠户型，仅少量房源，精装总价约882-982万元。

△人居麓湖林语建面约282㎡下叠户型

※远达麓湖云邸

占地约119亩，容积率2.5，规划有高层和小高层。项目首批次于3月24日取证，户型建面约133-275㎡，总价约333万起，正是目前想要买入麓湖板块的门槛项目。

※天健麓湖天境

板块内另一个表现亮眼的项目是天健麓湖天境。

天健麓湖天境是天健集团入蓉首作，首批次房源于2022年12月取证，收官批次于今年3月取证，不到半年时间，项目共11栋住宅便快速清盘，不得不说，这既是天健集团的产品实力，同时也是麓湖板块的城市魅力。

△天健麓湖天境项目效果图

论周期，麓湖片区的开发无疑是慢的，但慢动作下是肉眼可见的实景基底兑现。

现阶段，横向对比成都楼市其他板块，成都购房者买高端产品的同时，如果在对板块圈层纯粹性也有要求，只有两个选择，麓湖是其中之一。生态建设是麓湖板块的最大加分项之一，而社群氛围、圈层纯粹感、城市界面，麓湖板块也都可以算是成都改善居住的顶层梦想。

基于以上原因，板块的基础属性十分优良，在高端改善圈层中的拥趸者很多，认可度十分高。我们发现，同区域的产品，即便只做到及格线，也能卖得很好。

也就可以理解，为什么这里不止是购房者喜欢，也收获了大量房企的衷情。

而说回购房，预算450-1500万、甚至以上的儫改客群，麓湖板块只要有房源，几乎都是放心的选择。

▌ 推荐阅读

注1：麓湖生态城规划约8300亩，数据来源@麓湖生态城官微

免责声明：本文内容旨在传达资讯，不作为指导、引导您进行相关投资、买卖的依据或风险担保。

本公众号法律顾问

北京颐合中鸿（成都）律师事务所

致力于专业化、团队化、国际化的综合性律师事务所

联系电话：13540728672

董山律师 彭华均律师

• END •