原创 张岳
最近和几个知名地产大V交流，大家突然回忆起2008年的深圳房价，不禁感慨那个时候真是一个买入深圳的好时机！
对于深圳这座城市，只要你有足够的耐心和预见性，未来的回报一定不会让你失望。
回到当下市场，它和08年何其相似。
短短几年，以全国楼市调控为起始，深圳发布史上最严新政，紧接着爆发了新冠疫情，并迎来全球性经济衰退以及美国暴力加息，去全球化浪潮和地缘冲突接踵而至……
这些几十年不遇的多重偶发利空叠加在一起，在深圳楼市形成一股强大的“压制力”，进而导致了“黄金坑”的出现。
如果不趁现在抄底深圳，将来你会像“错过08年买深圳”一样后悔。
01
谁的限价红利最大
近日，单价约16.5万元/㎡、总价2900万元起、105套房源、认筹超800组……上海豪宅云锦东方开盘摇号的新闻冲上了全国热搜。
该项目之所以让亿万富翁甘愿烈日下排队，原因在于“高倒挂”形成的赚钱效应，买到就能躺赚两千万。
但在笔者看来，全国限价红利最大的地方，不在上海，而是在深圳。
作为中国楼市风向标的深圳，在过去几年遭遇了多重偶发利空，如208和715最严新政，中美科技战，新冠疫情，贸易受阻等，这些几十年不遇的事件集中爆发，让深圳成为四大一线中房价最扎实的城市。
你可以做一个简单对比，作为同级别的核心地段新房，北京西城区中信城四期（都阙苑）均价16.5万元，上海徐汇百汇园三期均价13.2万元，云锦东方三期16.5万元，广州天河汇景台备案价高达14-15万元。（数据来源：北京住建委官网、网上房地产、证券时报）
而前海作为深圳乃至大湾区的精华、核心、更具潜力的片区，它的新房备案价被政策压制得最狠，仅在10万+。
在巅峰时期，前海二手房成交价曾突破20万/㎡，即使在去年深圳楼市最冷的时候，前海时代CEO公馆二手房成交价也达到16-18万/㎡。
来源：中介网站，数据仅供参考
值得注意的是，到今年7月15日，即715政策满三年之期，深圳的供需将发生转变，过去3年被积压的购房需求将在这个节点集中释放。
如果你今年计划买深圳，尤其想买入前海网红盘，最好赶在7月15日之前买入，否则竞争会变得更加激烈。
深圳楼市还有哪些机会？
02
买前海，就买前海之芯。
前海的价值无需赘述，现在大家可能更纠结于：前海三湾（桂湾、前湾、妈湾）如何选择，才能让价值最大化。
想弄清楚这个问题，首先要理解前海三湾各自的发展定位。
根据规划，桂湾的发展目标和功能是国际金融城；妈湾则侧重于商务配套，着重打造商贸中心；而前湾是三者中最独特的：
前湾不仅是科技创新中心，更扮演着前海行政中心的角色。
（信息来源：深圳前海管理局官网 ）
一个城市或区域的行政中心具有得天独厚的优势，它们多是文化发源地和地理中心所在，如北京中轴线上的紫禁城，它代表了最尊贵的象征，拥有深入骨髓的优越感。
前湾就是这样的存在，那块标志着开拓精神的“前海石”就屹立于前湾，每一次中央领导实地考察前海时，都会来到前海石前，见证前海的沧桑巨变。
实拍图
除了前海石，前海管理局、前海国际会议中心、国深博物馆（在建中，预计2024年建成运营）皆落位前湾，中国改革开放的重大历史时刻——深圳经济特区建立40周年庆祝大会，就在前海国际会议中心隆重举行。（信息来源：深圳前海官网）
国深博物馆 效果图
从某种意义上，前湾就是前海真正的“标志性门户”，是向世界展示形象的重要窗口。
相比于行政中心，前湾的另一个定位“科创中心”同等重要。
科创不仅是前湾的定位，也是深圳和粤港澳大湾区的最核心定位。
前不久，在美国拉斯维加斯举行的CES展上，来自前海深港青年梦工场的赋之科技（深圳）有限公司现场发布了最新旗舰EBO X家庭守护机器人，在2100多件参赛作品中脱颖而出，获得2023CES“机器人”和“智能家居”两个品类创新奖。（来源: 深圳新闻网）
前海深港青年梦工场 来源：深圳卫视
类似上面创新企业在前湾生根发芽，发展壮大的案例数不胜数。
数据显示，2022年1-9月，前海信息服务业和科技服务业规上企业整体营收同比增长50.64%，前海已集聚港资科技企业2604家，拥有微众银行、平安国际智慧城市、越海全球供应链等独角兽企业10家，约占粤港澳大湾区独角兽企业数量的1/6。（来源：南方日报）
在以科创为引擎的时代，深圳是湾区之芯，前海是深圳之芯，而前湾是前海之芯，它将用创新引领粤港澳大湾区走向世界。
在独特定位和科创聚集背景下，前湾也是前海三湾中居住属性更突出，更具豪宅圈层潜力的片区。
2021年，前海管理局下调前湾居住用地面积，从约24.59公顷渐少至约16.69公顷。
从规划上看，前湾规划居住人口约4.6万人，就业人口约10.6万人，分别约为桂湾的2/5和1/2；配套设施建筑规模、公共服务设施用地、绿地与广场用地却约为桂湾的1.9倍、2倍、1.4倍，也即是按照居住人口计算，前湾人均配套服务设施面积约为桂湾的5倍。（数据来源：深圳前海管理局官网 摘录时间：2023年4月）
再看前海三湾片区的容积率，桂湾容积率为2.74，妈湾容积率为1.34，前湾容积率仅为1.04。容积率数字背后的含义，反映了三湾片区在城市规划和建筑设计上的不同取向。（数据来源：通过前海官网数据计算得出，仅供参考）
桂湾的容积率最高，这表明该区域的建筑密度最大，因为作为国际金融城，它需要拥有更多的商业和金融机构，因此需要更多的建筑空间。
而前湾容积率最低，建筑密度最小，因为前湾不仅是科技创新中心，还扮演着前海行政中心的角色，需要更多的公共配套空间和行政办公区。
买前海，就买前海之芯——前湾，它不仅是前海的地理中心，科创中心，更是行政中心。
从顶层设计上，前湾的容积率最低，人均享有的公共服务设施，绿地和广场用地最高，是更有潜力形成豪宅圈层，孕育深圳下一个媲美深圳湾的塔尖住区。
03
抢占先机的机会
不要白白浪费一场好危机。
几十年不遇的多重偶发利空叠加在一起，在深圳市场砸出“黄金坑”，而在这个“黄金坑”的最底部，就是价格被严重限制的前海新房。
更难得的是，前海即将有一个新盘入市——招商壹湾臻邸，如果说前湾是“前海之芯”，那么壹湾臻邸就是“前湾之芯”，它是今年深圳最值得关注的网红盘之一。
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招商在过去150年的发展历程中积累了丰富的经验和口碑，以其高品质的建筑、精心设计的社区以及注重居住者体验的理念而闻名。
从会展湾、太子湾到前海湾，招商对城市发展趋势的研判，对地块选筹的逻辑，自身的城市运营能力，产品呈现出的品质等各个维度，都已经得到市场的检验和认可。
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作为“前湾之芯”，壹湾臻邸犹如前海主角，精华配套如众星捧月般拱卫四周，并保持妥帖距离。
成为壹湾臻邸业主，你可以步行前往前海石公园、前海运动公园或桂湾河水廊道公园等，在晨曦中慢跑，感受和大自然的亲密接触。
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日常工作中，你可以自驾或轻松乘坐地铁，通过双地铁线和三地铁口，快速抵达目的地，项目周边便捷的交通网络让你在商务会议和社交活动中自由穿梭，随时随地化身职场精英。（双地铁线三地铁口：直线距离5/9号线前湾站约400米；直线距离5号线前湾公园站约500米；直线距离9号线梦海站约500米，数据来源：百度地图，具体以实际为准）
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到了闲暇时，前海嘉湾汇、前海卓越 INTOWN、万象前海、壹方汇（在建中）等国际化多元商业，将成为你体验购物、品味美食和休闲娱乐的理想去处。
成为“前湾之芯”，壹湾臻邸不仅拥有得天独厚的地理位置和优胜配套，项目本身更是前海独树一帜的艺术杰作。
单从颜值上就足以脱颖而出，项目外立面采用了大面铝板和双层中空LOW-E玻璃材料，简约时尚又呈现独特质感和精致细节，同时具备隔热隔音抗腐蚀等功能，能够长时间保持美观和舒适性。
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从滨海到社区，项目因地制宜地打造了听海图景艺术园林，漫步园林仿佛能听到海浪的声音，感受海风拂面，让业主忘记社区与城市的边界感。
社区还引入了“轻运动”+“轻社交”的理念，巧妙地将架空层与整体规划相结合，涵盖全龄乐享泳池、健身房、小型会客厅等功能空间，营造出融洽而活力四溢的社交氛围。
户型方面，项目建面约97-157㎡3-4房，整个项目的使用率约为76%至80%之间，其中4栋楼使用率约79-80%，1栋楼使用率约76%，充分利用了每一平方米的空间。（注：以上使用率计算不含飘窗赠送）
步入115㎡的4房户型，你会被约6米面宽的横厅空间和同等宽阔景阳台所震撼。
建面约115㎡户型图
超大面宽横厅赋予居住者更多的设计自由度，搭配个性化家居以尽情展现个人的品味与风格；阔景阳台提供一个私密且开放的户外空间，在这里你可以欣赏城市繁华和山海景观，与家人朋友共度美好时光。
除了115㎡横厅户型，项目所有户型均搭配阔景阳台，主要朝向为南向（东南和西南），这为户型内部增加了自然采光，创造了明亮温暖的氛围，像这样配置的新盘在前海非常少见。
对于购房者而言，7月15日之前是一个珍贵的购房窗口期，请务必把握住这个机会。随着时间的推移，深圳尤其是前海地区的网红盘将面临更加激烈的竞争。
据悉，位于前海之心的招商壹湾臻邸将于5月底入市，感兴趣的朋友要抓紧采取行动，抢占先机，确保能够购买到穿越周期的资产。
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