地产财富会
炒房客们在忙着解套，
中介们在忙着出逃，
政策在忙着放连招，
楼市“新常态”真的来了。
2023-5-26
5月23日，前链家研究院院长、贝壳找房首席经济学家杨现领在朋友圈发文称——
住房市场“天象”已变，不要幻想，接受事实、积极改变。
他总结了当前住房交易市场正在形成的几个“新常态”，引发热议。
楼市从大起大落，走向今天的“新常态”，像是带着所有人玩了个“过山车”。
那些曾经在楼市辉煌中享受超级红利的城市，最终也不得不从幻想回归现实。
比如，曾创下房价涨幅“全球第一”的省会城市——合肥。
今年四月，合肥二手房成交量暴跌40%，挂牌量直逼12万+高位，新房市场则持续分化，上演一边打新一边无人无津的矛盾局面。
从一路高歌猛进，到如今市场变天，这个过程中，中介之间的博弈、进退，买房人和卖房人心理的变化，政策调控的变化等等，合肥堪称这几年楼市变迁大潮里典型中的典型。
01
2016年，合肥街边的二手房门店突然多了起来。
某些街道甚至出现10家店面中6家是二手房的盛景。
彼时，杨现领所任职的链家正进入飞速发展期。
2016年9月，链家嗅着气味杀入合肥，并一口气开业50多家门店，让一众小中介看傻了眼。
二手房的爆火，让外地中介大鳄纷纷觊觎合肥市场。
易居房友见势迅速行动，并在当年11月25日高调举办了二手房交易服务战略合肥发布会，同时大量收购小中介，公开与链家“对劈”。
大家大路朝天各走一边，这股斗狠劲，丝毫不输这些天BYD和长城公开掐架骂街的场面。
大中介的疯狂涌入，将2016年合肥楼市氛围烘托到了极点。
日光盘、夜光盘、天价号头费、地王频出、大量炒房团汹涌而至，一些楼盘不但捆绑车位，甚至捆绑写字楼和理财产品……
有人曾用“买房就像买白菜”来形容合肥买房人当时的疯狂，不顾楼层、不顾户型、不顾地段，只要能买到就下手，想方设法能买几套是几套，新房买不到就买价格倒挂的二手房。
有人形容当时的热度说：
就是售楼处栓条狗，一天也能卖好几套房。
一些炒房客更甚，一时间，合肥云集了“金融炒房客”、“主流炒房团”两股势力。
这些炒房客们在合肥抢不到，就去房价洼地长沙抢。
那段时间，长沙的置业顾问都在微信朋友圈刷屏说：
“合肥炒房团又来抢房啦！”
就这样，合肥的房价被推高到史无前例的高点，并以超48%的涨幅成为当年全球房价涨幅第一的城市。
02
2016年合肥楼市一路狂飙之时，住建部召集合肥主管领导去北京商讨调控政策，一位住建部官员当场求证：
“在合肥买房要找副市长以上的领导，找不到副市长就买不到房，是不是真的？”
2016年10月2日晚，合肥调控新政重磅砸下。
这个被称为合肥“史上最严限购令”出台后，合肥楼市一夜入冬。
很快，合肥政府网站12345服务直通车上陆续收到了一些关于房价下跌的投诉。
有位愤怒的业主在投诉信件中写道：
进入12月合肥各区二手房纷纷开启暴跌模式，蜀山区二手房暴跌16%，下跌幅度各区之最。
并把矛头直指合肥政府请功心切，违背上级“防止房价大起大落”政策。
对此，合肥市房产局回复称：
房价有涨有跌是正常市场现象。
合肥新政之后长达一年的时间，房价猛烈回落。 其中，滨湖区二手房个别房源高降价四成多，几近“腰斩”，抛盘现象严重，炒房团仓皇出逃。
03
2021年3月，后知后觉的我爱我家杀入合肥市场，并在首月火速开了130家门店。
看上去，我爱我家似乎要在合肥这个充满想象的市场与老对手们掰掰手腕。
我爱我家选择此时进军合肥，是因为觉得——
合肥又行了。
2021年，合肥楼市在结束为期数年的横盘过后，再次疯狂。
大量购房者再度蜂拥而至，熟悉的2016年仿佛又回来了。
当时，在合肥房价最高的政务区核心商圈一小区的业主，甚至成立了“房价指导委员会”，要求卖房者要按照“指导价”挂牌，并称——
“任何贱卖行为必将受到全体业主的唾弃”。
虽然4月调控加码，但限购、摇号、限售乃至于疫情，根本阻挡不了购房者的热情，他们以一己之力将合肥楼市此前积压的库存拉了下来。
2021年1-6月合肥新房供应23667套，成交32587套，供需严重失衡，在房源缺少的背景下，合肥新房成交量再创新高，高新、庐阳和经开库存面积下降幅度更是超过50%。
新房的火爆也彻底带动了二手房成交走热。2021年，合肥二手房成交量彻底反弹，单月销量屡屡超过万套。
2022年6月，我爱我家突然发布公告，宣布退出合肥区域加盟商业务。
才来一年就上演大撤退，我爱我家退出背后的真相是合肥新房二手房市场全面滑坡，亏钱效应明显。
2022年1-5月，合肥新房成交面积同比下降四成，二手房成交面积则大降七成。
当年，不止我爱我家，22年链家等中介机构在合肥也悄悄关了不少门店。
游走在行业前端的中介带着他的客户们，一起亏钱离场了。
曾经，跟着行情赚钱，以为是能力，后来才发现，所有的能力在趋势面前都不值一提。
04
大力出奇迹，今年4月以来，合肥相继打出政策连环招，试图提振市场信心。
4 月 4 日，合肥扩大非限购区域，降低刚需购房门槛，再次降低第三套房的购房资格；
4 月 10 日，合肥恢复住房公积金异地贷款业务，省外的职工符合条件的可以申请公积金贷款；
4 月 13 日，合肥出台 " 提取公积金付首付 " 的新政，本人及配偶账户内公积金可以作为首付支付房款。
4 月 24 日，合肥非限购区域首套房首付降至 2 成，二套房降至 3 成，即日执行。
但效果看上去并不理想。
有楼盘眼看限购解除、首付降到两成甚至0首付购房还不奏效，这主要是一些存在短板的弱势项目。
合肥目前更棘手的问题不在于新房，而在于二手房。
今年4月，合肥二手房成交量仅有2127套，环比暴跌40%！
合肥出现了很多二手房降价数十万、挂牌一两年都无人问津的情况，越来越多的降价房源扎堆出现在市场。
三月冲得有多高，四五月跌得就有多猛。
与合肥一起站在暴跌队伍中的是北京、上海、杭州、南京这样的面孔。
4月份，上海、北京、杭州、南京二手住房成交环比下跌26.71%、37.3%、32.7%、13%。
与此同时，越来越多一二线城市二手房挂牌量冲上新高。
地产财富会发现，截至5月25日，一线城市除深圳外，二手房挂牌量均突破10万＋，二线城市中，重庆突破21万+，南京、天津17万+紧随其后， 成都、南京、苏州也均达到15万+，而杭州、合肥、西安、郑州均突破10万＋大关。
都知道二手房是市场晴雨表，但现在很多城市成交失灵，挂牌和库存暴涨，成交周期不断拉长，降价房源占据主力。
卖方信心也在持续摧残回落，并逐渐接受一个现实：
想卖房，先自刀。
05
现在的合肥楼市和很多城市一样，呈现出一个非常有意思的现象。
一半是准备逃顶解套的，一半是打新的。
因为一二手房房价倒挂，更多人涌向新房市场，由此造成二手房市场变得更加窘迫。
一边是愈演愈烈的二手房抛售潮；一边是越来越差的变现能力，尤其是那些地段、配套、品质都不占优的二手房，如果不进一步降价自刀，说实话很难出手。
合肥是大潮褪去的一个缩影。
市场认知的变化、买卖双方情绪的变化以及中介策略进退的选择等等，都在这些城市多年楼市沉浮中表现得无比清晰和真实。
这是一个逐利的市场。
以前，人们不买房，是因为不让加杠杆。现在杠杆给足，限购限售放松，大家又不买账了。
以前，人们不卖房，是因为觉得房子还能涨。现在人们扎堆卖房，是觉得放在手上能亏成翔。
繁华落幕曲声哀，“秘不发丧”新常态。
很多时候，一旦预期变了，就真的很难再回去了。
我们唯一能做的就是，回归现实，一起改变。
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