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文/十一弟

前几年,在佛山,王多鱼开了一个家具店,慢慢攒了点钱。

兜里有了积蓄,家具店的生意也有起色,王多鱼对未来很乐观。

他就开始考虑买房了。

保利地产在佛山有一个新盘——云禧园,它跟华侨城集团一起合作开发的。

2021年底,王多鱼看上了云禧园,认购了一套房。

等到快要交首付款的时候,王多鱼的经济压力,却突然来了。

做家具生意的小商户,只要仓库里压一批货,客户回款慢一点,资金马上就转不动了。

又赶上了疫情,王多鱼的收入骤降,已经没钱交首付款了。

于是,王多鱼就提出了退房,但被保利地产拒绝了。

不过,贴心的大央企,还是给他出了个主意——

主动向王多鱼提供了52万的首付贷,用来交首付,半年期。

保利地产的首付贷,只能暂时解决燃眉之急,改善不了收入流水和征信。

首付款交完之后,王多鱼就去银行办按揭了。

但跟开发商相比,银行还是有底线的,王多鱼的房贷,银行压根就没给批下来。

他又等了半年,家具店的生意还是老样子,收入没改善,保利地产的首付贷,更还不起了。

再一次,王多鱼向保利地产提出了退房,仍被拒绝。

不过,保利地产也说了——

退房也不是不可以,按照违约处理,必须扣除20%的购房款。

这样一来,王多鱼进退两难——

房子没买上,却背上了五十多万的贷款,退房还要扣掉20%的违约金。

这是打算把自己榨干了吸血啊,王多鱼彻底忍不了。

他把保利地产的这一番操作,捅给了当地的住建局、金融办,进行了举报。

2021年下半年,楼市突然熄火,开发商的房子,基本卖不动了。

保利地产老早就上了首付贷,在首付环节,让客户加了杠杆。

首付贷存在明显违规,监管部门三令五申地严厉禁止,保利地产也不敢明目张胆地宣传。

于是,它就偷换了一个概念,叫做“首付分期”。

因为首付贷也要分期偿还,可不就是首付分期嘛。

其他开发商打出的首付分期,都是拉长付款时间,让客户分期凑足首付款。

但保利地产的首付分期,让客户贷款首付,慢慢还贷款。

幸亏十一弟接受了九年义务教育,要不然还真反应不过来。

保利地产向客户提供的首付贷,其实是“保利小贷”——

广州保利小额贷款股份有限公司。

目前,保利小贷由保利地产直接持股94%,另外6%的股权,由保利集团间接持有。

对于小贷企业的注册设立,监管部门有严格规定。

根据《广东省小额贷款公司管理办法(试行)》——

小贷企业的股东需符合法定人数规定,股份有限公司应有2-200名发起人;

主发起人(或最大股东)及其关联方,合计持股比例不超过45%;

每一个主发起人(或最大股东)及其关联方,合计持股比例不超过20%;

其余单个股东及其关联方持股比例,不得超过10%。

对照保利小贷的股东名单、股权结构,根本不符合广东省小贷企业的监管规定。

这几年,在百强房企榜单上,保利地产的规模排名蹿升很快。

2020年,保利地产的销售额仅排在第五,渴望着重回前三。

排在它前面的有碧桂园、恒大、万科、融创,一座又一座翻不过去的大山。

2021年,恒大卸了力,保利地产排到第四。

2022年,融创倒下了,万科挂了倒挡,保利地产排进第二。

它与前面碧桂园的销售额,只差了不到一百亿。

今年,保利地产已经反超了碧桂园,坐稳了宇宙第一房企。

能力一般,水平有限,也不是保利地产本身有多优秀,全靠同行们的衬托。

但是,这里有个问题——

楼市下行,其他开发商的房子都卖不出去,保利地产藏着什么秘诀。

大家的注意力,都在保利地产的规模排名上,忽略了它的发展战略——“一主两翼”。

房地产开发是主业,综合服务、金融业务为两翼。

保利地产的综合服务,包含了物业管理、商业运营、销售代理。

对应的是保利物业、保利商业、合富辉煌。

保利地产的金融业务,主要是信保基金、保利小贷。

信保基金、保利小贷,都是作为金融工具,支撑保利地产的开发业务。

宇宙第一房企的小秘密,就藏在这里。

其中,信保基金在开发端提供融资,调整了上市公司的资产负债表。

靠着信保基金,“三道红线”被保利地产甩在身后,全部绿档。

保利小贷则在销售端发挥作用,主要为客户提供首付贷。

在首付环节,保利地产就帮客户撬了杠杆。

有了信保基金、保利小贷这一对翅膀,宇宙第一房企就起飞了。

在资产负债表上,保利小贷让保利地产有了放贷业务。

去年底,保利地产的放贷余额,高达12个亿。

年初的时候,保利地产的放贷余额,还只有7个亿。

这就意味着,越来越多的客户,用上了保利小贷,加了杠杆。

可别小看了这12亿贷款,保利小贷针对的是首付环节,而且贷款周期只有几个月。

循环下来,最终通过首付贷撬动的销售额,也许相当庞大。

为了吸引客户买房,保利小贷还有半年甚至更长的贴息、免息。

保利小贷不仅撬动了销售额,还帮保利地产赚到了暴利。

去年,保利小贷的利息收入一个多亿,净利润接近六千万。

净利率56%。

保利地产在房价上赚了一道,首付环节再赚一道。

王多鱼举报了保利地产的首付贷以后,当地住建局、金融办把相关政策给他念了一遍。

然后,就没有然后了。

在辽宁沈阳,王多鱼的好兄弟——庄强,看上了保利地产开发的另一个新盘,保利云上。

首付款也不够,保利地产也让他用了保利小贷——

贷款30万,还收了他三千块钱手续费,才凑足了首付。

庄强很害怕,跟王多鱼一样,举报了保利云上违规销售。

当地政府约谈了保利地产,保利地产做了辩解——

“保利小贷,不是保利公司的,是第三方的贷款。”

挣着眼睛说瞎话。

不过,也没有然后了。

在保利小贷身上,十一弟还发现了更可怕的操作。

2021年,在广州,有个客户买了保利地产旗下的新盘——广钢保利和光晨樾二期。

当时,广州的楼市调控很严厉,但保利地产还是有一项政策——

可以通过保利小贷借款给客户买房。

这个买房的客户,兜里不差钱,交齐了首付款。

但是,项目上卖房的销售,却有贷款需求,就打起了歪主意。

她用了客户的贷款名额,以她母亲的名义,从保利小贷借出来了40万。

这番大胆操作,着实让十一弟开了眼界、惊掉下巴。

树大招风,保利地产再怎么掩人耳目、偷换概念。

把“首付贷”包装成“首付分期”的障眼法,总还是有人看出了猫腻。

保利地产依赖保利小贷,但又存在违规提供首付贷的风险,那就要另作打算了——

把保利小贷隐藏、遮盖起来。

接下来,保利地产要让保利小贷从上市公司独立出来,在形式上切割,隔离首付贷的风险。

据说,保利地产正在剥离所持保利小贷的股权,已经启动了审计评估程序。

以后,在首付环节给客户加杠杆,就没那么多顾虑了。

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