如果要在常州主城区范围内挑选一个商业氛围最为浓厚的区域，我想新北区应该是逃不开的一个话题。

论顶流商场，江南环球港凭借着超大的体量、丰富的业态、优秀的招商以及山姆会员超市吸引着源源不断的客流，常年稳居常州商业TOP1。

新北万达坐落于新北市府核心区，多年来稳健经营，2011年开业，是常州首个大型城市商业综合体，时至今日人流量也不可小觑。

除此之外，丰臣国际广场、常发广场、天宇广场等等商业体也都依靠本身位置和周边成熟的社区，也有一定的话语权。

不过有这样一个商业体，本身相距新北万达不到两公里，周边也有众多已交付小区和在售新盘，开业时间也并未过去多久，但如今整体情况却不尽如人意。

从我去实探的情况来看，整个商业体店铺大批量倒闭，基本没有行人光顾，招商品牌也比较弱，呈现出岌岌可危的状态。

这个商业体便是位于新北中央公园附近的荣盛曼哈顿广场。

PART 1

对于一些不了解，或者本身不经常来新北区的人来说，很可能都没有听说过荣盛曼哈顿广场的存在。

这个商业体由荣盛房地产开发有限公司打造，整体占地约10万㎡，集餐饮、购物、休闲、娱乐为一体，是一家美式街区类型的商业。

商业体北侧为荣盛锦绣天地，当时也是作为小区的商业配套建设所开发，两者房龄都比较新。

商场内部几乎看不到什么人，零零散散出现的一些人还有不少是商铺员工，看起来冷冷清清的。

而且其实感觉除了万达吾悦的金街，其他做这种敞开式街区商业的大多数情况都不是很好。

不少店铺外部的招牌已经慢慢泛黄，似乎看起来很久没有更新过了。

相当多的店铺都是大门紧锁，或者干脆直接搬空了店，有的店铺门头甚至还长出了枯树枝，情况不容乐观。

内部的门店种类也比较普通，大部分看起来都没有什么想逛一逛的欲望，也没有什么能够聚集人气的店铺。

在中庭观察整个商业体，感受则更加直观，爬山虎无人修理，过道冷冷清清，也看不到商业体有什么保洁人员进行清理。

好不容易看到一些美食店铺，仔细观察一下也已经关门许久了。

仅剩的一些美食店铺也基本主要靠着外卖业务卫生，偶尔穿行而过的外卖小哥也提醒着我，商业体除了我还有别人在。

有的店铺关门了，既没有外部招牌，也没有贴转让通知，不知道是不是从一开始就没有租出去。

荣盛曼哈顿广场的现状让我想起了南大街，同样也是比较落后的商业街区业态，差劲的招商品牌，不完善的后续管理都导致了整个商业的人气冷清。

除了北侧入口处的电梯之外，商场内部其他所有扶梯都已经停运，无法使用了。

PART 2

其实荣盛曼哈顿广场陷入这样的处境还是比较让人意外的，因为从位置来看，周边其实存在不少的消费人口，拥有很多的成熟小区。

比如体量巨大的荣盛锦绣天地，新北朗诗绿郡，熙华雅园，新城樾隽中央，以及周边的科技产业园的一些员工等等。

此外周边还有河海实验学校，对于这样相对不大的商业体来说，学校也是个不容忽视的潜在消费力。

不过虽然外部因素看起来还不错，但潜在的巨大消费人口还是没有让荣盛锦绣天地能持续运营下去，其中也包含了非常多的原因。

1.本身的位置相较于新北万达、丰臣广场这些城市商业太近了。

仅从步行距离来看的话，新北万达-荣盛曼哈顿整体距离在1.5公里左右，基本是步行约20分钟左右的距离，若是开车或者单车电瓶车，时间会更快，比较方便。

对于不少周边的居民来说，既然不远的地方有更加成熟更加好逛的万达，自然也不会愿意在这样的小商业浪费时间。

再加上其实江南环球港距离也不算远，两大巨头商业体直接虹吸走了大部分的消费人口。

2.荣盛相对缺乏商业运维管理经验，招商品牌偏弱

对于商业体来说，最关键的部分当然肯定还是招商品牌的运营，从荣盛曼哈顿广场内部的店铺来看，可逛性相当一般。

没有网红店铺吸引顾客，没有口碑好的店铺留住顾客，自然无法集聚人气。

此外，相对于新城、万达这些商业体开发维护管理经验相对丰富的开发商，荣盛对于商业开发没有什么成功的经验，在后续管理维护上也存在着部分问题。

业主、商户、物业相互之间关系错综复杂，各方面相互内耗，自然结果也不尽如人意。

3.街区式商业体验感一般，落后于时代

正如前文所说，大部分街区式商业就宛如十几年前的商业步行街，不符合如今的潮流，没有什么体验感。

而且商业街区本身的卫生秩序若是不好好加以管理，也会存在一些问题，强大如南大街如今也已经完全脱离时代。

此外，虽然周边有不少成熟小区，但很多小区其实自带社区底商，对于业主来说，买小件就直接去家门口的底商，想逛街或者买大件更愿意去万达环球港，荣盛曼哈顿在这之中处境就显得比较尴尬。

PART 3

没有永远繁荣的商业，商业从繁荣走向衰败十分正常。

当年的香港摊、南大街、路桥小商品市场、江南商场都是万人空巷，人头攒动，如今都在繁华过去之后归于平静。

时代发展之下，常州城市版图更迭，每个区域都有自己的商圈，如江南环球港、新北万达、天宁吾悦、九洲新世界、武进万达、吾悦、路劲又一城、coco city......

当商圈开始固定，人们都会在自己的生活区域内，逛街购物，不会再舍近求远。

一些相对老牌的商业经营模式落后于时代太多了，即便不说品牌差异、业态创新这些基本的问题，就是停车难，收费贵，易堵车这些问题，也会极大磨灭人们的购物热情。

而且不可否认的是，电商对实体经济确实有冲击。

主流、便捷的购物方式，不仅节约了时间和人力成本，还满足了现在年轻人迫切的购物需求。

当然，这也是给老一批实体业主敲响了警钟。眼下，再也不是备好商品，坐等顾客上门的年代，而是要学会与时俱进，主动出击，学会线上线下“两条腿走路”。

这几年，常州的商业是迎来了井喷期的，华润万象城、飞龙吾悦广场、星耀city、龙湖北城天街......都即将在未来不久之后开业。

从稀缺，到饱和，再到泛滥，一并带来了常州商业体的两级分化。

有的商业体脱节于时代，接连倒下，或“濒临死亡”，对于它们，我们固然惋惜，但新旧更替，优胜劣汰，本就是市场法则。

有的商业体遍地开花，“复制性”严重，往往开了死，死了再开......

对于常州这座城市，以及我们而言，更需要的，是那些不可替代的商业体来推动整个行业的升级。

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